北京链家研究院院长 高原

  7月26日，北京市挂牌出让北京市门头沟区新城0604街区MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地土地。该土地出让属年度土地出让计划内地块，属常规土地出让。值得关注的是，本次土地出让过程中，规则发生两点主要变化。在竞买规则方面，对于集团企业参拍要求有微调；同时在超低能耗建筑标准方面也有所调整。土地出让规则的修改使得竞拍活动更为开放公平，利好政策也更易于向更多项目普及。

  集团公司可报不可摇，兼顾开放与公平

  本次土地出让公告中，对集团公司参与土地出让活动规则发生变化，针对同一集团内的多家企业参与同一宗地竞买情况。规则规定“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。”，同时“宗地进入现场摇号环节后，同一集团成员企业仅可有一家参与该宗地的摇号”。相较既往规则，主要变化为允许同一集团下不同企业同时参与地块竞买环节，在摇号环节，同一集团企业仅有一家企业可参与摇号。

  近年来，随着地产行业的深化发展，企业的集中度逐步提高，同一集团内多个不同企业事实上经营较为独立，相较既往，较易出现同集团内不同公司对同一地块具有开发意愿的情况。在既往规则下，此种情况发生时，通常开发集团需进行内部协调，其中多数企业不得不“忍痛割爱”。从市场整体角度来看，报名及竞价阶段引入更多企业，能够较好的保持市场活力，有利于行业的长期健康发展。

  此次规则改变正是应对行业形势变化所做出的及时调整，而规则也针对热点地块进行了前瞻性的安排。一线城市部分土地关注程度较高，为合理控制房价，北京市采取地价达到上限后进入摇号环节的拿地规则。而同一集团内多家企业如同时参加摇号环节，必然会使得该集团“中奖概率”提升，对其他企业存在有失公平支出。因此此次新竞拍规则同样约束，如同一集团多家企业均进入摇号阶段，则以保证金缴纳时限为依据仅保留第一家企业进入摇号阶段，避免单一集团中签概率过高，兼顾了土地出让的公平性。

  竞价梯次划分更细致，有效促进充分竞争

  同时，此次竞价细则方面也有一定变化。每次出价最低梯级由总价的千分之五改为千分之一。实际竞买过程中，以50亿元典型地块为例，意味着单次举牌每手价格从2500万降低至500万元，变化非常显著。竞价梯级的改变使得开发企业能够在未来竞买出价过程中，更精细的依据成本收益测算结果进行报价，实现企业综合经营收益的最大化。此外，更细致的竞价阶梯划分，也有利于在竞买阶段更为充分的竞争，实现公共资源、商业利益、消费者等各方的共赢。

  超低能耗普扩面普及，利好政策更为普惠

  近年来，北京市在超低能耗建筑推广方面做出了诸多努力。例如，今年北京市出台的公积金新政中即明确，超低能耗建筑住房在交易过程中可享受公积金额度上浮40万政策，对于降低购房者成本具有较大帮助。从既往情况来看，超低能耗建筑尽管更为环保，居住使用成本也更低，但较高的建筑成本使得超低能耗住宅仅在少量改善性项目及高端项目中有所应用。本次土地出让中，北京市对超低能耗建筑认定标准进行了调整，纳入国标超低能耗建筑设计标准，为开发企业结合项目定位因地制宜开展超低能耗建筑建设提供了新的选择，能够增强开发企业建设更多超低能耗项目的意愿，前期已推出的超低能耗利好政策惠及更多京城购房者。

  总体来看，北京市此次土地招拍规则的调整，是适应北京市房地产形势与变化进行的及时调整。此次调整，能够引导开发企业良性竞争，为首都购房者贡献更多好房子、好作品，改善首都居民的居住条件。