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  4月21日，上海完成2023年第一批次集中供地，挂牌的19宗涉宅地块全部成交，成交总金额约518.83亿元，成交总建面约198.9万平方米，平均成交楼面价约26085元/平方米，平均溢价率约7.3%。其中，15宗地块进入一次性报价、4宗地块底价成交。

  中房评析 

  首轮供地“量少质优”引争抢，报价封顶率、成交溢价率等多项指标创新高

  从地块供应来看，上海市2023年第一批次集中供地出让的19宗涉宅地块分布较为广泛，涉及嘉定、宝山、静安、青浦、闵行、徐汇、普陀、浦东新区、奉贤、松江、金山等11个行政区。多数地块近地铁、周边配套成熟、地块体量较小或周边在售及待售新房项目较少等，地块整体质量相对较高。利润空间方面，据CRIC统计数据，19宗出让地块中，超半数地块房地联动价上涨。对比纯住宅成交楼面价与其房地联动价来看，平均地房比为0.54，且房地差均在2.5万元以上，盈利空间比较充裕。

  从成交结果来看，上海市2023年第一批次集中供地虽然在供应、成交规模上不及2022年前三批次集中供地，但市场热度明显提升。一方面，报名参与竞拍房企数量创2021年集中供地以来新高，地块竞争异常激烈。据不完全统计，上海市2023年第一批次集中供地参与竞拍房企超过50家（不包含城投）。19宗供应地块中，报名参加竞拍房企达到10家以上的地块有11宗，报名房企达到20家以上的有4宗，报名房企达到30家以上的地块有2宗。另一方面，报价封顶率、平均成交溢价率均创2021年集中供地以来新高。据CRIC统计数据，上海市2023年第一批次集中供地有15宗地块封顶进入一次性报价，封顶率约79%，超过2021年第一批次集中供地的71%；19宗地块平均成交溢价率为7.3%，同样为上海市2021年集中供地以来新高。

  央国企仍是拿地主力，万科、中海、华润时隔三年重返上海土拍市场

  从拿地房企来看，上海市2023年第一批次集中供地延续了以央国企为拿地主力的特征。19宗地块中，16宗为央国企竞得，占比超过八成；央国企拿地金额合计约476.13亿元，占总成交金额比重超九成；与此同时，民营房企参拍积极性有所提升。据凤凰网统计数据，参与竞拍的民营房企和混合所有制企业超20家。但由于资金压力等因素限制，大部分民营房企仅报名少数几宗地块的竞拍，在“随机值”规则下，中标的概率也相对较低。最终，仅有新天和、龙湖联合建华建材、安徽新华竞得3宗地块，总成交金额约42.7亿元。

  此外，万科、中海、华润因“围标事件”历经三年禁闭令后归来同样引人关注。其中，万科独资或以联合体的形式报名了7宗地块竞拍，华润独自报名了12宗，中海独自报名了8宗。最终，万科以底价拿下松江广富林地块，同时联合中国铁建以8.98%的溢价率拿下闵行梅陇地块，华润以总价30.15亿元、溢价率8.95%拿下西虹桥小涞港宅地，中海则遗憾“颗粒无收”。

  整体来看，受供地质量改善、盈利空间放宽及近期房地产市场有所回暖等多因素影响，上海市2023年第一批次集中供地呈现出较高的市场热度。反观4月21日无锡市2023年第一批次集中供地，6宗地块均以底价成交，成交金额合计约60.1亿元，土拍表现城市差异较大。此外，进入4月份以来，全国多地房地产市场再度出现降温。基于此，在“稳支柱、促消费、防风险”工作主线下，预计优质房企或将加快复苏并逐渐提升土地市场参与度，但对于大多数民营房企而言，仍需要将抓促销、降负债、保交楼放在首位，拿地仍需保持审慎，建议通过“以销定投、聚焦核心城市”或坚持“深耕”为主。