[中房研协]2022年4月典型城市二手住宅市场分析

  【总第57期】【二手住宅市场分析第16期】（2022年4月号）

  一、二手住宅相关政策  

  本月，在中央层面频繁表态稳定市场的基调之下，各地因城施策，鼓励性政策呈现井喷态势，秦皇岛、苏州、芜湖等多个地区放松限购、限售条件，南京六合区、沈阳、东莞等地放宽购房户籍限制，无锡、株洲对多孩家庭购房予以支持，宜昌、贵阳等地降低首付比例；另有兰州、安顺、丽水、鹰潭、盐城、昆明等多个城市提高住房公积金贷款最高额度、降低公积金贷款首付比例，有利于提振低迷的市场信心，促进二手房销售回暖。

  02

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   多个城市成交量回升4月，受新冠疫情影响，上海数据暂缺，其余典型城市二手住宅成交面积合计760.5万平方米，整体较上月减少11.1%，绝对额减少94.9万平方米。从环比数据来看，多个城市成交量有明显回升；从同比数据来看，成都同比有大幅增长，其余典型城市成交量均低于去年同期。具体来看，北京二手住宅成交面积位列第一，成交量为129.1万平方米，环比下跌14.9%，较去年同期减少29.2%；成都成交面积115.9万平方米，环比减少8.6%，同比上涨186.6%；重庆成交面积101.6万平方米，环比增加6.4%，同比减少19.7%；其余城市成交量均在95万平方米以下。天津、武汉、广州、南京、郑州、合肥成交量分布在36万至95万平方米之间；厦门、深圳、青岛成交量均未超过23万平方米，其中，成交量最低的为青岛，为16.8万平方米，环比增加46.4%，同比减少77.3%。

  2.2   北京成交套数居首

  4月，典型城市二手住宅共成交8.2万套，多个城市成交套数较上月有所增加；成都同比有近两倍增长，其余城市成交套数同比均有不同程度的下滑。具体来看，北京成交套数居首位，达到1.4万套，环比下滑16.6%，较去年同期减少28.4%；成都成交套数为1.2万套，环比减少10.2%，同比增加197.1%；重庆、天津分别成交1.10万套、1.08万套，其余典型城市均未超过0.72万套。广州、武汉、南京、郑州、合肥成交套数分布在0.38万-0.72万套之间；厦门、深圳、青岛成交套数均低于0.22万套，其中，青岛成交套数最少，为0.18万套，环比增加41.3%，较去年同期下降78.1%。

  2.3      二手住宅售价环比涨幅收窄，跌幅扩大

  2.3.1    成都环比涨幅第一，深圳止跌转升

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，4月，成都、北京、广州等五个城市二手住宅销售价格环比上涨，上海与上月持平，合肥、青岛等七个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，成都环比上涨0.7%，涨幅居首；北京、广州、深圳环比涨幅在0.5%-0.6%之间；厦门环比上涨0.2%；武汉、天津、郑州、重庆环比跌幅在0.4%-0.5%之间；南京、青岛分别下降0.6%、0.7%，合肥环比下跌0.8%，跌幅居首。同比涨幅最大的为北京，较去年同期提高6.5%；其次上海、成都同比分别上涨3.7%、3.6%；其他城市同比涨幅均在2.0%以下；厦门与去年同期持平；青岛、天津、南京跌幅分布在0.6%-0.9%之间，郑州、合肥、武汉跌幅在1.8%-1.9%之间，深圳同比下跌2.8%，跌幅居首。

  从定基指数的角度来看，除青岛、天津、郑州外，其余典型城市二手住宅价格均高于2020年月均价格，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格15.0个百分点，上海、广州均高于基期价格11.9%；成都、深圳、重庆、厦门、南京、合肥均高于基期价格3个百分点以上；武汉微涨0.4%；青岛、天津、郑州二手房销售价格分别低于基期价格0.4%、1.4%、1.7%，位列典型城市末三位。

  2.3.2    成都大户型价格环比涨幅突出

  从结构上看，4月，成都、深圳、北京、广州三种户型价格环比均呈现明显上涨，上海与上月持平，其余典型城市各户型价格整体有所下滑。具体来看，成都90平方米以下户型价格较上月上涨0.8%，深圳、厦门、北京小户型价格涨幅分布在0.6%-0.7%，广州环比增加0.2%，其余城市小户型价格均有所下滑；90-144平方米户型中，广州环比增长0.8%，北京、成都、深圳、厦门环比涨幅不超过0.5%，其余城市中等户型价格均呈现下跌；144平方米以上户型中，成都环比涨幅突出，上涨1.2%，北京、深圳、广州环比涨幅分布在0.4%-0.7%，其余城市大户型价格均有不同程度的下滑。

  三、二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1      典型城市二手住宅成交量整体超过新房成交量

  4月，典型城市新建商品住宅成交面积为711.6万平方米，环比减少14.3%，绝对额较上月减少118.3万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.07倍，具体来看，北京二手房成交面积是新房成交面积的2.4倍；重庆、厦门、天津、武汉二手房成交面积是新房成交面积的1.1-2.0倍，广州二手房成交面积与新房成交面积持平，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，成都新房成交面积最高，达到124.9万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.9倍；其次青岛新房成交面积为78.0万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.2倍；广州、天津、武汉、南京、北京、郑州、重庆成交量分布在50万平方米至67万平方米之间，合肥、深圳、厦门、上海新房成交面积均在43万平方米以下，其中，上海新房成交面积最少，为9.7万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.3倍，绝对额较新房成交套数多2.0万套。

  3.2 多个城市新房售价由涨转跌

  4月，成都、北京、广州、青岛新房销售价格环比上涨，上海与上月持平，武汉、厦门等八个城市环比指数呈现下跌，具体来看，成都、北京环比指数较上月分别提升0.8%、0.7%，分列典型城市第一、二位；广州、青岛环比微涨0.1%；深圳、天津、合肥环比微跌0.1%，郑州、重庆、南京、厦门跌幅分布在0.3%-0.5%之间，武汉较上月下跌0.8%，跌幅居首。从同比指数来看，同比涨幅整体有所收窄，且同比指数下跌的城市个数有所增加，其中，同比涨幅最大的为重庆，上涨6.1%；北京同比上涨5.8%；其余城市同比涨幅均不高于4.0%；天津、武汉、合肥同比跌幅分布在0.3%-0.5%，郑州较去年同期下跌1.6%，跌幅居首。

  从定基指数的角度来看，除郑州外，其余典型城市新房价格均高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为重庆，较基期提高11.7个百分点；广州、北京定基价格指数分别高于基期9.8、9.3个百分点，分列第二、三位；其余城市涨幅分布在2.4%-7.8%之间，郑州与基期价格持平。

  从结构上看，与上月相比，北京三种户型价格均有明显上涨，深圳、合肥、青岛、广州90平方米以下户型价格涨幅分布在0.1%-0.4%，上海、天津、成都与上月持平；南京、重庆、厦门等五个城市小户型价格有所下滑。90-144平方米户型中，成都涨幅突出，较上月高1.3个百分点，其次北京上涨0.5%，青岛、天津微涨；广州、上海与上月持平；郑州、深圳、合肥等七个城市中等户型价格呈现下跌。144平方米以上户型中，北京、广州、成都分别上涨0.7%、0.4%、0.1%，青岛、上海与上月持平；郑州、深圳等八个城市大户型价格呈现下跌。

  四、总结

  本月，中央层面提振市场的决心愈加清晰，地方层面以支持合理住房需求为导向，放松“四限”的城市持续扩容，降低首付比例、降低房贷利率等鼓励性政策密集落地，秦皇岛、苏州、芜湖等多个地区放松限购、限售条件，南京六合区、沈阳、东莞等地放宽购房户籍限制，无锡、株洲对多孩家庭购房予以支持，宜昌、贵阳等地降低首付比例；另有兰州、安顺、丽水、鹰潭、盐城、昆明等多个城市提高住房公积金贷款最高额度、降低公积金贷款首付比例。在政府频繁表态稳市场的基调下，更频繁、更深化的鼓励政策有望进一步推出，扭转当前二手房销售失速下滑的局面。

  从成交量来看，4月多个城市二手住宅成交面积出现回暖迹象，但受上海数据缺失的影响，典型城市二手房成交量整体较上月减少逾一成。从环比数据来看，多个城市成交量较上月均有明显回升，深圳增幅显著，北京、广州、成都环比下滑；从同比数据来看，除成都外，其余典型城市成交量仍明显低于去年同期，成都去年同期基数较低，本月同比增加近两倍。同期新房市场成交量明显下滑，环比跌幅超过一成，且整体成交量不及二手房。北京、南京、武汉等多个城市新房成交量环比下跌，广州、深圳、成都等城市新房成交量微涨，但仍显著低于去年同期。整体来看，4月典型城市二手房成交面积是新房成交面积的1.07倍。

  从价格方面来看，本月多个城市二手房售价由涨转跌，从环比数据来看，成都二手房销售价格涨幅位列第一，北京涨幅收窄，深圳在连续下跌11个月后，本月环比指数止跌转升，武汉、天津、南京等城市环比指数持续下滑，合肥跌幅居首；从同比数据来看，北京、上海、成都、广州、重庆二手房价格同比上涨，但涨幅继续收窄，其余城市同比持续走低，深圳同比跌幅居首。整体而言，本月市场热度仍位于相对低点，政策的起效与执行尺度有待进一步观察，短期内二手房市场仍将处于修复过程中。

  报告执笔人：菲菲