[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比齐跌，济南土拍助力下市场热度小幅回升（12.26-1.1）

       2023年第1周

  12月26日-1月1日，由于重点城市仅有武汉、长沙和济南三城有集中土拍。在此影响下，土地市场成交规模略有下滑，环比上周下降11%，同时平均地价也因一线成交规模剧减而明显下滑。就热度来看，在济南、长沙等城市集中土拍的影响下，溢价率环比上周小幅上涨，增至3.0%。

  土地政策

  河南取消妨碍消费需求释放的房地产限制性政策

  扎实做好保交楼工作

  1月3日，河南省政府新闻办召开河南省大力提振市场信心促进经济稳定向好新闻发布会，河南省住房和城乡建设厅党组副书记、副厅长王艺在答记者问中介绍，河南将出台“1+N”政策举措，着力改善市场预期，支持刚性和改善性住房需求，促进居住消费健康发展。其中包括进一步激活房地产市场，取消妨碍消费需求释放的限制性政策，优化二套房认定标准、降低二手房交易环节税费成本。扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，压实房企主体责任和地方政府属地责任，坚决依法打击违法犯罪行为，持续攻坚推动已售逾期项目加快建设交付。建立房企“白名单”制度，深化“万人助万企”活动助推优质头部房企纾困，优化房屋交易服务，实行房屋交易网签备案掌上办理、不见面办理，全面推行新建商品房“交房即交证”。

  土地供应

  重点城市京、杭、郑三城供地

  郑州成为本周推地主力

  供应方面。岁末年初，重点城市有北京、杭州和郑州三个城市集中挂地，较上周明显增加。CRIC重点监测城市的土地供应面积环比显著上升。具体来看，重点监测城市本周新增挂牌规模达630万平方米，环比大增44%。各能级城市表现各不相同，一线城市延续低位、二线城市因集中供地城市增加环比大增，三四线城市环比微降。城市方面，本周供地主力仍为二线城市，其中集中挂地的郑州供应建面高达197万平方米，成为供应榜首；京、杭虽有集中供地，但涉及地块均较少，分别仅有6、5宗地，供应规模均处于低位。

  土地成交

  重点城市四轮土拍潮接近尾声

  本周土地成交量价齐跌

  成交方面。由于本周仅武汉、长沙和济南有集中土拍，个数较上周显著减少，因此重点监测城市土地成交量价环比齐跌。具体来看，本周重点监测城市土地成交建筑面积为2193万平方米，环比下降11%，但同比增加了28%；成交金额也随之回落至1000亿元，环比下降了13%；受城市成交结构变动影响，平均楼板价也随即下跌至4561元/平方米，但和去年同期相比有22%的增幅。

  各能级城市方面，除二线城市因3个重点城市集中土拍致成交建面环比上升外，一、三线城市的成交规模环比均明显下滑，尤其是一线城市，仅上海和广州合计成交3宗商办地块，总成交建面仅17万平方米，环比降幅高达57%。二线城市中，长沙的成交规模最高，共成交25宗地，总建筑面积达300万平方米，其次是武汉，成交建面也达228万平方米，居于第三位是济南，成交建面达169万平方米，成都则居于第四位，成交建面也高达143万平方米，其余城市成交建面均不足百万方。三四线城市中，也于本周完成集中土拍的南通、徐州两城市成交规模也比较突出，建面均超百万方。

  市场热度

      济南第四轮集中土拍明显回温

  本周整体溢价率继续回升

  市场热度方面。由于本周有济南、武汉、长沙等多个重点二线城市集中土拍，市场热度较上周小幅上涨，但整体仍然处于相对低位。重点监测城市来看，在济南CBD北侧的科技城组团封顶成交的助力下，本周溢价率小幅上涨，平均溢价率增至3.0%，环比增加1.7个百分点。流拍方面，土地流拍率较上周略有上升，增至9.7%。就重点城市表现来看，武汉、郑州等城市均有多宗地块流拍或者撤牌，占到流拍总数的三成。流拍主力依旧为三四线城市，占比高达七成，南通、梅州、韶关、湛江、金华、丽水均有地块惨遭流拍，市场热度依然处于低位。

  周度TOP5

  入榜地块多为底价成交

  武汉占据超六成席位

  岁末年初，重点城市第四轮集中土拍接近尾声，武汉更是率先开启了第六轮集中土拍，本周有武汉、长沙、济南三个城市完成集中土拍。其中，总价榜榜首地块来自武汉江汉区金融街板块，成交总价为66.86亿元，由武汉市城市更新投资有限公司底价竞得；门槛地块来自济南市中区，由济南旧城开发投资集团有限公司以26亿元底价。值得注意的是，总价榜地块均以底价成交。

  联系地块竞拍热度来看，两榜涉及地块中，除武汉武昌区中北路391号地块溢价成交外，其余地块均底价成交，该地被厦门建发以14.34亿竞得，溢价率14.35%。单价榜榜首地块为上海静安商办地块，被静安城建底价竞得，楼板价高达73320元/平方米。值得注意的是，除榜首上海地块外，余下的4宗单价榜入榜地块，均位于武汉。

  重点地块点评

  武汉本轮集中土拍唯一溢价成交地块

  地块分析：

  12月27日，武汉迎来第六轮集中土拍，共17宗地块拍卖，第五轮集中土拍中延期的3宗地也于当日出让。最终，20宗地块均成功出让，总成交金额257亿元，总成交面积140.87万平方米。

  热度来看，本次土拍虽然仍以底价成交为主，但房企的拿地热情有所提升，中铁十八局、泰康集团、联投、中国电建、地铁集团、厦门建发、成都万华、中国一冶等房企均积极参拍。值得注意的是，本场土拍唯一溢价成交的地块——中北路沙湖污水处理厂A地块，位于沙湖公园以南，在内环内，并且周边配套有楚河汉街，凯德1818等，配套比较完善，吸引了多家房企参拍；经过37轮竞价，最终被厦门建发以14.34亿竞得，溢价率14.35%。利润空间方面，该地所在区域内在售的楼盘有融创中心武汉壹号院等，毛坯均价约38000元/平方米，按照这个价格测算的话，地房比为50%，房地差接近2万元/平方米，盈利空间也较为可观。