导语

  杭、宁等热点城市集中土拍热度继续回落，限价放松下竞拍热度或将小幅上升。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  10月，北京、上海、广州、无锡、苏州等城市进行了集中土拍，全国300城经营性土地成交7423万平方米，环比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅与上月基本持平。热度方面，由于优质地块占比略有减少，月份平均溢价率3.4%，较上月下滑1.2个百分点，为2023年以来新低，就连一直以来的热度标杆——杭州溢价率也降至历史低位。与此同时，土地流拍率降至12.6%，环比上月下滑2.2个百分点。就土地属性来看，流拍土地中含宅用地幅数占比达到80%，流拍地块中含宅用地的比例进一步上升，广州、太原、济南均在月内均有多宗地块流拍。

  核心要点

  · 供求：10月土地供应量为1.27亿平方米，较上年同期下降22%，降幅再度扩大。至截稿土地成交7423万平方米，同比下降24%。一二线城市中上海、西安、广州、济南等本月成交建面均超过100万平方米。

  · 热度：月内重点城市土拍平均溢价率3.4%,连续5月下行，较上月小幅上升0.4个百分点，但仍为2023年以来新低。仅广州、北京相对稳定，上海溢价率也出现下滑。流拍率12.6%，环比出现回落，但若考虑到预供地完成率，实际流拍情况仍较为严峻。 

  · 分布：各能级表现不一，一线环比量涨价跌，二线量价均降，三四线量跌价涨。一线城市成交建面434万平方米，环比大涨138%；成交金额908亿元，环比大涨129%。二线城市中，成交建面仅1161万平方米，环比大降20%；同比降幅更为突出，高达57%。三四线城市中，长三角依旧是成交主力；热度来看，多以底价成交为主，市场热度降至低位。

  后市展望
  杭、宁等热点城市集中土拍热度继续回落
限价放松下竞拍热度或将小幅上升

截止10月25日，全国300城经营性土地成交7423万平方米，环比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅与上月基本持平。热度方面，由于优质地块占比略有减少，月份平均溢价率3.4%，较上月下滑1.2个百分点，为2023年以来新低。月末进行集中土拍的杭州挂牌的4宗地仅1宗摇号，其余三宗底价，整体溢价率仅有0.82%，降至集中供地以来新低；南京表现也不佳，除绿城摇中的河西G55地块外，其余11宗地块均被城投托底。热度明显低于同期进行集中土拍的成都（7宗地块中有4宗地块摇号成交）。 究其原因，一方面，成都本轮集中土拍取消了住宅清水限价、装修限价及二手房指导价，为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场再度向市场化过度；另一方面，成都本次集中土拍参拍地块质量较佳，出让的地块主要位于核心主城区，区位条件和地块价值优质。如此来看，当下土地市场热度的维系既要有土地质量的保障，还要有高利润的预期。日前，自然资源部已发文建议取消土地拍卖中的地价限制，济南、合肥、厦门、成都等至少四个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。但是在当前的供求关系之下，只有土地市场重新回到市场定价阶段，在优质地块的带动之下，土地市场热度才有进一步提升的可能。

  01 供求

  供地规模同比降幅加深
热点城市土拍放量助楼板价回升

  土地供应方面，截止2023年10月25日，本月土地供应量为1.27亿平方米，较上年同期下降22%，降幅再度扩大。与上月预计一致，随着四季度的来临，土地供应量将维持年内高位，但是基于稳定市场预期等诉求，同比来看供应规模仍在历史低位。一线城市方面均已基本完成了第二轮预供地相关公告，至截稿尚仅北京有两宗含宅用地公告，上海、广州、深圳均未发布宅宅地公告。二线城市方面，南京、杭州、成都等城市在月内发布了供地公告，其中贵阳市区供地规模最大，月内供应建面达到220万平方米，此外重庆、合肥、西安、长沙、福州供地规模也在百万平方米以上，大中城市供地节奏明显加快。且成都、合肥、济南、青岛等城市均取消了地价上限。对于2023年最后两个月，鉴于大多数城市供地计划完成率依旧较低，随着传统供地高峰期的到来，预计供地规模环比会进一步上升，但是相比往年同期仍将维持低位。

  土地成交方面，截至10月25日，全国300城经营性土地成交7423万平方米，环比上月同期略有上升,同比下降24%，同比降幅较上月基本持平。一二线城市中，至截稿时上海、西安、广州、济南本月成交建面均超过100万平方米。三四线城市方面，徐州、金华、无锡等城市月内成交面积也达到100万平方米以上。随着热点城市土地成交量的增加，月内平均楼板价为3623元/平方米，较上月有所回升，重新回到年内均线附近。

  02 热度

  溢价率创年内新低
流拍率亦出现下滑

  市场热度方面，至截稿时广州、北京、上海、苏州等市均在月内举行了土拍，10月份平均溢价率3.4%,较上月下滑1.2个百分点，为2023年以来新低。具体城市方面，仅广州、北京溢价率相对稳定，凭借天河牛利岗北街、丰台南苑等等优质地块的出让，月内平均溢价率仍维持在6%以上，且广州、北京均有超过一半的地块为0溢价。上海在月内举行了两轮土拍，第一轮平均溢价率6.7%，而第二轮仅为2.3%，创2023年以来各轮次溢价率新低，冷热分化更为明显。

  10月土地流拍率12.6%，环比上月再度下滑2.2个百分点。就土地属性来看，流拍土地中含宅用地幅数占比达到80%，流拍地块中含宅用地的比例进一步上升，广州、太原、济南均在月内有多宗地块出现流拍。需要说明的是，本月流拍率的下降，很大程度上是由于9月份地方政府缩减供地规模所致。在当前市场背景下，适当减少偏远或高库存板块的土地供应，有利于改善库存压力方面的市场预期，流拍率由此出现下滑也在情理之中。不过若考虑到各地不到七成的预供地完成率，当前实际流拍率仍远高于上年同期。

  03 重点地块

  京沪广包揽两榜TOP5
上海徐汇240亿地块成为总价榜榜首

  2023年10月，北京、上海、广州、无锡、苏州等部分城市进行了集中土拍。总价榜榜首地块来自上海徐汇区，为综合地块，成交总价为240.16亿元，由上海西岸开发&中海底价竞得；排在第二、三位的同样来自上海，其中居于第二位的南汇区三林地块，该地吸引了招商、保利发展、中海、华润、越秀、象屿、安高安联7家房企参与竞拍，经历了足足70轮竞价才达到价格上限结束竞价；在高品质建设竞报阶段，七位竞买人也全部接受高品质建设上限报价：绿色建筑二星级和零能耗建筑上限指标，公租房上限比例7%。最终招商蛇口以73.8626亿元价格竞得这块地，楼面价39303元/平方米。

  本月地价水平较高的上海集中土拍地块相对较多，因此本月入榜门槛略有提升。单价榜榜首地块为上海静安中兴地块，该地位于寸土寸金的内环，地理位置十分优越，吸引了招商、保利发展、象屿、越秀四家房企参拍，经过多达27轮报价之后达到最高限价，在竞品质阶段，四家竞买人全部接受高品质建设上限报价：绿色建筑二星级和零能耗建筑上限指标，公租房上限比例7%。最终这块地被保利发展以15.46亿斩获，成交楼面价81198元/平方米，溢价率9.66%。排在第二位的同样来自上海——长宁区程家桥地块，该地经过21轮报价达到封顶价格，最终被上海长服企业发展有限公司摇中。溢价率为10%，封顶价27.1亿元，楼面价为75350元/平方米。