[克而瑞]招商蛇口：销售规模稳健增长，资源聚焦核心城市

  聚焦“强心30城”，加速多元化发展。

  ◎  作者 / 朱一鸣、贡显扬、唐嫣蓓

  核心观点

  【目标完成率优于市场，2022年维持3300亿业绩目标】2021年，招商蛇口全年累计实现签约销售金额3268亿元，累计实现签约销售面积1464万平方米，同比均上升17.7%。2021年招商蛇口销售目标完成率达99.0%，优于多数规模房企，全口径销售排名上升至行业第7位。2022年招商蛇口全年可售货值达6200多亿元，合同销售目标维持去年3300亿元。

  【深耕核心城市，积极推动城市更新】2021年，招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，同比减少4.1%，权益面积886万平方米。在城市更新方面，招商蛇口持续发力，落地的单项目收并购共12 宗，累计补充项目资源106 万平方米，并积极参与800亿元上海城市更新基金的筹划组建。

  【盈利指标连续下滑，三条红线保持“绿档”】招商蛇口实现营业收入1606.4亿元，同比增长23.9%。净利率和归母净利率分别为9.5%和6.5%，较去年末分别降低3.6个百分点和3个百分点。招商蛇口各项盈利指标连续下滑，主要受计提减值影响和业务结转导致的毛利率下降。平均借贷成本4.48%，“三道红线”指标保持绿档达标。

  【社区与园区板块发展良好，招商积余取得新突破】2021年，招商蛇口社区开发与运营收入1279.1亿元，园区开发与运营收入325.3亿元，分别同比增长26.3%和15.2%，增速较上年放缓。招商积余2021年成功收购上航物业、南航物业。全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。此外，招商蛇口在大健康方面以“地产+健康”智慧康养赋能综合发展的商业模式，有效提升健康管理和养老业务的营业收入和入住率。

  01 销售

  目标完成率优于市场
2022年维持3300亿业绩目标

  2021年，招商蛇口全年累计实现签约销售金额3268亿元，累计实现签约销售面积1464万平方米，均同比上升17.7%。受市场环境影响，2021年招商蛇口销售业绩未能完成预期，但目标完成率达99.0%，优于多数规模房企，全口径销售排名上升至行业第7位。2022年招商蛇口全年可售货值充足，达6200多亿元，合同销售目标维持去年3300亿元。

  从销售结构来看，招商蛇口2021年城市深耕成效显著。2021年，招商蛇口有7个城市包括深圳、上海、苏州、南京等销售规模在当地排名前三，16个城市销售规模当地排名前十。

  02 投资

  深耕核心城市
积极推动城市更新

  2021年，招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，同比减少4.1%，权益面积886万平方米。招商蛇口重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。其中，在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%；单城资源投放近30亿元，力度较去年进一步提升，前10城投资占比达到62%，较去年提高10个百分点。

  除此之外，在产城联动方面，招商蛇口获取项目9 宗，补充土储约215 万平方米。在城市更新方面，招商蛇口持续发力，落地的单项目收并购共12 宗，累计补充项目资源106 万平方米；全年斩获14 个旧改项目，预估土地储备面积510 万平方米，货值超1200 亿元。同时，招商蛇口积极参与800亿元上海城市更新基金的筹划组建，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

  03 财务

  三条红线保持“绿档”
盈利指标连续下滑

  2021年，招商蛇口实现营业收入1606.4亿元，同比增长23.9%。实现毛利润409.2亿元，较去年同期上升10%；净利润152亿元，同比下降10.1%；归母净利润103.7亿元，同比下降15.3%，基本每股收益1.16元。

  从盈利指标来看，2021年招商蛇口实现净利率9.5%，较去年末降低3.6个百分点；归母净利率6.5%，较去年末降低3个百分点。受行业整体影响，招商蛇口各项盈利指标连续下滑，创近5年新低。其主要原因为归母净利润受43.72亿元计提减值准备，而减少了34.56亿元和业务结转导致的毛利率下降。但管理层表示，虽然毛利率下降已成行业趋势，但随着2019年地块的结转，未来毛利率将有所提升。

  2021年，招商蛇口持有现金795.3亿元，较去年减少10.9%。现金短债比为2.14，剔除预收账款后的资产负债率为60.9%，净负债率为33.1%，三道红线”指标全部绿档达标。但值得注意的是，2021年招商发行永续债36.2亿元，累计达240.99亿元，较往年有所提升。

  除此之外，蛇口产业园封闭式基金在深圳交易所上市，成为国内首批9 单基础设施REITs之一，形成了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为创新产业提供了有力的支撑。同时，招商蛇口不断优化现金流管理，缩短回款周期，降低综合融资成本，平均借贷成本同比下降22个百分点至4.48%。

  04 多元化

  社区与园区板块发展良好
招商积余取得新突破

  2021年，招商蛇口坚持践行“一城一模板”、“一业态一模板”和“一园一策”三个一工程，在社区开发与运营和园区开发与运营都稳步增长。2021年社区开发与运营收入1279.1亿元，园区开发与运营收入325.3亿元，分别同比增长26.3%和15.2%，园区开发增速较上年放缓。

  社区开发与运营方面，主要以房地产销售业务为主。其主要项目包含深圳黄金台项目、宁波海曙金茂府、杭州闻博花城、宁波明月江南等项目。园区开发与运营方面，公司布局8 个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，总合作管理面积468 平方公里。特色产业园区方面公司目前主要运营管理的网谷、意库和智慧城三条产品线共计25 个项目（含建设期），布局15 个城市，规划建筑面积475 万平方米。

  招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，坚定“12347”战略方向。在2021年成功收购上航物业、南航物业，锁定增资深圳汇勤，逐步形成一套针对优质标的收并购的推进模式。2021年，全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%；实现营业收入105.91亿元，同比增长22.42%。报告期内，年末在管项目达到1717个，管理面积达到2.81亿平方米，同比增长47%，其中，非住宅管理面积1.66亿平方米，住宅管理面积1.15亿平方米。

  此外，招商蛇口在大健康方面以“地产+健康”智慧康养赋能综合发展的商业模式，有效提升健康管理和养老业务的营业收入和入住率。健康管理业务新获得西安未央玺、昆明依云国际、成都简阳、无锡公园上城、成都双流天府玺5 个项目。养老业务重点推进机构-社区-居家三级联动模式落地，新开业盐田观颐二期、杭州观颐养护院、蛇口观颐二期3 个养老项目，同时深圳及常熟两家国际医院按计划施工建设中。