[克而瑞]2022年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  导 读 

  2022年1-2月，销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。

  榜单解读

  前言：2月，受到春节假期和集中供地尚未全面开启的影响，土地市场持续表现低迷，成交建面、金额双双下跌，仅楼板价在北京首轮集中供地的影响下环比上涨63%。整体而言，当前新房销售、土地市场仍然极度低迷。

  当前，资金压力仍是房企悬顶之剑，从前两月拿地企业来看，超过七成百强房企仍未有土地入账，拿地房企基本被国/央企包揽，且多数是销售排名前15的企业。由此可见，一方面在偿债压力下，部分民企投资几乎停滞，或将影响未来销售；另一方面，强者恒强的局面将进一步凸显，财务稳健的企业将成为接下来土地市场“生力军”。

       整体而言，今年大部分企业将面临偿债高峰，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律，以“活下去”为首要任务。在城市面，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，土拍热度回暖将领先其他城市。

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  春节假期叠加集中供地未全面启动

  2月土地成交规模持续低位

  2月份，在春节假期和集中供地“低谷期”的双重影响下，全国300城经营性土地总成交规模继续下降，成交建筑面积仅3408万平方米，同、环比分别下降71%和57%，降至近一年来最低点。但是在北京首轮集中土拍的影响下，2月份平均楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。

  市场热度方面，在北京、杭州的带动下，溢价率环比略有回升，平均溢价率为4.1%，呈现一线上涨、二线下降、三四线持平的格局。一线城市溢价率的上涨主要源于北京2022年首轮集中土拍市场热度的“回温”，且流拍率也有所回落。在控制土地成本、推出优质地块的情况下，开发商在一线城市拿地的积极性有所回升。

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  七成百强房企未拿地

  10强房企新增货值近70%

  截止至2月末，新增货值百强门槛16.1亿元，同比下降30%，新增拿地价值、建面百强门槛3.1亿元、14.7万平方米，同比分别减少56%和16%。

  整体来看，新年伊始土地投资仍然极度低迷。2022年1-2月，销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。单月销售TOP50拿地金额在北京集中供地带动下出现小幅反弹，环比上涨169%，但依旧处于近一年低位，同比降幅达63%。

  具体到拿地房企来看，呈现两方面特征：第一，拿地企业多以国企、央企以及地方平台公司为主，民营企业拿地意愿较低；第二，仅有销售排名靠前的房企仍在拿地，销售10强与拿地金额10强房中有5家房企重复，且10强房企新增货值占百强比例达到64%，强者恒强的格局未有改变。其中绿城保持了去年以来积极的投资态度，2022年前2月投资金额超过200亿元，新增货值排名高于销售排名，而在北京、宁波等核心城市补充货值将对未来业绩形成支撑。

  值得注意的是，尽管部分房企前两月拿地金额保持领先，但从拿地销售比来看，仅有华润、绿城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可见整体投资意愿仍然保持低位。

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      北京首轮集中供地热度回升

  国/央企仍是顶梁柱

  北京作为开启2022年集中供地土拍的第一城，其土拍的表现对于今年土地市场的信心的提振有一定作用。从北京土拍的情况来看，10强房企表现抢眼，且国企、央企依然是土地市场主力军。

  10强房企中有5家本次在北京拿地，其中绿城共计拿下3宗地块，总成交金额98.4亿元，成为本次土拍中的最大赢家；国企央企表现来看，中海、华润各落2子，保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块。

  此外规模房企旭辉、建发也有所斩获，北京本土平台公司（兴创、北京城建、北投、怀柔科学城）拿地占比约为三成左右（按幅数计算），可见品牌房企对北京的参拍意愿仍然强烈。

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       投资积极性持续分化

  一线城市地市将更快回暖

  2月份土地市场整体表现冷淡，百强房企中未拿地比例仍然超过70%，虽然各地楼市降首付、降息等政策频繁出台，但对于房企而言，政策效果传导到销售、投资仍需要一定时间，目前整体投资仍极度低迷，且今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。

  从北京的首轮集中供地表现来看，部分龙头房企和国企、央企仍在持续逆势拿地，导致部分地块呈现出竞拍激烈、达到最高限价的情况。以此来看，2022年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大；而城市层面，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，我们认为土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。