[克而瑞]一城置业多城旅居，提升文旅地产附加值

  文旅项目产品迭代升级

  雅居乐地产推出“交换度假”服务

  经过十多年的发展，无论是云南、海南、渤海湾还是长白山，融创、碧桂园、保利、万科和雅居乐等房企开发的旅游地产项目不断推出。但文旅地产地理位置特殊、项目体量大、投资周期长，当前还面临着疫情，影响项目发展。在文旅地产竞争激烈的市场环境下，摆脱传统住宅开发思维，更加注重服务和客户体验，也逐渐成为越来越多房企的共识。

  对文旅地产而言，除去城市周边配套较为成熟的度假项目，位于景区的文旅项目基本都风景优美或气候宜人，但面临“季节性”难题，淡季空置率高，旺季资源又紧缺难以满足度假需求，因此共享模式应运而生。此前一些房企在盘活闲置的度假项目上做过尝试，如早期使用过的分时度假，让不同购房者共享产权，约定在不同时段分享同一套房产。另外也有部分项目向业主推行“租、购、旅”会员机制，提供房屋空置期代租等服务。

  后续演变出交换度假，这种模式主要应用于酒店式产权公寓，开发商引入酒店管理，业主购买房产后加入酒店运营管理平台，可以实现同平台旅居度假酒店共享。在此基础上，近期雅居乐地产更进一步，将旗下的文旅住宅物业纳入雅居乐·乐享家交换度假体系范围，业主之间的“交换度假”平台更加细化，通过引入专业定制型服务，加上标准化的物业管理，使业主的旅居度假更舒适。此外文旅地产商业项目线上积分“乐FUN”加持，为业主提供更加多样化舒适安全的旅居服务。

  双平台支持

  同时满足“换住需求”和“消费需求”

  雅居乐地产双平台，分享度假交换平台+“乐FUN”全消费生活服务平台，两大平台支持文旅业主全方位需求。一方面，雅居乐地产为提升房屋的闲置利用需求，以及短居的物业服务需求和房产本身的升值需求，联合国内专业酒店服务集团斯维登推出“雅居乐·乐享家”交换度假体系。另一方面，“乐FUN”积分消费覆盖雅居乐文旅项目，业主在不同城市换住度假时，都能享受“乐FUN”消费优惠及其他活动，进一步提升旅居生活品质。

  ① “旅居”变“居旅”，合理利用闲置住宅

  “雅居乐·乐享家”交换度假计划，是在不影响业主产权、物权和自主权的基础上，利用房屋的闲置时间获取收益，以交换房屋入住权为基础的共享度假新模式。其本质是成立分享度假交换平台（小程序），然后通过积分消费的形式实现业主互换。

  在该交换模式下，参与群体为雅居乐地产文旅项目业主，目前集团已将部分项目纳入雅居乐·乐享家交换度假体系，未来将有更多项目加入。参与交换度假的业主，每年定时获得固定积分，业主可以自由选择居住方式，包括常年自住和部分时间自住、部分时间换住。雅居乐·乐享家交换度假体系区别于传统的产权式酒店，其中创新点是不限制业主自住的时间，业主可根据自身需求，灵活安排。除了时间自由外，业主还可自由选择互换房源大小及数量，方式灵活不受限。

  每年发放的积分可以完全满足自己的房屋全年居住消耗，只要业主还有积分，就可以自由选择本项目或者其他项目、交换的房型和时间，只是消耗积分不同。对业主来说，选择空间将大大增加。业主加入交换度假体系需缴纳费用为1280元/年/户，包含一周一次开窗通风、每月一次除尘等服务，按照市面上钟点工一次清理40元/小时来算，雅居乐地产交换度假提供的增值服务已超市场价格。

  有别于星级酒店和民宿的服务体系，雅居乐·乐享家交换度假打造了一套定制化、在地化、社群向导式、星级酒店向导式等为一体的服务体系，这是雅居乐·乐享家交换度假产品亮点之一。在服务架构搭建上，既有斯维登运营服务人员，也有雅居乐社群服务人员。斯维登运营人员承担酒店式服务功能，雅居乐社群人员承担向导式定制服务功能，定制社群活动、定制在地化旅游线路等。不仅如此，雅居乐地产还提供多对一服务，有针对老人及孩子的专门服务，为入住业主提供定制旅游路线等增值服务及有偿服务。

  ② “乐FUN”智慧化升级，创新文旅消费服务

  雅居乐地产除了要解决旅居痛点外，还推出了文旅业主专属的全消费生活服务平台——“乐FUN”线上积分微信小程序，线上线下服务场景打通，盘活文旅地产商业运营。该平台由清水湾的“湾币”扩展升级，聚焦雅居乐业主群体，现已有常住业主，后续还会从全国文旅项目中持续导入客户，平台用户数量将不断增加。随着“乐FUN”积分获取渠道的多样性打开，预计未来资金消费量会持续不断增加。

  为了让平台更好得实现服务功能，调动文旅地产商业氛围，提升业主的居住体验满意度。雅居乐地产还同步在做以下两方面努力：

  业主方面：乐FUN用户也就是文旅项目业主可享各类折扣优惠，获取乐FUN积分的渠道更加多样化；增加分享板块，通过这个板块，业主可以分享自己家门口及旅居目的地的吃喝玩乐，以增加社交性。支付更加便捷，相比“湾币”实体卡，“乐FUN”线上消费可直接在平台进行支付，线下消费直接扫二维码支付即可。

  商家方面：雅居乐地产组建专门的运营团队负责平台整体运营和商家管理工作，商家前期入驻无需缴纳平台费或服务费，即可直接签约入驻。为了让商家参与平台活动，雅居乐地产为商家提供精准推广渠道，小程序上提供首页广告、排行榜单及商家推荐等推广方式，也可以在雅居乐现有项目日常推广中加入商家信息及活动内容，增加曝光量，吸引客户线上线下消费。增加商家分级制,平台将对“乐FUN”商家采用分级模式，对不同品级商家提供不一样的定制服务与权益。低星级的商家，可以通过后续的经营成绩，成为更高级别商家，充分保障商家权益。

  自住换住时间自由

  专业第三方和固定客群保障安全性

  从文旅地产行业的创新来看，2012年全国首家 “股权式”酒店休闲度假产品在三亚开业，即“入股”购买一间酒店客房，也就是产权式酒店，购买者拥有房间的独立产权。在此基础上，业主另外再签一份补充协议，委托酒店对产业客房进行统一经营管理。2016年该酒店又推出分时度假卡，持有该卡享有每年免费在该品牌旗下系列酒店居住的权利，以及换住品牌系列酒店及加入交换酒店项目的权利。此外，近些年受到Airbnb等民宿的影响，我国也有大量的民宿出现，不少业主在买来文旅地产住宅后，也将住宅挂在民宿平台短租。

  “雅居乐·乐享家”和上述方式不同，其优点在于：首先在于其推出的交换度假主要针对住宅项目，引入酒店式管理，空置期也能正常维护房屋，且相对价格低；其次换住计划服务对象都为雅居乐业主，住房人员易于管理，居住安全；第三与房屋托管相比，业主的时间更自由，实用性更强。

  推出“雅居乐·乐享家”是基于文旅地产业主购房时一些抗性，如房屋空置期较长、家具放置老化，需要定期打扫等，换住只在业主间流通，置业、多地旅行和安全性兼得，让业主消除这些顾虑。“雅居乐·乐享家”交换度假体系不仅助力业主实现在全国不同地方旅居度假，还能盘活闲置资产，使得房屋投资价值最大化。另外“乐FUN”是雅居乐官方搭建的全资源一站式消费服务平台，能增加消费粘性，促进文旅地产商业发展，文旅、住宅和商业相辅相成，提升项目及开发商口碑，做到文旅地产差异化，为文旅地产发展提供新思路。从规模上来看，随着参与“雅居乐·乐享家”项目的增多，预计对业主的吸引力会加大。