[中房研协]楼市继续探底 部分指标单月跌幅略有收窄

2022-06-16 11:30:45

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-06-16
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中房研协

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  商品房销售市场继续探底

  1—5月,全国商品房销售面积50738万平方米,同比下降23.6%;其中,住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元,下降31.5%;其中,住宅销售额下降34.5%。

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  1-5月,商品房销售市场继续探底,销售面积及金额跌幅较上期分别扩大2.7个和2.0个百分点,整体市场态势依然处在快速下行轨道上。政府提振房地产市场的决心已经非常明确。5月,国务院常务会议明确将“因城施策支持刚性和改善性住房需求”作为促消费和有效投资的重要举措;央行、银保监会联合发文下调首套房商业性个人住房贷款利率下限20个基点;五年期及以上LPR下调15个基点;地方稳楼市松绑调控政策集中出台。

  当前中央层面着力推动稳增长一揽子政策措施落地,稳定宏观经济大盘,保障和改善民生。针对房地产市场,政策暖风频吹,但房地产市场并未立即呈现反弹,原因是多方面的,一方面房地产投资回报率普遍下降,尤其是非热点城市,供应大于需求;另一方面,开发商尤其是民营开发商依然面临较大的经营风险,投资、新开工比较谨慎,对市场预期不乐观。相信随着宏观经济企稳,房地产市场的回暖也将渐行渐近。

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  单月数据来看,5月销售面积10970万平方米,较上月增加25.8%,同比减少31.8%;销售金额10548亿元,较上月增加29.7%,同比减少37.7%。两项指标同比跌幅均较上月有所收窄,但跌幅依然较大;商品房销售金额同比跌幅依然大于销售面积,意味着价格同比仍继续回落。

  4月和5月销售面积不仅比去年同期数据大幅回落,也较3月份下了一个大台阶,显然本轮疫情对楼市的影响是全国性的,全行业的。随着疫情的减弱,尤其是上海逐步复工复产,6月份市场有望逐步恢复,也是决定上半年数据的关键一个月。

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  房地产开发投资跌幅扩大

  1—5月份,全国房地产开发投资52134亿元,同比下降4.0%;其中,住宅投资39521亿元,下降3.0%。

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  1-5月全国房地产投资增速继续下行,跌幅较上月扩大1.3个百分点。目前来看,企业在销售端和融资端的困境尚未破局,民企投资意愿和能力还未恢复,投资拿地方面央企、国企在托底。

  房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分,与宏观经济的稳定直接相关。房地产投资结构中,虽然国企央企份额在提升,但真正撑起开发投资主体的是民营房企。因此,要稳定房地产投资,需要从稳定信心和强化融资支持两个方面入手。给予民营房企稳定的发展预期,投资信心才能恢复,给予民营房企正常的信贷支持,投资能力才能恢复。

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  月度数据方面,5月全国房地产开发投资12980亿元,较上月增加14.0%,同比减少7.8%,同比跌幅较上月收窄4.5个百分点。单月销售、投资、开工数据跌幅均较上月有所好转。随着“稳增长”政策的落地,投资需求将从高能级城市逐步释放并企稳回升。另外,随着存量市场规模的到顶,房地产企业投资方向也将有所调整,城市更新、租赁住房、养老地产等将成为房企未来重点关注的领域,并加大投资力度。随着国家加大县域城镇化的投入力度,在政策指挥棒下,更多房企也将参与进来。

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  从物业类别投资上看,住宅投资跌幅相对最小,各物业类型投资跌幅均较上月继续扩大。住宅投资占总投资比重为75.8%,较上月提高0.4个百分点。

  从地区来看,仅中部地区同比保持微弱上涨,东部和西部地区投资保持下降,跌幅扩大;东北地区跌幅大,但较上月收窄1.8个百分点。投资规模上,东部地区高于其他三区域的总和,占总投资比重为54.7%,较上月降低0.8个百分点。

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  房屋新开工面积加速下跌

  1—5月,房地产开发企业房屋新开工面积51628万平方米,下降30.6%。其中,住宅新开工面积37782万平方米,下降31.9%;办公楼新开工面积1306万平方米,下降24.6%;商业营业用房新开工3572万平方米,下降30.8%。

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  从前5个月的累计数据看,房屋新开工规模进入深度调整期。从数据看,新开工同比回落是从上年的7月份开始,到今年6月份正好一年,然而新开工则经历了从小幅回落到目前的深幅调整。新开工的这种急速回落走势在楼市发展史上相对少见,除了2020年初的疫情之外,就是2008年世界金融危机时期。如果把新开工看作一个典型指标的话,现在我们正处在某种巨大的危机过程中,需要行业、政府都有足够的重视。

  5月全国商品房新开工面积11889万平方米,环比增加20.1%,同比跌幅较上月有所收窄。商品房销售情况决定企业新开发意愿;资金情况决定企业新开工力度,短期开发企业新开工意愿和力度很难快速恢复。随着企业复工复产的加快,特别是前期受疫情冲击比较大的地区快速恢复,或将支撑新开工走势出现一些积极变化。

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  房地产开发企业到位资金跌幅逐月扩大

  1—5月,房地产开发企业到位资金60404亿元,同比下降25.8%。其中,国内贷款8045亿元,下降26.0%;利用外资51亿元,增长101.0%;自筹资金21061亿元,下降7.2%;定金及预收款19141亿元,下降39.7%;个人按揭贷款9785亿元,下降27.0%。

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  1—5月,房地产开发企业到位资金增速跌幅持续扩大,其中定金及预售款最为明显,跌幅较上月扩大2.7个百分点,主要受商品房销售市场低迷影响。从资金来源占比看,定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的47.9%,较上月下降0.3个百分点,自筹资金占比提升1.3个百分点。

  央行数据显示5月住户中长期贷款同比少增3379亿元,居民购房意愿仍然偏弱。现阶段房企仍然处于偿债高峰,各地方对房企纾困政策还未落实到位。企业资金面得到明显改善尚需时日。

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  土地市场整体依旧偏冷

  1—5月,房地产开发企业土地购置面积2389万平方米,比上年下降45.7%;土地成交价款1389亿元,下降28.1%;土地成交均价5814元/平方米,上涨32.4%。

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  1-5月土地购置面积同比跌幅依旧较大,跌幅较上月略有收窄,土地成交价款跌幅持续扩大;同时也表现在土地价格走势上,同比涨幅较上月收窄16个百分点。全国整体市场依旧偏冷,在集中供地市场上,在较为宽松的竞拍环境下部分城市有所升温,成交量价和溢价水平都较去年有所提升,但城市间和区域间分化仍明显存在。从政府供应角度,将继续从放松限价、降低配建要求、调整土地监管资金比例等方面,继续提振房企拿地的积极性,促进土地市场的回升。

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  商品房待售面积较上月末略有减少

  5月末,商品房待售面积55433万平方米,比上月末减少302万平方米。其中,住宅减少411万平方米,办公楼增加74万平方米,商业营业用房减少4万平方米。

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