土地交易分析克而瑞研究中心 2023-04-06 09:48:14 来源:克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2023-04-06
- 报告类型:土地交易分析
- 发布机构:克而瑞
导语
二季度成交规模将周期性回升,聚焦高能级城市仍是上上之选。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
受自然资源部全面推行“预供地”制度的影响,3月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面,由于作为绝对主力的南京供地质量明显提升,11宗宅地有4宗地块封顶成交,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也得以维持在5%的相对高位。同样也受供地质量提升的影响,月内流拍率下降至10%,降至历史低位。
核心要点
· 供求:受“预供地”制度影响,土地供应规模仍然处于历史低位,成交规模降幅较前2月进一步扩大。
· 热度:受益于缩量提质的供地策略,再加之市场信心的恢复,月内重点城市土拍均取得了较为理想的市场热度,整体溢价率水平也得以维持在相对高位,典型如南京溢价率更是高达8%。
· 分布:京、广集中土拍助力一线城市量涨价跌,二三线城市量价齐降。
后市展望
二季度成交规模将周期性回升
聚焦高能级城市仍是上上之选
2023年3月,虽然有京、广、宁等重点城市集中土拍,但整体上看,受自然资源部要求全面推行“预供地”制度、重点城市缩量提质的供地策略的影响,全国土地市场成交规模仍在历史低位,并且成交规模降幅较前2月进一步扩大。热度方面,由于作为绝对主力的南京供地质量明显提升,11宗宅地有4宗地块封顶成交,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也得以维持在5%的相对高位。房企拿地来看,拿地主力依旧是央国企,譬如南京首轮集中土拍11宗地块中有7宗被央国企收入,具体包括保利发展、大悦城、中海地产等,除少数摇号地块外,热门地块主要落入央国企囊中。
鉴于年初自然资源部通知中,要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”,预计5、6月份将迎来一批供地小高峰,二季度成交规模也将迎来周期性回升。房企拿地方面,在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下,聚焦高能级城市仍是上上之选。
01 供求
供给规模仍在低位
成交规模降幅较前2月进一步扩大
土地供应方面,受“预供地”制度影响,土地供应规模仍然处于历史低位。3月份土地供应量5954万平方米,同比下降58%,仍处于历史低位。供应幅数1358幅,同比减少55%。一线城市中,本月上海、深圳均发布了供地公告,不过两地本轮供地规模均不大,上海本轮供地19宗,规模仅高于2022年四批次,深圳更是延续了一贯以来的低位,本轮仅新增5宗宅地供应,其中2宗为自持租赁住房用地,且均位于城市非核心板块。此外值得一提的是,对比上海、深圳发布的预供地公告来看,不同于大多数二线城市首轮供地仅占预供地20%-50%的情况,两地本轮实际供地已经包含了全部的预供地公告。二线城市方面,杭州、长沙、宁波等市在月内发布了供地公告,其中杭州是2023年第三次发布土拍公告,城市外圈层板块供地数量较前两次土拍有所增加,从起拍地块的1.5万元/平方米的平均楼板价来看,第三轮土拍公告的平均质量明显低于一、二批次1.8万元/平方米左右的平均水平。
土地成交方面,截至3月26日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为2701万平方米,与2022年同期相比下降41%,降幅较1-2月扩大了11个百分点。成交总价781亿元,受北京、南京优质宅地和杭州商办用地成交影响,平均楼板价维持在2900元/平方米左右,但仍低于近一年平均水平。近期重点城市首轮土拍呈现出明显的“缩量提质”特征。以南京土拍为例,虽然本次供地仍维持在11宗的较低规模,但地块整体素质较高,其中囊括河西南、雨核、小行、南站等当前热点板块,平均楼面价19364元/㎡,仅次于2022年第四批次集中土拍(出让4幅核心区地块,起始楼面价2w+,均为托底成交)。
02 热度
北京、南京土拍热度持续
溢价率维持高位、流拍率创新低
市场热度方面。至截稿时南京、北京、广州已经进行了集中土拍,整体来看,得益于缩量提质的供地策略,再加之市场信心的恢复,土拍均取得了较好的市场热度。整体溢价率水平也得以维持在相对高位,典型如南京溢价率更是高达8%。不过需要指出的是,城市内的土拍热度进一步分化,典型如北京昌平两宗地块一“封顶摇号”,一“托底成交”。
进入3月份,预供地制度在流拍率指标上的作用进一步“发力”,3月份流拍率仅为9.6%,为2022年下半年以来新低。得益于各地对住宅用地供应的进一步透明,月内流拍的住宅用地占比进一步减少,在流拍地块中占比不到二成,且多位于三四线城市,如湛江、台州等。
03 重点地块
北京、广州、南京、成都几近包揽两榜
南京占据半壁江山
2023年3月,南京、北京、广州等城市先后开启了2023年首轮集中土拍。总价榜榜首地块来自广州天河区,为综合地块,成交总价为44.39亿元,由广州城投底价竞得;排在第二位的为南京2023年首轮集中土拍地块,该地块位于河西板块,仅12轮竞价就触顶进入现场摇号阶段,最终该地被由伟星幸运竞得。
就入榜这些城市的土拍表现来看,由于重点城市的优质地块供应量仍在高位,如南京河西板块、北京回龙观板块均有土地推出。在此影响下,房企参拍热情有所回升,其中南京、北京、成都等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。以单价榜为例,10个席位中有7席是以封顶价成交的,市场热度可见一斑。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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