[世邦魏理仕]2022内地商业地产投资规模有望首次破3000亿元

CBRE发布《2022年中国房地产市场展望》报告

  2022年2月16日，上海——CBRE世邦魏理仕今日发布《2022年中国房地产市场展望》报告认为，2022年中国经济增速将逐步向常态回归，而逆周期调控和结构转型将共同为商业地产新周期注入活力。产业互联网、生物医药、首店经济、供应链物流成为新的市场热点，商业地产“绿化”趋势将进一步加快，投资市场将迈入“3000亿”时代。

  受惠于中国出色的疫情防控和领先于全球的经济复苏，2021年国内写字楼市场呈现强劲的周期性反弹。18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。北京、上海、深圳三城净吸纳量史上首次同时突破百万平方米，科技行业活跃的杭州、成都、武汉领跑二线城市需求。

  世邦魏理仕预计，科技和金融仍将是2022年写字楼的主力需求引擎，两大行业在写字楼租赁成交的贡献占比将基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行业将有新的亮点出现。

  世邦魏理仕预计2022年全国写字楼净吸纳量有望达到620万平方米，虽较2021年的峰值回落17%，但显著高于过去五年530万平方米的平均水平。租金方面，一线城市租金表现继续跑赢二线城市。北京将率先向业主市场转变，沪深两市将延续供需两旺的格局，租金走势平稳。而未来三年新增供应增速最高的广州租金将小幅下跌。

  零售物业市场受益于减税和补贴带动而持续结构性复苏，运营经验重视度和重要性提升。展望2022年，尽管奥密克戎令疫情的不确定性进一步抬升，但更积极的财政政策和RCEP落地对进口消费的利好将支持国内消费市场稳步增长。中国零售市场预计温和增长，购物中心主力业态需求稳定，Z世代业态、新能源车成为新增长点。

  世邦魏理仕预计2022年全国购物中心的新增供应量预计与2021年基本持平，总量约900万平方米，首层租金将继续小幅上涨，一线城市和华东二线城市有望引领涨幅。

  仓储物流市场受到电商、第三方物流及政策支持推动，2022年全年净吸纳量有望连续第二年突破600万平方米。

  2021年中国国内快递业务增量和出口增速（按美元计）均达到30%。双循环发力共同推动电商、第三方物流和制造业的仓储需求大幅上升。世邦魏理仕跟踪的中国19个市场2021年全年高标仓净吸纳达到660万平方米，同比上升60%，相比2017年历史最高纪录提升40%。

  从中长期来看，电商持续渗透和新业务模式涌现、制造业升级进程中供应链物流需求的增长、RCEP落地对区域化贸易和物流的促进将成为十四五期间国内高标仓市场发展的三大引擎。另外，智能高效、冷链、绿色在未来仓库配置中的重要性将日益凸显。

  而在投资市场，世邦魏理仕数据显示2021年中国大宗物业投资市场迎来快速复苏，总成交额达到2,730亿元，同比上涨33%。展望2022年，在投资和出售意愿均有所提升的环境下，世邦魏理仕预计中国内地商业地产大宗交易额将同比增长10-15%，有望首次突破3000亿元。

  2022年世邦魏理仕中国投资者意向调查显示，投资意向再创新高，59％的受访者选择在2022年“更积极投资”。境内外投资者的投资意向均进一步上涨。上海和北京在今年的调查中共同进入亚太区跨境投资目的地前五榜单，尤其是上海跃居次席。

  与此同时，选择“更积极出售”的受访者占比同比上升10个百分点，达到51%，其中内资开发商出售意愿提升的比例达到60%。世邦魏理仕认为，面临约3,500亿元债券到期及“三条红线”的达标压力，2022年内资房企将加快处置资产。

  而随着到期退出高峰期的到来，地产基金在今年调查中的出售意愿亦提高20个百分点。考虑到房地产基金在2017至2019年期间购置的资产大多位于上海和北京的优质地段，这将为投资者提供切入京沪这两个快速复苏的门户城市优质资产的周期性机遇。

  减碳时钟加速转动

  世邦魏理仕预计2022年，商业地产绿化的趋势将进一步加快，这将受到来自租户和投资者双方力量的共同推动。

  世邦魏理仕最新的租户调查显示，93%的写字楼租户表示在选址中倾向于绿色楼宇；33%的物流租户计划在未来三年增加具备绿色认证的仓储设施。与此同时，根据世邦魏理仕2022年投资者意向调查，53%的受访投资者表示已经将ESG因素纳入投资决策中。

  更重要的是，绿色建筑的租金和资产价格溢价也开始被一些租户和投资者所接受。调查显示22%的投资者表示愿意为符合ESG条件的资产支付略高的价格，而9%的租户愿意为绿色写字楼支付更高的租金。

  世邦魏理仕认为，随着中国的减碳时钟加速转动，棕色地产成为“搁浅资产”的风险将不断加大，城市更新进程中的绿色改造将释放出巨大的投资机遇。

  世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“2021年，中国商业地产租赁需求迭创新高，大宗物业投资快速反弹。世邦魏理仕预计2022年中国GDP增速在5%左右，在基建与消费之外，制造业转型升级将持续为中国经济提供新动能。低碳转型、产业链升级和国产替代等多重因素共同驱动下，生物医药、电子及通信设备、集成电路、新能源车等高技术制造业以及与消费升级相关的制造业将继续高速增长。对投资者，我们建议继续关注仓储物流、研发园区、数据中心等新经济领域的地产投资机会，同时择机把握写字楼和零售物业的周期性拐点。”