[克而瑞]越秀地产：积极把握优质投资机会，TOD项目全国布局

  持续深耕大湾区，坚持稳健投资。

  ◎  作者 / 朱一鸣、贡显扬、唐嫣蓓

  核心观点

  【超额完成2021年全年目标】2021年越秀地产合同销售金额约1151.5亿元，同比上升20.2%，完成全年1122亿元业绩目标的102.6%。其中，大湾区优势明显，合同销售金额人民币达713.7亿元，同比上升12.1%。此外，越秀地产已在29个城市布局，其中大湾区占比高达62%，但较去年略有下降。管理层表示接下来将不再局限广州，而是以大湾区作为优势，进一步发展华东区域。

  【坚持“量入为出”，“精准投放”】2021年，越秀在18个城市共新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。截至2021年末，越秀地产合计总土地储备2711万平方米，同比增长10.5%。未来，将坚持以“量入为出” 、“一城一策” 、“精准投放” 为输出的投资方案。截至2021年末，城市运营总土地储备370.35万平方米，其中2021年新增234万平方米。

  【毛利率下降至21.8%，融资渠道畅通】2021年，越秀地产实现营业收入人民币573.8亿元，同比上升24.1%。近年来，由于行业整体盈利水平下降，越秀自2019年以来毛利率和核心净利润率呈下降趋势，2021年分别为21.8%和7.2%，但管理层表示未来毛利率将维持在20%-25%区间较为合理。此外，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标，平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。

  【完善特色化TOD项目，深化“双平台”互动业务】2021年，TOD项目销售稳健增长，全年合同销售金额约人民币178.7亿元，同比上升5.1%。越秀持续获取大湾区TOD项目，积极拓展大湾区外TOD项目，2021年TOD项目总土储达376万平方米，并新增优质土储21万平方米。此外，2021年上半年越秀成功分拆越秀服务于香港上市；下半年越秀地产成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，积极开展越秀地产与越秀房托的“双平台”互动业务。

  01 销售

  完成2021年全年目标
迈入千亿房企规模

  2021年越秀地产合同销售金额约1151.5亿元，同比上升20.2%，完成全年1122亿元业绩目标的102.6%。合同销售面积约417.7万平方米，同比上升10.1%。销售均价27600元/平方米,同比上升9.5%。在市场整体遇冷的情况下，越秀超额完成2021年全年目标，迈入千亿房企的规模，并定下2022年1235亿元的合同销售目标，目标增长率达7.3%。

  从销售结构来看，越秀地产在大湾区优势明显，其合同销售金额人民币达713.7亿元，同比上升12.1%，其中，广州合同销售金额人民币606.0亿元，同比上升8.6%。华东地区合同销售金额人民币259.3亿元，同比上升30.1%，华中地区合同销售金额人民币101.7亿元，同比上升48.6%。整体来看，越秀地产已在29个城市布局，其中大湾区占比高达62%，但较去年略有下降。管理层表示接下来将不再局限广州，而是以大湾区作为优势，进一步发展华东区域。

  02 投资

  坚持“量入为出”
“精准投放”

  2021年，越秀地产依托“6+1”增储模式在18个城市共新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。同时，聚焦优势区域持续深耕，大湾区新增16幅土地，新增土储442万平方米，其中广州新增12幅土地，新增土储390万平方米。通过TOD、“城市运营”、国企合作等多元化渠道增储占比56%。 

  截至2021年末，越秀地产合计总土地储备2711万平方米，同比增长10.5%；大湾区达1491万平方米，占比55%，广州占比47.6%。同时，越秀地产在城市级别分布上主要以一二线为主，合计超90%。未来，越秀坚持以“量入为出”为导向，针对不同城市“一城一策”，在项目上“精准投放”， 持续输出稳健的投资方案。

  城市运营方面，截至2021年末，越秀地产总土地储备370.35万平方米，其中2021年新增234万平方米，新增项目广州白云广龙地块、广州星寰（广州番禺广州南站地块）、广州南沙横沥岛地块、郴州星汇城（郴州西城地块）。在城市运营发展之路上，越秀加深政策研究，聚焦旧村项目，持续深耕优势区域和项目，并加大并购和合作力度。

  03 财务

  毛利率下降至21.8%
融资渠道畅通

  2021年，越秀地产实现营业收入人民币573.8亿元，同比上升24.1%。毛利润124.8亿元，同比上升7.4%。核心净利润稳定上升，达人民币41.5亿元，同比上升3.2%。近年来，由于行业整体盈利水平下降，越秀自2019年以来毛利率和核心净利润率呈下降趋势，2021年分别为21.8%和7.2%，但管理层表示未来毛利率将维持在20%-25%区间较为合理。此外，截至12月31日，已售未入账合同销售金额人民币1506.5亿元，较年初上升25.9%。

  截至2021年底，越秀地产持有现金及现金等价物以及监控户存款人民币405亿元，较上年上升8.6%，资金流动性充足。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.1%、47.1%和1.36倍，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标。

  具体来看，在融资端，越秀抓住市场有利窗口，于境外成功发行6.5亿5年期和1.5亿10年期美元债券，票面利率分别为2.8%和3.8%。于境内成功发行人民币60亿元公司债券，平均票面利率为3.29%。平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。

  04 多元化

  完善特色化TOD项目
深化“双平台”互动业务

  TOD方面，截至2021年末，全年合同销售金额约人民币178.7亿元，同比上升5.1%，销售稳健增长。其中，品秀星图实现35.0亿元、品秀星瀚实现40.0亿元、星汇城实现45.9亿元。 

  越秀地产将TOD项目作为公司特色，不断深化与广州地铁战略合作，持续获取大湾区TOD项目，积极拓展大湾区外TOD项目，2021年TOD项目总土地储备达376万平方米。同时，越秀地产新增广州星航（广州黄埔庙头）TOD项目，增加优质土储21万平方米。值得注意的是，越秀地产已中标福州TOD项目，并积极对接长沙、昆明、青岛等地的地铁集团，借助广州的TOD开发优势，打造技术壁垒，开启全国化布局。

  此外，2021年越秀地产成功分拆越秀服务（6626. HK）于香港上市，所得款项净额约港币19.6亿元。截至12月31日，越秀地产持有越秀服务66.9%股权。同时，越秀地产坚持“商住并举”的发展策略，下半年成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，积极开展越秀地产与越秀房托的“双平台”互动业务。同时，越秀地产积极优化产品的标准化体系和绿色住宅产品标准体系，在2021年首次参评GRESB评级，获三星级，80分。