土地交易分析 2024-10-28 10:57:05 来源:克而瑞地产研究
- 城市:上海
- 发布时间:2024-10-28
- 报告类型:土地交易分析
- 发布机构:克而瑞
导语
在资金相对紧张的当下,在上海拿地的主力依然是央国企和城投,民企竞拍积极性相对较低。
◎ 文 /马千里、邱娟
10月25日,上海新一轮集中土拍如期开拍,挂牌的4宗地均成功出让,总成交建面50.7万平方米,成交总金额148.4亿元,整体溢价率为0.5%,刷新了2023年以来月度溢价率新低。
与前两批次土拍相比,房企参拍热情明显下降。除杨浦定海地块2.32%低溢价成交外,余下的宝山祁连、闵行浦江镇和华漕地块3宗地均底价成交。参拍企业来看,全部都是央国企和城投,民营房企无一报名。最终,中海、华润、上海城投、象屿4家房企各落一子。
01
供地节奏:上海前三季度供地节奏偏缓,经营用地供地完成率仅20%
基于重点城市土地成交数据,我们进一步对比典型城市2024年供地计划,在2024年供地计划缩水的背景下,截止9月30日,29个重点城市经营性用地计划(住宅和商业)平均完成率仅为32%,大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位,尤其是一线四城,其2024年供地计划的推进进度尤为缓慢,上海和广州稍高,也仅有20%,北京次之,仅有17%,深圳垫底,仅有7%。
具体看上海,前9月,上海成交的经营性用地成交面积仅有188公顷,较去年同期减少了1/4,占2024年上海全年经营性用地供地计划的比重仅有20%;成交金额仅822亿元,成交金额仅为去年同期的68%,成交均价也有小幅下滑。即使加上10月刚刚成交的商办和今日成交的4宗涉宅地,总成交面积210公顷,上海供地计划完成率也仅有22%。
02
1宗低溢价、3宗底价成交
市场热度降至“谷底”
本次挂牌的4宗地中,闵行区2宗、宝山区1宗、杨浦区1宗,总起始价147.7亿元。从区位上来看,除杨浦东定海地块处于中环内,其余地块均位于中环或者外郊环的非热点板块,从土地质量上来看,不及上批次。
热度方面,与8、9月集中土拍不同,上海本轮土拍市场十分“清冷”。具体来看,挂牌的4宗地均成功出让,1宗低溢价、3宗底价成交,整体溢价率仅有0.5%,刷新了2023年以来月度溢价率新低。
唯一溢价成交的地块即杨浦定海地块,该地位于距轨道交通12号线隆昌路站0.5公里以内,距中环和内环高架均十分近,交通十分便利,教育、商业配套也比较完善。该地块吸引了保利置业及中海参与竞拍,最终,经19轮竞拍,由中海成功竞得,成交总价321310万元,溢价率为2.32%,平均楼面价69158元/平方米。市场方面,周边在售的项目有合生缦云上海、中建壹品.浦江之星等项目,合生缦云累计去化61%,中建壹品·浦江之星累计去化达97%,另外待售的还有中建壹品.外滩源著、保利.外滩序88、保利.外滩序45、上海城投.兴华里,竞品众多,去化预期受到一定地影响,因此房企竞拍较为谨慎,溢价率仅有2.32%。
03
三季度“517”新政效果边际递减
9月新房成交规模降至5月水平
虽然受“517”新政的影响,6月份上海新房成交规模止跌回调,但随着时间地推移,新政效应递减,7、8、9三月商品住宅成交规模逐步减少,9月全月仅有47万平方米,与5月水平基本持平。
去化方面,9月共29盘入市,整体供应量升质跌,其中市区仅供应8盘,占比为28%(8月占比47%),优质项目显著收缩,去化表现优异项目仅8个(占比28%),平均开盘去化率回落至49%。市郊区及区域内部两级分化显著,局部热门板块项目去化有所下滑。1)市区2个实现“日光”:新天地翠湖天地六合庭(108套)单价21万,突破新房公寓类价格天花板,凭借绝对区位+老牌顶流+1亿纯高圈层,触发高积分并日光;徐汇滨江-中海领邸(178套)三开延续日光;浦东前滩公馆、绿发浦江园首开去化8成;而浦东开云艾尚里、黄浦海玥黄浦源、杨浦缦云上海、静安万科中興傲舍由于区位、品质、竞争分流等因素平均去化仅3成。
2)外环线区&五大新城,去化呈梯度分化:仅综合素质全优的楼盘去化能达到7成及以上,分别是分别是①唐镇浦发唐城四期凭借位置+成熟配套触发积分且日光;②招商顾村TOD(400万级地铁房)、③龙湖观萃(产品/营销定位精准)、④象屿远香湖岸(高品质和性价比)去化7成;外环线区部分项目由于区域竞争加剧,普遍承压,如浦东华发观澜半岛、张江金茂府、港城中环汇云启、宝山共康大华公园柏翠等城市界面一般,直面竞争分流明显,去化4-6成;其余项目平均去化2成或平推。
04
拿地房企均为央国企和城投
民营企业无一报名
与前两批次土拍相比,房企参拍热情明显下降。闵行华漕、浦江镇以及宝山祁连等偏远地块均仅有1家房企参拍,杨浦定海地块有中海和保利置业2家房企参拍。总的来看,房企参拍积极性不佳。从竞拍房企名单来看,全部都是央国企和城投,民营房企无一报名。
竞拍结果来看,中海以32.1亿元竞得本场土拍唯一溢价地块——杨浦定海地块,楼板价为69158元/平方米,也是本场土拍楼板价最高的地块,不过由于地块周边竞品众多,经过多达19轮竞拍,但其溢价率仅有2.32%,房企竞拍十分谨慎。其余的3宗均各有一名竞买人报名,因此都以底价成交,竞买人分别是华润、上海城投和象屿。
总的来看,上海本轮土拍一改前两批次高溢价成交的局面,土拍市场变得十分清冷。挂牌的4宗地有3宗底价成交、1宗低溢价成交,整体溢价率仅有0.5%,刷新了2023年以来月度溢价率新低。
究其原因,很大程度上还是与新房去化趋缓有关,尽管近期市场迎来了一些积极转变,但是利好更多地集中在市区,中心城区优质项目更是出现“日光盘”,郊区项目去化缓慢,部分项目开盘去化率甚至在个位数。因此当地块质量下滑,尤其是非热点区域地块挂牌时,房企竞拍积极性就明显下降,多为底价成交。不仅如此,由于本轮挂牌土地起拍价大都超30亿元,金额较大,在资金相对紧张的当下,在上海拿地的主力依然是央国企和城投,民企竞拍积极性相对较低。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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