[克而瑞]华侨城A：资金面状况良好 片区综合开发模式有优势

  核心观点

  【一二线城市业绩占比达7成】2021年，华侨城累计实现签约销售额 824.7 亿元、签约销售面积 398.8万平方米，分别同比减少21.6%、14.2%，一二线城市业绩占比达7成，深圳、无锡、南京、重庆、宁波、武汉六大城市销售额均超过50亿元。

  【拿地力度放缓，15个项目以底价或接近底价摘牌】全年新增23宗地块，建筑面积为435.1万平方米，同比减少57.9%，权益代价177.8亿元，同比缩减38%。年内获取的地块中，有15个项目以底价或接近底价摘牌，有效地控制了拿地成本。截至2021年底，企业剩余可开发建筑面积达2251万平方米,可满足中长期发展需求。

  【盈利失速，房地产业务毛利率降至21.4%】报告期内，总营收稳定增长，首次突破千亿达1025.84亿元，同比增长25.3%。实现毛利润113.97亿元、净利润71.52亿元，分别下降38.7%、54.5%，综合毛利率为11.1%，综合净利率为7%。利润失速的主要原因之一即房地产各行业营业成本大幅上涨206.1%，毛利率同比下降38个百分点至21.4%。

  【“三条红线”全部达标，平均融资成本低至4.46%】截至2021年12月31日，现金短债比为2.4，净负债率60.1%，剔除预收账款后的资产负债率为68.8%，“三条红线”全部达标。此外，融资优势在不断凸显，2021年综合运用直接融资、发行债券、权益融资、保债计划、供应链融资等多种手段实现融资586.25亿元，平均融资成本4.46%，处于行业较低水平。

  【以文旅为核心增长级，全力推进数字化转型】2021年华侨城正式编制完成“十四五”发展规划，明确了以旅游为核心增长级、城镇化为底盘、创新和数字化为新动能的发展思路，坚持“文化、旅游和城镇化”发展模式、坚持文旅房与地产主业不动摇。同时，积极践行“互联网创新实践者”战略定位，全力推进数字化转型，完成数字化转型战略规划编制，明确顶层设计并坚定地推进落地实施。

  01

  销售

  业绩波动下行

  一二线城市占比7成

  2021年，华侨城销售有所下行，累计实现签约销售额 824.7 亿元、签约销售面积 398.8万平方米，分别同比减少21.6%、14.2%，掉出千亿阵营。从推盘力度来看，2021年销售项目共有96个及少数尾盘，较2020年88个及少数尾盘明显增加，显然受市场整体行情影响，单盘产能下降。同时可以发现，近年来，华侨城销售均价持续下降，2021年为2.1万元/平方米，而2019、2020年分别为3.4万元/平方米、2.3万元/平方米，市场下行压力下，企业也面临“价跌量减”困境。

       从业绩分布来看，整体以高能级城市业绩贡献为主，一线城市贡献22%，二线城市贡献48%，合计占到7成。深圳、无锡、南京、重庆、宁波、武汉六大城市销售额均超过50亿元，其中深圳销售额最高，为174.3亿元，单城贡献率达21.4%。

  02投资

  拿地力度放缓

       15个项目以底价或接近底价摘牌

  2021年，华侨城投资力度显著放缓，新增23宗地块，建筑面积为435.1万平方米，同比减少57.9%，权益代价177.8亿元，同比缩减38%。年内，在苏州、宁波、南京、合肥集中供地中获取多块地，其中在合肥竞得4块地，总地价达28亿元，建筑面积约为67万平方米。整体来看，2021年国企央企迎来大势，投资优势较大，华侨城年内获取的地块中，有15个项目以底价或接近底价摘牌，有效地控制了拿地成本。截至2021年底，企业剩余可开发建筑面积达2251万平方米,可满足中长期发展需求。

       从剩余可开发建筑面积分布结构来看，一、二、三四线城市各占比5%、50%、45%。整体来说，高能级、热点城市布局丰富，如深圳、合肥、成都等。在城片区综合开发模式下，这些项目的升值、收益预期可观，具备一定的竞争优势。

      03盈利

  地产营业成本大幅上涨206.1%

       毛利率降至21.4%

  华侨城主营业务包括文化旅游、房地产两大主要板块，报告期内，总营收稳定增长，首次突破千亿达1025.84亿元，同比增长25.3%。实现毛利润113.97亿元、净利润71.52亿元，分别下降38.7%、54.5%，综合毛利率为11.1%，综合净利率分别为7%。

  利润失速的主要原因之一即房地产各行业营业成本大幅上涨206.1%，毛利率同比下降38个百分点至21.4%，这一方面在于土地成本上升，叠加限价政策调控，利润空间受到压缩，另一方面结转结构发生变化，高毛利润项目基本结转完毕，毛利率缺乏支撑。

  目前，行业盈利能力普遍下行，华侨城也不可避免受到市场影响，但片区综合开发模式具备一定优势，可为项目带来可观溢价，随着模式成熟，将利好于利润率提升。

  04

  债务

  “三条红线”全部达标

  平均融资成本低至4.46%

  从资金、债务基本面来看，“三条红线”全部达标，整体保持稳健。截至2021年12月31日，持有现金675.7亿元，总有息负债1402.1亿元，其中短期有息负债283.6亿元。现金短债比为2.4，净负债率60.1%，扣除预收账款后的资产负债率为68.8%，均较2020年末有所优化。

  此外，华侨城的融资优势在不断凸显，2021年综合运用直接融资、发行债券、权益融资、保债计划、供应链融资等多种手段实现融资586.25亿元，平均融资成本4.46%，处于行业较低水平。同时企业还扩容FT全功能跨境双向人民币资金池，提升跨境人民币资金的利用效率。整体来说，资金面状况良好，流动性安全具备一定保障。

  05

  战略

  以文旅为核心增长级

  全力推进数字化转型

  2021年是“十四五”开局之年，华侨城于年内正式编制完成“十四五”发展规划，明确了以旅游为核心增长级、城镇化为底盘、创新和数字化为新动能的发展思路。坚持“文化、旅游和城镇化”发展模式、坚持文旅房与地产主业不动摇。一是，确定文旅业务的重心地位，强化能力建设、强化产品创新，突出文旅产品对综合开发项目的驱动作用，突出文旅产品自身的盈利能力提升；二是，回归房地产的五项功能，通过区域整体规划，精准布局提升开发的专业能力，发挥房地产支持文旅发展的作用；三是，聚焦高能级和优势区域，深挖市场潜力，聚焦于优势产品线，通过专业和规模的提升来提高整体发展效率。

  同时，华侨城也积极践行“互联网创新实践者”战略定位，全力推进数字化转型，以全方位打造数字华侨城A为目标，围绕管理信息化、业务数字化和数字产业化，提升管理精益化水平，赋能主营业务，助力实现高质量发展。并完成数字化转型战略规划编制，明确顶层设计、坚定地推进落地实施。