导 读 

  1、4月土地成交量平价跌，核心城市热度分化
2、金额TOP100总量同比跌19%，货值门槛同比跌32%
3、销售TOP10拿地金额集中度近六成，建发、绿城拿地销售比高于行业平均
4、“金三银四”缺席叠加供应放缓，企业投资持续保持审慎

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：4月份土地市场呈现量平价跌的走势，整体仍在底部运行，土拍热度较上月进一步走低，即便是核心城市热度也分化显著，反映了当前土地投资的“冷清”。

  1-4月，新增货值、总价和建面百强的总额分别为6720亿元、3027亿元和3793万平方米，同比分别下降19%、23%和8%，同比指标由正转负，企业投资继续收缩。

  前四月仍有近七成房企尚未拿地，销售百强房企拿地销售比仅为0.16，拿地仍聚集在头部的央国企中，其中销售TOP10拿地金额占百强比重接近60%。

  在市场显著筑底、呈现回暖势态前，房企都将保持审慎、观望态度，土地市场的动态将集中于国央企、优质核心地块上。

  1

  4月土地成交量平价跌
核心城市热度分化

  截至4月25日，全国300城经营性土地成交4189万平方米，较上年同期持平。平均楼板价2638元/平方米，同环比均明显回落。市场热度方面，4月平均溢价率3.5%，较上月下降2.1个百分点。月内仅上海、成都、海口平均溢价率超过5%，其余一二线城市土拍溢价率均不足1%。重点城市之间市场热度分化显著：杭州月内成交的13宗地，有12宗为底价成交，西安、南京、长沙等地土拍更是全部底价成交；而成都月末成交的锦江区宅地溢价率高达48.5%，刷新成都含宅地块的楼面价新高。

  2

  金额TOP100总量同比跌19%
货值门槛同比跌32%

  1-4月新增土储货值百强门槛值为18.9亿元，同比下降32%，降幅保持不变，新增总价、建面百强门槛值分别为6.4亿元和18.4万平方米，同比降幅分别为29%和10%，但降幅持续收窄。华润、建发和滨江位列新增货值TOP3席位，华润年内新增货值超过450亿元，建发、滨江4月份参与杭州土拍新增拿地较多，年内新增货值也均超过300亿元。

  1-4月，新增货值、总价和建面百强的总额分别为6720亿元、3027亿元和3793万平方米，三个指标同比分别下降19%、23%和8%，同比指标由正转负，主要由于4月份房企投资规模不及往年同期，在核心城市供地减缓、优质地块减少的情况下，企业投资收缩。

  3

  销售TOP10拿地金额集中度近六成
建发、绿城拿地销售比高于行业平均

  4月，重点监测30家房企投资延续自2月以来回暖趋势，4月投资金额450亿元，环比曾17%，但由于去年基数较高，同比下跌61%。单月来看，建发、滨江、龙湖拿地金额分别达到163亿元、74亿元、64亿元，位列前三位，其中建发在厦门、上海、武汉、杭州等核心城市均有斩获，滨江则持续重仓杭州。由此可见，核心城市优质地块仍是房企首选。

  整体来看，投资谨慎的趋势未有改变。一方面前四月仍有近七成百强房企未拿地；另一方面，百强房企拿地销售比仅为0.16。

  聚焦到销售TOP10企业来看：第一，1-4月销售Top10拿地金额占百强比重为57%，投资高度集中在头部企业；第二，绿城、越秀、龙湖、滨江、建发拿地金额排名与销售排名相近，且拿地销售高于行业平均，其中建发、绿城拿地销售比超过0.5；第三，前四月拿地金额仅有绿城、龙湖、滨江较去年增长，而保利、中海等今年投资略有放缓，前四月投资金额同比下降62%和74%。

  4

  “金三银四”缺席叠加供应放缓
企业投资持续保持审慎

  目前，从供求规模的角度来看，土地供应节奏与去年同期相当、成交规模也同比基本持平，行业的供求平衡仍在调整中，一季度以来上海、杭州、合肥等热点城市均明显放缓了供地节奏，典型如合肥近两次预供地公告均仅放出4宗宅地。

  在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段时间，供应的减少一定程度影响了企业投资的选择和判断。

  企业端来看，楼市“金三银四”的缺席、销售不及预期仍是导致企业持续审慎投资的最重要因素。月末中央经济局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，以及各大重点城市均或多或少放松了限购政策，预计接下来市场将迎来更多政策细则落地。房企及购房者均有较浓的观望情绪，在市场显著筑底、呈现回暖势态前，房企都将保持审慎、观望态度，土地市场的动态将集中于国央企、优质核心地块上。