市场月报｜逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持

  1月恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热致房地产表现略显平淡。重点30城供求均同环比齐跌，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，营销折扣力度较小，因而整体成交略显不振，仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情，核心一二线城市去化表现差强人意，北京“一枝独秀”，而前期热度较高城市上海、合肥、成都等需求也有转弱迹象。

  01新增供应

  同比降40%但较去年春节月增46%

  多城无加推且营销平

  1月叠加春节因素，30个重点城市供应规模收窄，预计新增商品住宅供应720万平方米，环比下降59%、同比下降40%；但较2022年春节月（2月）同比上涨46%。

  分能级来看，一线城市1月迎来集中供应，新增房源129万平方米，较2022年春节月同比上涨93%。其中上海于较上年春节月上涨近一倍，新增供应仍主要以外环外刚需项目为主，占比超过八成；其中雅戈尔星海云境和建发熙和府项目均新增房源超过400套。

  二三线城市整体1月新增供应590万平方米，同、环比分别下降38%和57%。除海口、大连少数城市保持同环比正增长之外，多数城市保持回落态势。一类以杭州为典型代表，通过精准供货维稳市场，保持小规模供应维持城市一二圈层在售项目销售热度；另一类成交低迷型城市，房企供货医院不强，呈现蓄势待发，以武汉、济南、宁波代表，1月供应规模保持低位。

  事实上，春节假期期间，房企推盘积极性普遍不高，虽然疫情管控全面解绑，但受楼市低迷行情影响，广州、厦门、无锡、珠海、泉州等多城春节周无新盘加推，房企供货呈“半躺平”状态。结合春节前一周（2023年1月14日-1月20日）来看，皖赣部分城市迎来一轮供应高峰。尤其是六安、淮北、上饶等外出务工人员较多，房企还是“蓄势待发”，对疫情放开后的“返乡置业”保持着乐观的预期。

  02新房成交

  较去年春节月跌7%

  沪蓉继续降温而津渝等来访回升

  2023年1月，传统淡季叠加春节假期，成交略显平淡：据CRIC监测，1月30个监测城市成交面积为1071万平方米，同环比齐降，而春节周成交更是创2021年以来3年同期新低。

  分能级来看，一线高位回落，同环比均降3成以上，较去年春节2月基本持平。北京热度较高，环比降4成，但是剔除共有产权房之外，前20天的成交量已与12月持平。疫后利好政策密集出台叠加房企“小步快跑”加快推盘节奏，使得楼市活跃度明显提升。上海热度转降，认筹率和触发积分有明显下滑，集中备案影响成交仅微跌9%。深圳回升，但受限于供应，成交持跌。广州尚属筑底阶段，市场暂无明显起色。

  二三线城市总成交仅887万平方米，环比下降42%，同比降34%，较去年春节月降7%。前期热点城市成都、合肥、长沙等热度转降，均迎来同环比齐跌。杭州虽然环比回落，但成交同比持增，主要受限于供应不放量，成交难有亮眼表现。值得关注的是，部分弱二线城市诸如福州、重庆、天津等虽然成交数据暂未止跌，但是市场还是存在转好信号，以天津为例，年末客户信心明显好转，1月份案场转化率在8%左右，恢复常态。

  03项目去化

  推盘少、营销弱、效果差

  质优结构性拉升去化

  据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率高位持稳40%。1月恰逢传统春节假期，不过多数企业处于半“躺平”状态：一方面多数城市春节无新项目加推；另一方面房企春节营销力度偏弱，以特价房、年货礼包为主，优惠少，效果差。仅苏北、川渝个别三四线“返乡置业”尚有成效。

  聚焦到单个城市，1月各城市环比涨跌参半，事实上涨幅超2成城市诸如宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高，仅个别网红盘有信心加推，结构性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等虽环比微增，但据CRIC调研，市场热度有稳中下探趋势，合肥已连续6个月供大于求，仅少数处于供应稀缺板块改善盘尚能热销。与2022年均值对比涨跌参半，广州、郑州、青岛等暂未止跌，整体市场仍弱于2022年。深圳、天津等部分城市存回暖迹象，客户信心稳步修复。

  04库存

  环比降2%

  长春、青岛、福州等去化周期仍超2年

  1月整体30个重点城市因供小于求库存情况整体改善，供求比为0.67；1月末库存环比下降1.7%。

  具体而言，多数城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，仅北京、徐州、大连、福州、合肥等城市供应规模突出的城市本月末库存环比涨幅突出。

  从消化周期来看，郑州、大连、长春、青岛、重庆、福州、昆明等仍维持2年以上的高消化周期，楼市存量压力较大。而杭州、合肥则在房企“精准供应”的共识下维持低住房库存、高销售热度，库存消化周期低于12个月。

  总的来看，1月全国整体新房市场库存情况略有好转，从春节月的供求情况来看，各房企在多数城市仍然保持审慎态度，顺销加推下楼市消化压力较低。

  05二手住房

  较去年春节月成交涨29%

  带看认购回升好于新房

  1月11个重点城市二手房成交体量预计为360万平方米，同、环比分别下降21%和23%，值得注意的是，相较2022年2月春节月成交面积同比上涨29%。

  从日成交数据来看，成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等本月成交量均超过上年春节月，其中青岛、东莞同比正增。相比新房成交的平淡行情，多数城市二手房市场已有回暖迹象。

  值得注意的是，南京受疫情影响，2022年12月前期部分成交房源未进行过户，推迟至1月前两周集中办理，因此导致南京二手房市场呈现假性回暖。

  总体来说，1月重点城市二手房带看量与网签规模均有不同幅度回升，同比降幅小于新房。随着疫情放开后购房者对未来收入预期恢复信心，二手房市场率先由局部城市开始回暖。

  06土地市场

  成交规模降至历史低位

       溢价、流拍指标双双回升

  至历史低位。截至1月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。成交总价730亿元，2016年以来首度跌破千亿元关口，受一二线城市优质地块成交占比下降影响，平均楼板价仅为1999元/平方米，降至近一年新低。

  市场热度方面。重点城市方面月内只有宁波进行了第四批土拍，得益于较高的供地质量，以及中央政策面的改善，其中鄞州两宗地实现了封顶溢价成交，本批次土拍溢价率达到了10%。三四线城市方面，部分城市的溢价率相对较高，如湖州、常州溢价率均超过了10%。本月流拍率方面也在同步提升，月内流拍率达到20%，再度回到2022年年初的较高水平，其中西安、福州均出现了多宗宅地流拍，郑州航空港区的4宗商办用地更是悉数流标。不过随着新一年供地计划的正式执行以及行业信心的边际修复，一季度内土地流拍率有望出现回落。

  一线城市本月共成交土地仅63万平方米，同比下降33%,较上年春节月下降了65%。成交金额仅67亿元，同比下降5%，较上年春节月下降了86%。具体城市来看，由于一线四城无一集中土拍，成交的均为商办地块，合计仅6宗，均为底价成交。

  二线城市的成交规模也因重点城市集中土拍“断档”而较上月明显下降。具体来看，至27日二线城市成交建面仅为619万平方米，环比下降89%，同比也下降了52%，较去年春节月上升11%。但优质宅地成交占比明显下降，成交金额也随之减少，仅167亿元，较上年春节月下降16%。受重点城市高价地占比减少的影响，楼板价较上月明显下滑，降至2699元/平方米。具体到城市来看，本月仅西安一城成交建面超过了100万平方米，为181万平方米，涉及16宗地，均为底价成交，共揽金82亿元。月内唯一进行集中土拍的宁波占据第二位，共成交了8宗地，共收金55亿元，其中3宗为第四轮集中土拍地块。值得一提的是，宁波本轮土拍共挂牌6宗地，其中3宗宅地在开拍前一天终止出让，余下的3宗均成功出让。热度方面，供地质量提升下，房企参拍积极性有所提高，本轮集中土拍成交溢价率增至10.1%，宁波也成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率最高的城市，其余城市仅少量地块成交，成交建面均不足30万平方米，市场热度也在低位，基本上以底价成交。

  三四线城市则也表现为量价齐降。截止1月27日，总成交建面仅2970万平方米，同比也下降了58%，较上年春节月下降了16%。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城市成交规模超过100万平方米。成交9宗地的常州成为榜首，总成交建面仅93万平方米，其次是盐城，成交建面仅68万平方米，位于第三位是绍兴。从区域来看，长三角三四线城市成为成交主力；热度来看，同样大多数城市土拍仍以底价成交，仅常州、湖州等少数城市保持了一定热度，月内平均溢价率超过了10%。

  07综观

  政策利好叠加+需求修复二季度或见转机

  1月虽然疫情管控全面解绑，中央“降首付、降利率”释放利好预期，但是整体市场表现略显平淡。恰逢春节传统假期，居民返乡潮带动苏北、川渝个别三四线“看房热”，但高能级城市除北京外普遍表现不佳，房企推盘放缓，营销力度减弱，对成交提振作用较小。展望后市，我们认为，行业深度调整或将进入收尾期，二季度整体市场有望回升。

  不同城市分化格局还将延续：核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期，仅个别核心区位倒挂改善盘尚能热销。深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆，无论是来访、认购都将保持小幅回升态势。而弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复，随着疫情管控松动，后期若伴随以价换量政策延续，成交还有进一步增长的可能。而对于苏北、川渝等个别三四线城市虽然疫情放开刺激短期返乡置业需求释放，但持续性仍存疑。