[中房研协]2022年4月典型城市二手住宅市场分析

2022-05-20 11:20:45

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-05-20
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中房研协

  【总第57期】【二手住宅市场分析第16期】(2022年4月号)

  一、二手住宅相关政策  

  本月,在中央层面频繁表态稳定市场的基调之下,各地因城施策,鼓励性政策呈现井喷态势,秦皇岛、苏州、芜湖等多个地区放松限购、限售条件,南京六合区、沈阳、东莞等地放宽购房户籍限制,无锡、株洲对多孩家庭购房予以支持,宜昌、贵阳等地降低首付比例;另有兰州、安顺、丽水、鹰潭、盐城、昆明等多个城市提高住房公积金贷款最高额度、降低公积金贷款首付比例,有利于提振低迷的市场信心,促进二手房销售回暖。

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  02

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   多个城市成交量回升4月,受新冠疫情影响,上海数据暂缺,其余典型城市二手住宅成交面积合计760.5万平方米,整体较上月减少11.1%,绝对额减少94.9万平方米。从环比数据来看,多个城市成交量有明显回升;从同比数据来看,成都同比有大幅增长,其余典型城市成交量均低于去年同期。具体来看,北京二手住宅成交面积位列第一,成交量为129.1万平方米,环比下跌14.9%,较去年同期减少29.2%;成都成交面积115.9万平方米,环比减少8.6%,同比上涨186.6%;重庆成交面积101.6万平方米,环比增加6.4%,同比减少19.7%;其余城市成交量均在95万平方米以下。天津、武汉、广州、南京、郑州、合肥成交量分布在36万至95万平方米之间;厦门、深圳、青岛成交量均未超过23万平方米,其中,成交量最低的为青岛,为16.8万平方米,环比增加46.4%,同比减少77.3%。

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  2.2   北京成交套数居首

  4月,典型城市二手住宅共成交8.2万套,多个城市成交套数较上月有所增加;成都同比有近两倍增长,其余城市成交套数同比均有不同程度的下滑。具体来看,北京成交套数居首位,达到1.4万套,环比下滑16.6%,较去年同期减少28.4%;成都成交套数为1.2万套,环比减少10.2%,同比增加197.1%;重庆、天津分别成交1.10万套、1.08万套,其余典型城市均未超过0.72万套。广州、武汉、南京、郑州、合肥成交套数分布在0.38万-0.72万套之间;厦门、深圳、青岛成交套数均低于0.22万套,其中,青岛成交套数最少,为0.18万套,环比增加41.3%,较去年同期下降78.1%。

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  2.3      二手住宅售价环比涨幅收窄,跌幅扩大

  2.3.1    成都环比涨幅第一,深圳止跌转升

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,4月,成都、北京、广州等五个城市二手住宅销售价格环比上涨,上海与上月持平,合肥、青岛等七个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看,成都环比上涨0.7%,涨幅居首;北京、广州、深圳环比涨幅在0.5%-0.6%之间;厦门环比上涨0.2%;武汉、天津、郑州、重庆环比跌幅在0.4%-0.5%之间;南京、青岛分别下降0.6%、0.7%,合肥环比下跌0.8%,跌幅居首。同比涨幅最大的为北京,较去年同期提高6.5%;其次上海、成都同比分别上涨3.7%、3.6%;其他城市同比涨幅均在2.0%以下;厦门与去年同期持平;青岛、天津、南京跌幅分布在0.6%-0.9%之间,郑州、合肥、武汉跌幅在1.8%-1.9%之间,深圳同比下跌2.8%,跌幅居首。

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  从定基指数的角度来看,除青岛、天津、郑州外,其余典型城市二手住宅价格均高于2020年月均价格,其中涨幅最大的为北京,高于基期价格15.0个百分点,上海、广州均高于基期价格11.9%;成都、深圳、重庆、厦门、南京、合肥均高于基期价格3个百分点以上;武汉微涨0.4%;青岛、天津、郑州二手房销售价格分别低于基期价格0.4%、1.4%、1.7%,位列典型城市末三位。

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  2.3.2    成都大户型价格环比涨幅突出

  从结构上看,4月,成都、深圳、北京、广州三种户型价格环比均呈现明显上涨,上海与上月持平,其余典型城市各户型价格整体有所下滑。具体来看,成都90平方米以下户型价格较上月上涨0.8%,深圳、厦门、北京小户型价格涨幅分布在0.6%-0.7%,广州环比增加0.2%,其余城市小户型价格均有所下滑;90-144平方米户型中,广州环比增长0.8%,北京、成都、深圳、厦门环比涨幅不超过0.5%,其余城市中等户型价格均呈现下跌;144平方米以上户型中,成都环比涨幅突出,上涨1.2%,北京、深圳、广州环比涨幅分布在0.4%-0.7%,其余城市大户型价格均有不同程度的下滑。

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  三、二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1      典型城市二手住宅成交量整体超过新房成交量

  4月,典型城市新建商品住宅成交面积为711.6万平方米,环比减少14.3%,绝对额较上月减少118.3万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.07倍,具体来看,北京二手房成交面积是新房成交面积的2.4倍;重庆、厦门、天津、武汉二手房成交面积是新房成交面积的1.1-2.0倍,广州二手房成交面积与新房成交面积持平,其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看,成都新房成交面积最高,达到124.9万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.9倍;其次青岛新房成交面积为78.0万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.2倍;广州、天津、武汉、南京、北京、郑州、重庆成交量分布在50万平方米至67万平方米之间,合肥、深圳、厦门、上海新房成交面积均在43万平方米以下,其中,上海新房成交面积最少,为9.7万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致,同期二手房成交套数是新房成交套数的1.3倍,绝对额较新房成交套数多2.0万套。

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  3.2 多个城市新房售价由涨转跌

  4月,成都、北京、广州、青岛新房销售价格环比上涨,上海与上月持平,武汉、厦门等八个城市环比指数呈现下跌,具体来看,成都、北京环比指数较上月分别提升0.8%、0.7%,分列典型城市第一、二位;广州、青岛环比微涨0.1%;深圳、天津、合肥环比微跌0.1%,郑州、重庆、南京、厦门跌幅分布在0.3%-0.5%之间,武汉较上月下跌0.8%,跌幅居首。从同比指数来看,同比涨幅整体有所收窄,且同比指数下跌的城市个数有所增加,其中,同比涨幅最大的为重庆,上涨6.1%;北京同比上涨5.8%;其余城市同比涨幅均不高于4.0%;天津、武汉、合肥同比跌幅分布在0.3%-0.5%,郑州较去年同期下跌1.6%,跌幅居首。

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  从定基指数的角度来看,除郑州外,其余典型城市新房价格均高于2020年平均价格,其中,涨幅最大的为重庆,较基期提高11.7个百分点;广州、北京定基价格指数分别高于基期9.8、9.3个百分点,分列第二、三位;其余城市涨幅分布在2.4%-7.8%之间,郑州与基期价格持平。

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  从结构上看,与上月相比,北京三种户型价格均有明显上涨,深圳、合肥、青岛、广州90平方米以下户型价格涨幅分布在0.1%-0.4%,上海、天津、成都与上月持平;南京、重庆、厦门等五个城市小户型价格有所下滑。90-144平方米户型中,成都涨幅突出,较上月高1.3个百分点,其次北京上涨0.5%,青岛、天津微涨;广州、上海与上月持平;郑州、深圳、合肥等七个城市中等户型价格呈现下跌。144平方米以上户型中,北京、广州、成都分别上涨0.7%、0.4%、0.1%,青岛、上海与上月持平;郑州、深圳等八个城市大户型价格呈现下跌。

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  四、总结

  本月,中央层面提振市场的决心愈加清晰,地方层面以支持合理住房需求为导向,放松“四限”的城市持续扩容,降低首付比例、降低房贷利率等鼓励性政策密集落地,秦皇岛、苏州、芜湖等多个地区放松限购、限售条件,南京六合区、沈阳、东莞等地放宽购房户籍限制,无锡、株洲对多孩家庭购房予以支持,宜昌、贵阳等地降低首付比例;另有兰州、安顺、丽水、鹰潭、盐城、昆明等多个城市提高住房公积金贷款最高额度、降低公积金贷款首付比例。在政府频繁表态稳市场的基调下,更频繁、更深化的鼓励政策有望进一步推出,扭转当前二手房销售失速下滑的局面。

  从成交量来看,4月多个城市二手住宅成交面积出现回暖迹象,但受上海数据缺失的影响,典型城市二手房成交量整体较上月减少逾一成。从环比数据来看,多个城市成交量较上月均有明显回升,深圳增幅显著,北京、广州、成都环比下滑;从同比数据来看,除成都外,其余典型城市成交量仍明显低于去年同期,成都去年同期基数较低,本月同比增加近两倍。同期新房市场成交量明显下滑,环比跌幅超过一成,且整体成交量不及二手房。北京、南京、武汉等多个城市新房成交量环比下跌,广州、深圳、成都等城市新房成交量微涨,但仍显著低于去年同期。整体来看,4月典型城市二手房成交面积是新房成交面积的1.07倍。

  从价格方面来看,本月多个城市二手房售价由涨转跌,从环比数据来看,成都二手房销售价格涨幅位列第一,北京涨幅收窄,深圳在连续下跌11个月后,本月环比指数止跌转升,武汉、天津、南京等城市环比指数持续下滑,合肥跌幅居首;从同比数据来看,北京、上海、成都、广州、重庆二手房价格同比上涨,但涨幅继续收窄,其余城市同比持续走低,深圳同比跌幅居首。整体而言,本月市场热度仍位于相对低点,政策的起效与执行尺度有待进一步观察,短期内二手房市场仍将处于修复过程中。

  报告执笔人:菲菲

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