[克而瑞]集中土拍扎堆致成交大涨，市场热度小幅回升（12.19-12.25）

  2022年第52周

  12月19日-12月25日，临近年末，各城市的土地出让活动相对频繁，周内迎来天津、合肥、青岛、厦门、南京等多个城市的集中土拍。在此影响下，土地市场成交规模明显增加，环比上周大涨32%，不过平均地价却因一线成交规模剧减而明显下滑。就热度来看，在厦门等城市集中土拍的影响下，溢价率环比上周小幅上涨，但也仅有1.3%。

  土地政策

  证监会发文支持民营房企发债
允许符合条件房企借壳已上市房企

  12月21日，中国证监会网站发布《坚决贯彻中央经济工作会议精神 更好服务经济整体好转》文章。其中提到要大力支持房地产市场平稳发展。加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。

  土地供应

  年末供应季节性回落
重点城市仅宁波一城供地

  供应方面。临近年末，重点城市仅有宁波一城集中挂地，并且仅涉及6宗宅地。CRIC重点监测城市的土地供应面积环比继续下滑。具体来看，重点监测城市本周新增挂牌规模仅436万平方米，环比下降7%。各能级城市表现各不相同，一线城市因低基数导致环比大增、二线城市因供应缩减环比腰斩，三四线城市环比微增。重点城市供地规模无一超过50万平方米，居首的宁波供应建面仅有49万平方米。

  土地成交

  成交规模环比大涨32%
成交结构变动影响下地价大幅回落

  成交方面。年末各城市土地出让仍保持较快节奏，周内迎来了天津、合肥、青岛、厦门、南京等城市的集中出让。因此，CRIC重点监测城市的土地成交面积也环比进一步走高。具体来看，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为2475万平方米，环比大涨32%，但同比去年同期下降了33%；土地成交总金额也随之上涨，增至1148亿元；因城市成交结构变动，平均地价较上一周出现了明显回落，楼板价降至4640元/平方米，环比下降16%。

  各能级城市方面，除一线城市因无集中土拍成交建面环比下降外，二、三线城市的成交规模环比均明显上涨，尤其是二线城市，环比涨幅高达61%。其中，青岛的成交规模最高，共成交45宗地，总建筑面积达275万平方米，其次是长沙，成交建面也达139万平方米，居于第三位是合肥，成交建面达123万平方米，其余城市成交建面均不足百万方。三四线城市中，徐州、湖州、肇庆、南通、常州、启东、金华等城市成交均比较突出，建面均超百万方。

  市场热度

  优质地块助力下厦门第四轮集中土拍明显回温
本周整体溢价率小幅回升

  市场热度方面。由于本周有厦门、天津、合肥、青岛、南京等多个重点二线城市集中土拍，市场热度较上周小幅上涨，但整体仍然处于相对低位。重点监测城市来看，本周溢价率小幅上涨，平均溢价率增至1.3%，环比增加0.6个百分点，流拍率小幅回落至6.7%。就本周进行集中土拍的城市表现来看，由于楼市整体表现低迷，企业拿地意愿依旧不强，青岛、南京、天津等城市均不佳，除厦门在岛内优质地块助力下，第四轮集中土拍溢价率升至3.2%外，其余城市集中土拍溢价率均在1%以下，南京的主城地块——栖霞马群G105地块更是惨遭流拍。

  周度TOP5

  厦门包揽两榜榜首，席位占据半壁江山

  进入12月，重点城市集中土拍潮延续，周内迎来厦门、天津、青岛、南京、合肥等多个城市的集中土拍。其中，厦门包揽了本周成交总价榜和单价榜榜首，占据了一半席位；总价榜榜首地块为中交集团以39.6亿元竞得的厦门湖里五缘湾P21地块，门槛地块为东莞大朗镇2022WR024商住地块，由东莞交投置业有限公司以21.0亿元的底价竞得。

  联系地块竞拍热度来看，两榜涉及地块中，除厦门岛内2宗地块外，其余地块均底价成交。单价榜榜首地块为思明P13地块，最终摇号成交，华润则成为幸运儿。此外，湖里五缘湾20地块吸引4家企业参拍，最终以溢价6%成交；而湖里五缘湾P21地块则底价成交。

  重点地块点评

  华润摇中思明2022P13地块

  地块分析：

  12月20日，厦门完成了第四轮集中土拍，供应的4宗地全部成交，其中1宗竞价封顶摇号、1宗溢价，2宗底价成交。4宗地总成交建面21万㎡，总吸金80.4亿元，平均溢价率3.2%，热度较今年第三批次有所回暖。

  此次厦门集中供地供应的4宗地块有3宗位于岛内，涉及湖里区2宗，思明区1宗，供地质量较第三轮明显提升。其中，思明地块地处厦门老城核心繁华区域，各方面配套齐全，交通临近地铁1、2、3号线，商业上周边有华润万象城、禹洲世贸广场等大型购物中心，成为本场土拍竞争最激烈的地块，该宗地意向报名方包括中海、建发、华润、保利及招商等大房企，经过多轮出价后达到上限价，共17家公司进入摇号，竞争十分激烈，最终华润13.1亿元摇号竞得2022P13地块，溢价率11.02%，楼板价为5万元/平方米。利润空间方面，按照该地块住宅销售限价7.5万元/平方米测算，地房比为67%，房地差为2.5万元/平方米盈利空间也较为可观。