《中国商务写字楼指数》2021年第三季度

  指数简介

  1、“中国商务写字楼指数”（以下简称写字楼指数）是由中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会发布的我国商务写字楼的专业指数。该指数由国际著名房地产顾问机构戴德梁行作为技术支持，与中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会共同研究而建立，将会引导我国写字楼市场发展，是最具广泛性、专业性、权威性的行业指数。

  2、写字楼指数选取了中国16个大中城市高端写字楼市场的租金、空置率等几大主要指标，通过标准评分体系测评为每个城市的各个指标打分。然后，以中国商务写字楼指数发布首季为基准时点，即2014年第三季度，求取16个大中城市的商务写字楼指数。

  3、本指数及指数报告按季度更新及发布。

  中国商务写字楼指数

  2021年第三季度，全国16个大中城市的商务写字楼指数如下表所示：

  中国商务写字楼指数报告

  全国大部分写字楼市场租金水平处于止跌企稳状态，成都综合排名位居二线城市之首。

  一线城市中，强劲的市场需求致使北京得分环比涨幅最高，排名继续领跑；上海表现则继续稳定；深圳和广州虽得分略有下滑，但排名继续维稳。二线城市中，成都、青岛、武汉、西安、大连、沈阳和厦门表现平稳；杭州受吸纳下滑影响，得分小幅下降；南京、天津、重庆和长沙表现则较上季度略显疲软。

  三季度，北京写字楼市场凭借活跃的市场成交，得分较上季度上升9分，以118的得分继续位居排行榜首位。本季度，北京高端商务写字楼市场迎来约9.7万平方米的新增供应。得益于五大核心商圈8.8万平方米的季度净吸纳量，新项目的入市并未对核心市场空置率造成影响，继续与上季度保持稳定在10.0%。同时，由于中央商务区、望京-酒仙桥和丽泽金融商务区的活跃表现，全市季度净吸纳量高达24.2万平方米，为自2018年二季度以来单季最高值。受此影响，全市空置率环比下降1.3个百分点至16.2%。持续活跃的市场和强劲需求使整体市场租金企稳回升，北京全市和五大核心商圈市场租金在连续十个季度持续下跌后首次迎来小幅上扬，分别环比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民币332.0元和384.7元。

  三季度，上海表现平稳，得分与上季度持平，继续以109的得分位居排行榜第二位。本季度，上海高端商务写字楼市场新增供应达29.4万平方米，拉动总存量增至1,421万平方米。市场成交延续了上半年的活跃表现，全市季度净吸纳量接近40万平方米。尽管本季度新增供应非常多，全市平均空置率依然稳定在17.5%左右。“引领区”等政策上的支持和“十四五”规划的实施增强了市场对上海核心商圈的信心，核心区域净吸纳量增长到了16.9万平方米，空置率下降到12.1%。新兴商圈也仍然具有吸引力，净吸纳量总计达22.1万平方米。更稳定的经济环境下，有更多企业能够承担更高的租金，因此核心区域的平均月租金稳定在每月每平方米人民币282.5元。

  三季度，吸纳量的下滑致使深圳得分较上季度下降5分，以96的得分位居排行榜第三位。本季度，深圳写字楼市场需求仍延续相对活跃状态，尽管不及二季度，但在无新增供应的情况下，高端商务写字楼市场全市单季度吸纳量仍然高达19.9万平方米。尽管吸纳量指标较前两季度的均值回落20.3%，但从过去三年来看仍处于单季度指标高位。空置率也下降3.0个百分点至19.3%，时隔两年重回20%以下。虽然前期写字楼租金已持续下行，但本季度已步入止跌企稳状态。综合全市，高端商务写字楼平均租金环比上升0.3%至每月每平方米人民币211.7元。未来五年，深圳全市供应量或将高达601万平方米，市场压力尚存。

  三季度，同样由于吸纳量的下滑，广州得分较上季度下降8分，以78的得分位居排行榜第四位。本季度，广州全市高端商务写字楼市场新增供应仅为4万平方米，写字楼总存量扩容至551.4万平方米。在新增供应有限的情况下，全市空置率延续今年以来的下降趋势，环比微降0.5个百分点至6.8%。本季度录得新增净吸纳量仅为6.2万平方米。随着近期围绕教育的相关政策陆续发布，一些业主为了减少楼宇的空置时间，主动让价租户以提升项目入驻率，全市租金环比微降0.2%至每月每平方米人民币178.6元。今年受到疫情影响而延期交付的楼宇将自下半年开始陆续投入使用，年内广州预计有73万平方米新增供应入市。供应的回升料将令写字楼市场承受一定压力，预计短期内全市空置率将有所上升。

  三季度，成都、武汉、西安、大连和沈阳表现平稳，虽得分与上季度相同，但排名均得到不同程度的提升，分别以65、45、44、40和40的得分位居排行榜第五、第九、第十、第十三和第十四位。本季度，成都高端商务写字楼市场新增供应为6.9万平方米，拉动总存量上升至270万平方米。整体市场需求依旧处于正常水平，全市净吸纳量为50,195平方米，全市空置率环比上升0.4个百分点至14.5%，新项目的入市致使租金水平环比小幅下降0.3%至每月每平方米人民币110.9元。2022年，仍将有约36万平方米的新增供应投放市场，同时随着“双减”政策出台后，部分楼宇将继续出现大面积退租现象，短期内成都高端商务写字楼市场空置率将承压；本季度，武汉市核心商务区高端商务写字楼市场未有新增供应，全市写字楼总存量维持在245.0万平方米。五大核心商务区共录得约4.7万平方米的净吸纳量，整体市场空置率环比下降约1.9个百分点至32.7%。全市核心商务区高端商务写字楼整体租金环比微降0.7%至每月每平方米人民币106.3元。展望四季度，武汉核心商务区高端商务写字楼市场预计将迎来包括武汉天地A1、首地王家墩、中海中心等在内的约29.9万平方米优质办公空间的集中交付，届时市场活跃度将得到进一步提升。

  本季度，西安高端商务写字楼市场无新项目入市，全市写字楼总存量为275.7万平方米。受到“双减”政策影响，部分校外教育和培训行业开始缩减面积或者退租，致使季度净吸纳量为-54,407平方米。在无新增供应的情况下，整体市场空置率环比上升2个百分点至22.1%。全市高端商务写字楼平均租金环比下降1.5%至每月每平方米人民币91.0元。四季度，西安高端商务写字楼市场将迎来国瑞西安金融中心和丝路前海产业园等项目进入市场，共计为市场带来27.8万平方米的优质办公空间，届时，整体市场空置率或将继续上扬；本季度，大连高端商务写字楼市场无新增项目供应，市场规模仍保持在98.1万平方米。整体写字楼市场继续呈回暖态势，全市净吸纳量达10,473平方米。整体市场空置率环比下降1.1个百分点至30.8%。同时，全市市场租金保持稳定，环比微降0.95%至每月每平方米人民币91.8元。未来，随着潜在优秀项目的入市期限逐渐临近，核心区域项目如何提升自身竞争力，弥补不足，将成为项目经营管理中的关键所在；本季度，沈阳高端商务写字楼市场无新增项目入市，市场总存量保持在114.2万平方米。多家学科类校外教育培训企业受“双减”政策影响，运营规模缩小，相关行业公司相继退租或缩减办公面积，致使全市季度净吸纳量为-25,935平方米。在无新增供应条件下，市场空置率环比上升2.3个百分点至28.7%。高空置压力致使业主继续采取更为灵活的租金政策吸引租户，至此，全市租金环比小幅下降1.1%录得每月每平方米人民币70.6元。四季度，新增供应继续使业主方去化压力增大，市场将继续维持租户市场状态。

  三季度，吸纳量的下滑虽然使杭州得分较上季度下降5分，但仍以64的得分位居二线城市亚军宝座，总排行榜第六位。本季度，杭州高端商务写字楼市场无新增项目入市。因此，市场的总存量维持在332.4万平方米。由于新增供应有限和租赁需求回暖，全市高端商务写字楼的空置率环比下降了0.6个百分点至9.6%，净吸纳量录得20,549平方米。此外，随着国家“双减”教育政策的发布，许多教育培训企业适时调整了租赁策略，对办公物业的新设或扩张需求持谨慎的态度。至此，写字楼整体租金环比下降了0.1%至每月每平方米人民币133.3元。截至2024年末，杭州高端商务写字楼市场预计将迎来91.1万平方米的新增供应，届时，杭州高端商务写字楼的总存量有望达到423.5万平方米。

  三季度，青岛和厦门表现同样稳定，得分和排名均与上季度相同，分别以49和33的得分，位居排行榜第八位和第十六位。本季度，青岛高端商务写字楼市场无新增供给入市，写字楼存量维持在160万平方米。受上季度新入市项目国信金融中心持续吸纳的影响，整体市场季度净吸纳量环比上涨57.5%至43,059平方米，空置率环比下降2.7个百分点至25.0%。同时，全市平均租金扭转了第二季度的上涨势头，恢复了近期的下降趋势，全市平均租金环比下降0.7%至每平方米每月人民币106.8元。到2023年底，若项目如期入市，青岛写字楼市场将有约57.8万平方米的新增供应投放市场，预计未来整体写字楼市场空置率被进一步推高；本季度，厦门高端商务写字楼未有新增供应，市场以去化存量为主。吸纳量与上季度基本持平，达24,572平方米，整体活跃度得到延续。全市租金环降0.8%至每月每平方米人民币95.3元，降幅较上季度缩小，空置率较上季度减少1.8个百分点至30.1%。突如其来的疫情或将影响四季度9.4万平方米新增供应的入市计划，及全市写字楼市场活跃度。但本地经济不断增强的韧性，及前期招商结果的加速落地，我们预计厦门写字楼市场将得到快速恢复。

  三季度，南京、天津、重庆和长沙不及上季度表现，得分和排名均有所下滑，分别以53、40、40和40的得分位居排行榜第七、第十一、第十二和第十五位。本季度，南京疫情影响，没有新项目入市，高端商务写字楼总存量仍为220万平方米。市场需求保持平稳，全市净吸纳量总计达到30,177平方米。整体市场空置率环比微升1.3个百分点至21.9%，全市优质写字楼平均租金下跌至每月每平方米人民币127.4元。展望未来，尽管南京优质写字楼市场需求稳健，但是未来两年内的新增供应将略微推高南京高端商务写字楼市场空置率，同时市场将面临租金下行压力；本季度，天津高端商务写字楼市场无新增项目入市，市场存量稳定在238.5万平方米。全市平均租金继续环比小幅下调0.9%至每月每平方米人民币90.6元。随着“双减”政策的全面落地和严格的监管政策下，已有多家学科类校外教育培训企业从写字楼中退租或缩租。受此影响，全市净吸纳量仅为5,803平方米，环比下降89.7%。在市场没有新增供应项目情况下，全市平均空置率环比微降0.2个百分点至29.6%。2022-2023年，预计迎来5个项目，将为市场带来42.7万平方米的优质办公面积，新项目的入市将继续拉高市场空置，且继续为市场租金带来下行压力。

  本季度，重庆高端商务写字楼迎来约74,569平方米新增供应，推动存量上升至225.4万平方米。受“双减”政策影响，教育类企业退租意向明显，新项目空置率高企，致使全市空置率环比上季度上涨1.9个百分点至29.6%。净吸纳量为10,223平方米，约为去年同期的30%。由于新项目租金定价较高，使得租金继续保持上升趋势，环比提升0.7%至每月每平方米人民币83.36元。预计，“双减”政策的影响仍将持续，集中退租现象或将延续到下一季度，市场空置率将持续承压；本季度，长沙市高端商务写字楼市场无新增项目入市。季末市场总存量稳定在256.5万平方米。受“双减”政策影响，在线教育企业出现大面积退租或减少租赁面积现象，共同推动净吸纳量仅录得31,185平方米。整体空置率则环比下降1.2个百分点至37.8%。虽然在线教育企业大面积退租使得部分高端商务写字楼空置上升，但写字楼业主们仍持观望态度，未有明显降租意愿。故整体写字楼平均租金保持平稳在每月每平方米人民币88.2元。作为省会城市，未来长沙将持续吸引湖南省内各类资源集聚，将为楼宇经济的长期发展奠定基础。

  联络人：

  中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会副秘书长 王泳

  电话: +86 10-57811353 

  电邮: cccrea@sina.com

  戴德梁行北区研究部主管 魏东

  电话: +86 10 8519 8087

  电邮: sabrina.d.wei@cushwake.com