[克而瑞]领地控股：增收不增利，现金短债比逼进红线

  销售对大本营依赖度进一步上升；三条红线指标有所改善；盈利水平仍有待进一步提升。

  ◎  作者 / 房玲、羊代红

  核心观点

  【对大本营依赖度进一步提高，存量去化需加强】2021年领地控股实现合约销售金额230亿元，合约销售面积273万平方米，分别同比增长4.0%和2.4%。从销售金额分布来看，销售主要聚焦成渝经济带及四川省，2021年该区域销售金额176.32亿元，同比增长7.3%，销售占比达到76.6%，占比同比增加了2.4个百分点。值得注意的是，领地资产负债表中的已竣工待售物业存货持续增加显著，占存货比例从2019年的4.4%增加至8.7%，未来需加强存量去化。

  【土地储备充足，四川省土储占比超七成】截止2021年末，领地控股土地储备1584.67万平方米，同比下降4.2%，根据当前领地的销售规模及增速来看，可以覆盖未来4-5年的销售，土地储备充足。建面权益比为71.6%，同比下降0.6个百分点，权益比相对较高。其中，四川省土储建面1117.89万方，同比增长了6.0%，占比达到70.5%，领地仍需加大在高能级城市的拿地占比，抵御风险。

  【营业收入稳步增长，利润率水平相对较低】2021年领地控股的营业收入为150.5亿元，同比上升14.4%，并表销售回款约190亿元，同比下降1.7%，占合约销售额的82.6%，占比下降4.8个百分点。由于结算项目土地成本相对较高，领地控股毛利润同比下降18.22%至29.08亿元；而由于规模扩张带来的销管费用上涨等原因，使得净利润同比下降39.96%至6.37亿元，降幅进一步扩大。净利率和归母净利率分别为4.23%和3.24%，分别同比下降3.83和3.29个百分点，在行业中相对较低。

  【非受限现金短债比逼近红线，债务结构有待改善】2021年末持有现金同比减少11.8%至52.2亿元，非受限现金短债比为1.03，现金覆盖短债，但已经接近红线，较为考验企业的资金周转能力。2021年末短债占比为35.0%，同比增加6.3个百分点，长短债比同比下降25.14%至1.86，企业仍需扩宽融资渠道，调整债务结构。2021末净负债率62.3%，同比减少了27.6个百分点，剔除预收后的资产负债率为72.1%，同比减少3.8个百分点，当前领地踩中三条红线的其中一条，属于黄档企业。

  01 销售

  对大本营依赖度进一步提高，存量去化需加强

  2021年领地控股实现合约销售金额230亿元，合约销售面积273万平方米，分别同比增长4.0%和2.4%，销售均价8447元/平方米，同比增长1.5%。与同规模企业表现来看，销售金额增速略高于百强房企-3.0%的增速，销售业绩增长稳定。值得注意的是，领地资产负债表中的已竣工待售物业存货持续增加显著，2021年同比增加31%至38亿元，占存货比例从2019年的4.4%增加至8.7%，未来需加强存量去化。

  从销售金额分布来看，销售主要聚焦成渝经济带及四川省，2021年该区域销售金额176.32亿元，同比增长7.3%，销售占比达到76.6%，占比同比增加了2.4个百分点。粤港澳地区由于深圳项目的入市，同比增长45.3%至17.34亿元，占比较2020年增长2.1个百分点；此外华中、京津冀以及其他地区的占比分别为5.9%、0.8%以及9.2%，这几个区域的销售金额均不超过15亿元，销售影响力较弱，销售均同比下降。2021年领地销售对大本营的依赖性进一步加强，其他区域发展稍显薄弱，全国化布局需持续推进。

  02 投资

  土地储备充足，四川省土储占比超七成

  截止2021年末，领地控股土地储备1584.67万平方米，同比下降4.2%，根据当前领地的销售规模及增速来看，可以覆盖未来4-5年的销售，土地储备充足。建面权益比为71.6%，同比下降0.6个百分点，权益比相对较高。

  从土储建面的分布来看，四川省土储建面1117.89万方，同比增长了6.0%，占比达到70.5%；排名第二的省份是河南省，土储建面为163.08万方，占比为10.3%，此外贵州的土储建面保持不变为107.31万平方米，占比为6.8%。值得注意的是，除了四川省实现同比增长以及贵州省保持不变之外，其他省份的土储建面均同比有所下降。单城市来看，成都土储建面305.47万方，绵阳239.80万方，眉山108.48万方，是土储建面的前三甲。三四线城市土储占比为75.8%%，同比下降1.4个百分点，领但仍需加大在高能级城市的拿地占比，抵御风险。

  03 盈利

  营业收入稳步增长，利润率水平有待提升

  2021年领地控股的营业收入为150.5亿元，同比上升14.4%；合约负债255.57亿元，同比增长18.36%，可以保证未来营业收入的稳定增长；并表销售回款约190亿元，同比下降1.7%，占合约销售额的82.6%，占比下降4.8个百分点。由于结算项目土地成本相对较高，领地控股毛利润同比下降18.22%至29.08亿元；而由于规模扩张带来的销管费用上涨等原因，使得净利润同比下降39.96%至6.37亿元，降幅进一步扩大。

  从利润率水平来看，由于销售成本增长相对较大，2021年领地毛利率19.32%，同比下降7.71个百分点，降幅较大；净利率和归母净利率分别为4.23%和3.24%，分别同比下降3.83和3.29个百分点，在行业中相对较低。

  04 偿债

  现金短债比逼近红线，短债占比明显增加

  2021年末持有现金同比减少11.8%至52.2亿元，非受限现金短债比为1.03，较2020年末的1.02微升，现金覆盖短债，但已经接近红线，较为考验企业的资金周转能力。值得注意的是，领地的短债比例有所增加，2021年末短债占比为35.0%，同比增加6.3个百分点，使得长短债比同比下降25.14%至1.86。企业仍需扩宽融资渠道，调整债务结构，适当拉长债务年限。

  2021年领地有息债规模同比下降了19.1%至119.69亿元，促进企业杠杆水平有所下降，2021末领地净负债率62.3%，同比减少了27.6个百分点，剔除预收后的资产负债率为72.1%，同比减少3.8个百分点，当前领地踩中三条红线的其中一条，属于黄档企业。