导 读 

  1、拿地无起色，金额TOP100总量再跌6%
  2、聚焦与收缩，销售20强新增货值集中度近八成
  3、拿地力度低，百强拿地销售比0.21仍为近五年次低
  4、企业再分化，半数百强未拿地、央企强势“领衔”
  5、态度谨慎、策略聚焦贯穿全年，未来投资回归“拼实力”

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：2023年房企投资受制于销售疲弱、资金短缺依然尚无起色。拿地金额TOP100总量继续下降6%，销售百强中也有近半数投资暂停，百强拿地销售比仅为0.21，为近五年次低。企业层面强者恒强的局面未改，百强销售TOP20新增货值集中度接近八成，且投资仍以央国企为主，拿地金额超过100亿的百强房企中，仅有四家民企。我们预计谨慎的投资旋律仍将延续至2024年。房企投资主要受限于两个方面，一是资金的流动性，二是未来市场预期，在两者暂未迎来好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。

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  拿地无起色
金额TOP100总量再跌6%

  最后一个月土地市场年末成交高峰再现，尤其三四线城市在12月份有大量土地成交，带动新增货值的百强门槛同比降幅收窄。截止12月末，新增货值百强门槛为73.9亿元，同比下降19%，降幅较1-11月收窄3个百分点。除十强货值门槛与去年持平外，其余各梯队同比降幅均超过20%。其中30强门槛值为199.1亿元，同比下降28%，降幅最大。由此可见，2023年企业投资“断层”显著，在土地市场有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在头部的央国企，其中华润置地、保利发展、中海地产全年新增货值超2000亿，而新增货值过千亿企业共9家。

  经历了2022年“腰斩”之后，2023年新增货值、金额、建面TOP100总量继续下降，企业投资并未出现“回暖”。全年货值、总价和建面TOP100总额为31515亿元、15485亿元和13359万平方米，同比分别下降10%、6%和3%。

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  聚焦与收缩
销售20强新增货值集中度近八成

  2023年销售百强新增货值集中度依然维持高位，强者恒强的局面未改。其中，10强房企新增货值占59%，较11月末降低5个百分点，11-20强房企新增货值占比19%，两者合计占比78%，较2022年提升6个百分点。

  值得注意的是，在拿地策略上“少城市、精地块”是普遍共识。相较于过去几年房企各线城市攻城略地，随着市场风险加大、销售的萎靡，2023年企业愿意投资的城市范围在不断收窄。以拿地金额TOP10的全国化房企来看，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个，其余企业拿地数量均在20以下。且从全年拿地结构来看，基本以一二线核心城市为主，占比超过八成。

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  拿地力度低
百强拿地销售比0.21仍为近五年次低

  拿地销售比来看，投资意愿仍然处在低位。2023年百强房企拿地销售比回升至0.21,较2022年增加0.03，若与11月末相比也有明显提升，主要得益于年末土地成交的“爆发”。分梯队来看，仅销售10强房企全年拿地销售比超过百强均值，达0.28，较2022年提升0.06，相较于其他梯队而言投资意愿最强，但与2021年之前相比，投资力度以然大幅下滑。销售11-20强、21-30、31-50强拿地销售比为0.21、0.13和0.14，同样较2022年小幅回升。但后50强房企拿地销售比低至0.09，也足以见得当前中小房企的生存困境。

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  企业再分化
半数百强未拿地、央企强势“领衔”

  2023年企业投资格局依然维持“央国企强势、民企弱复苏、城投逐渐退出”的格局。从拿地金额TOP100企业来看，央国企是土地市场绝对主力，虽然上榜数量少但金额占比高。其中，央企2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。但在数量分布上，城投依旧是维稳土地市场的重要力量，2023年拿地金额TOP100中，近半数为城投企业。

  聚焦到百强房企来看分化更为明显，过去一年有近五成企业投资停滞，但仍有25家房企拿地金额超过百亿，以央国企为主。且有部份房企拿地金额较2022年有显著提升，典型如中海、绿城、中国铁建等同比涨幅超过30%。

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  态度谨慎、策略聚焦贯穿全年
未来投资回归“拼实力”

  2023年房企在投资上的谨慎态度、聚焦策略贯穿了整年，从投资百强门槛的大幅下降、销售百强投资总量的下降均得以体现。在这样的投资局面中，央国企的优势显著，尤其是在重点城市、核心地块的竞拍上，央国企持续“霸榜”，有效地提升了优质土储、优化了土储结构。

  展望未来，预计谨慎的主旋律还将延续至2024年，在影响房企投资的两大因素——资金与预期未有明显好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。因此，未来投资也将延续两大分化走势：

  从城市层面看，土地市场还将低热运行、持续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐；

  从企业层面看，在聚焦策略下，优质土储显得更为稀缺，结合核心城市土拍松绑的举动来看，土地竞拍将回归市场化，房企拿地从过去的“拼运气”回归“拼实力”，对于房企的资金实力、运营实力都提出了更高的要求，龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大，行业的集中度或将持续走高、继续分化。