[中房研协]2022年5月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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  二手住宅相关政策

  本月，为响应中央层面稳经济、稳增长的号召，缓解疫情对房地产行业的冲击，地方楼市爆发式“松绑”，调控频次再创新高。从涉及二手房交易的角度来看，无锡、杭州、成都将个人转让家庭唯一住房的增值税由满5年免征调整为满2年免征；赣州、青岛降低贷款对二手房房龄的要求；三明、苏州、义乌取消二手房限售政策；常州、泰州、西安等地放宽住宅限售条件；东莞、长沙、合肥、苏州、杭州、大连、嘉兴、成都、银川等地放宽购房条件；岳阳、南通、眉山、泰州对购房者给予不同程度的补贴；临汾、南通、沈阳等地降低二套房首付比例；另有吉林、安庆、海口、景德镇、资阳、长春、湘潭、济南等多个地区降低公积金贷款首付比例或上调公积金贷款额度。购房政策持续宽松有利于活跃二手房市场交易，提高二手房流转效率，加快扭转行业颓势。

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  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   典型城市二手住宅成交量整体持续下挫

  5月，典型城市二手住宅成交面积合计686.8万平方米，较上月继续减少9.9%，绝对额减少75.1万平方米。从环比数据来看，多数城市成交量持续下滑；从同比数据来看，仅郑州、成都同比有增长，其余典型城市成交量均低于去年同期。具体来看，成都二手住宅成交面积位列第一，成交量为110.2万平方米，环比减少4.9%，较去年同期大幅增加356.2%；重庆成交面积97.2万平方米，环比减少4.4%，同比减少39.5%；北京、天津成交量在82万平方米；其余城市成交量均不高于67万平方米，广州、武汉、南京、合肥、郑州成交量分布在33万至67万平方米之间；深圳、厦门、青岛、上海成交量均未超过23万平方米，其中，上海成交量最低，为2.7万平方米，环比增加93.1%，同比减少98.7%。

  2.2   成都、重庆成交套数过万

  5月，典型城市二手住宅共成交7.4万套，较上月减少0.8万套，多个城市成交套数环比持续下滑；成都同比有逾三倍增长，其余城市成交套数同比均有不同程度的减少。具体来看，成都成交套数居首位，达到1.18万套，环比减少5.3%，较去年同期增加368.3%；重庆成交套数为1.06万套，环比减少3.0%，同比下跌38.6%；天津、北京、广州、武汉、南京成交套数分布在0.58万-0.95万套之间；合肥、郑州、深圳、厦门、青岛、上海成交套数均低于0.38万套，其中，上海成交套数最少，为0.03万套，环比增加92.4%，较去年同期下降98.9%。

  2.3   多数典型城市二手住宅售价环比指数持续下滑

  2.3.1  成都环比涨幅居首，北京环比由升转跌

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，5月，成都、厦门、广州、深圳四个城市二手住宅销售价格环比上涨，上海与上月持平，北京、青岛等八个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，成都环比上涨0.9%，涨幅居首；厦门、广州、深圳环比分别上涨0.5%、0.2%、0.1%；北京、青岛环比分别下降0.1%、0.2%；重庆、郑州、武汉、合肥环比跌幅在0.3%-0.5%之间；南京、天津均下降0.9%，跌幅并列首位。同比涨幅最大的为北京，较去年同期提高5.3%；其次成都、上海同比分别上涨3.8%、3.0%；广州、重庆、厦门同比涨幅分布在0.4%-1.3%之间；青岛同比下滑1.3%，其余城市跌幅分布在2.0%-2.7%之间，郑州、武汉、合肥同比均下跌2.7%，跌幅并列首位。

  从定基指数的角度来看，武汉、青岛、郑州、天津二手住宅价格低于2020年月均价格，其余典型城市二手住宅价格均高于基期，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格14.9个百分点，广州、上海、成都均高于基期价格10个百分点以上；深圳、厦门、重庆、南京、合肥高于基期价格2.8-6.1个百分点；武汉、青岛、郑州二手房销售价格分别低于基期价格0.1%、0.6%、2.0%，天津低于基期价格2.3个百分点，位列典型城市末位。

  2.3.2  成都、厦门各类户型价格均呈现上涨

  从结构上看，5月，成都、厦门三种户型价格均呈现上涨，广州、深圳、北京中等及大户型价格涨幅明显，其余典型城市各类户型价格整体呈现下滑。具体来看，成都90平方米以下户型价格较上月上涨0.7%，厦门环比增加0.3%，其余城市小户型价格均有所下滑，跌幅不超过1.0%；90-144平方米户型中，成都涨幅突出，较上月增加1.2%，厦门、广州、深圳涨幅在0.4%-0.5%之间，北京微涨0.1%，上海、郑州与上月持平，其余城市中等户型价格均呈现下跌；144平方米以上户型中，厦门环比涨幅突出，上涨0.8%，广州、成都、深圳环比涨幅分布在0.5%-0.6%，北京微涨0.2%，上海、武汉与上月持平，其余城市大户型价格均有不同程度的下滑。

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  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   二手住宅成交面积整体低于新房成交面积，但成交套数高于新房

  5月，典型城市新建商品住宅成交面积为731.9万平方米，环比微涨2.9%，绝对额较上月增加20.6万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.94倍，具体来看，北京二手房成交面积是新房成交面积的2.0倍；重庆、厦门、天津、成都、深圳二手房成交面积是新房成交面积的1.02-1.72倍，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，青岛新房成交面积最高，达到105.6万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.18倍；其次成都新房成交面积为104.9万平方米，同期二手房成交面积是新房的1.05倍；武汉、广州、南京、天津、重庆成交量分布在56万平方米至81万平方米之间，合肥、郑州、北京、深圳、厦门、上海新房成交面积均在50万平方米以下，其中，上海新房成交面积最少，为10.7万平方米。5月新房成交套数6.4万套，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.2倍，绝对额较新房成交套数多0.98万套。

  3.2   成都新房售价领涨，武汉新房售价持续下跌

  5月，成都、深圳、广州等六个城市新房销售价格环比上涨，上海与上月持平，郑州、重庆等六个城市环比指数呈现下跌，具体来看，成都环比指数较上月提升0.9%，位列典型城市首位，广州、深圳、北京环比涨幅在0.4%-0.5%，青岛、合肥环比分别增加0.2%、0.1%；郑州、重庆、厦门、天津、南京跌幅分布在0.1%-0.6%之间，武汉较上月继续下跌0.8%，跌幅居首。从同比指数来看，出现下跌的城市个数略有增加，且同比涨幅整体有所收窄，其中，同比涨幅最大的为北京，上涨5.9%；其余城市涨幅均不高于3.9%；厦门、合肥、天津、武汉同比跌幅不超过1.8%，郑州较去年同期下跌2.5%，跌幅居首。

  从定基指数的角度来看，除郑州外，其余典型城市新房价格均高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为重庆，较基期提高11.5个百分点；广州、北京定基价格指数分别高于基期10.3、9.7个百分点，分列第二、三位；其余城市涨幅分布在1.9%-8.7%之间，郑州略低于基期价格。

  从结构上看，与上月相比，成都、广州、北京三种户型价格均有明显上涨，上海与上月持平。具体来看，深圳90平方米以下小户型价格涨幅突出，成都、广州、北京、合肥小户型价格涨幅分布在0.1%-0.5%；南京、青岛等七个城市小户型价格有所下滑。90-144平方米户型中，成都涨幅明显，较上月高0.6个百分点，深圳、广州、青岛上涨0.3%-0.4%，北京、合肥微涨；郑州、重庆等六个城市中等户型价格呈现下跌。144平方米以上户型中，成都、广州分别上涨1.5%、1.4%，北京、郑州涨幅不超过1%，深圳、合肥、上海、重庆与上月持平；青岛、南京等五个城市大户型价格呈现下跌。

  04

  总 结

  本月，中央层面提振住房消费的信号愈加强烈，地方层面楼市调控政策迎来“松绑潮”，并进一步向二线、新一线城市延伸，政策内容涉及放宽“四限”、降低首付比例、发放购房补贴、支持多胎家庭购房、提高公积金贷款限额等方面。无锡、杭州、成都对转让家庭唯一住房的增值税免征年限由“5改2”；赣州、青岛降低贷款对二手房房龄的要求；三明、苏州、义乌取消二手房限售政策；常州、泰州、西安等地放宽住宅限售条件；东莞、长沙、合肥、苏州、杭州、大连、成都等地放宽限购条件；岳阳、南通、眉山等地发放购房补贴；南通、沈阳等地降低二套房首付比例；另有吉林、海口、景德镇、长春、湘潭、济南等多个地区提出公积金购房支持政策。购房政策持续宽松有利于活跃二手房市场交易，提高二手房流转效率，但政策落地起效至市场信心的修复、行业颓势的彻底扭转还需要一定时间。

  从成交量来看，典型城市二手房成交量整体较上月减少一成。从环比数据来看，上海数据恢复，成交量环比大幅增加，但尚未恢复至正常水平，深圳、青岛、广州环比上升，其余城市环比均有所下滑。从同比数据来看，除成都、郑州外，其余典型城市成交量仍明显低于去年同期，成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量回暖，环比微涨2.9%，深圳、北京、郑州、成都、厦门新房成交量环比下跌，青岛、武汉等八个城市新房成交量环比上涨，但总体成交水平仍显著低于去年同期。整体来看，5月典型城市二手房成交面积是新房成交面积的0.94倍。

  从价格方面来看，本月多个城市二手房售价延续跌势，从环比数据来看，成都楼市交易活跃，二手房销售价格涨幅位列第一，厦门涨幅扩大，广州、深圳微涨，北京由升转跌，武汉、合肥、天津、南京等城市环比指数持续下滑且跌幅扩大，天津、南京跌幅居首；从同比数据来看，北京、成都、上海等六个城市二手房价格同比上涨，其余城市同比持续走低，郑州、武汉、合肥同比跌幅并列首位。整体而言，二手房市场仍处于深度调整期。