[克而瑞]纾困类代建提供商机，房企涌入赛道“过冬”

  代建火热下多家房企入局， 行业细分赛道已经形成。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  2022年10月18日，中交地产与信达地产在北京举行战略合作协议签约仪式，“房地产纾困类代建项目”成为这两家央企背景开发商的合作焦点。今年以来,随着房地产行业进入深度调整期，代建行业已成为越来越多房企的“必争之地”，在房企的中期业绩会上“代建”一词也多次被提及。随着房企扎推布局代建行业，代建能否成为房企转型的发展新模式？

  代建火热下多家房企入局
行业细分赛道已经形成

  今年以来，代建再度成为行业热点。2022年10月，中交地产与逐渐跑通“接管+代建”纾困模式的信达系合作，为其处于起步阶段的代建业务拉来了重要合作伙伴。除了中交地产外，近期众多房企布局代建行业，代建热度不断升温。

  2022年9月，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司，并指定原西部区域总裁周建中为中梁建管负责人，正式进军代建行业。与此同时，2022年8月18日华夏幸福成立旗下代建公司幸福安基，并仅仅时隔一个月，于9月14日幸福安基就中标了沈阳市代建保交付项目。而8月26日，在龙湖集团2022年中期业绩会上，龙湖旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造也首次对外亮相。

  除了代建行业的新进入者，作为“代建第一股”的绿城管理于中期业绩发布会上宣布，目标2022年代建合约面积超过1亿平米。而中原建业也表示，将进一步扩大省外业务规模，提高在全国代建市场的占有率。

  虽然大多数的代建平台成立时间都不久，但代建行业的细分赛道已有形成。其中金地管理背靠金地集团旗下多元业务协同能力，在商办类项目代建领域进展较快，2020年曾先后获取深圳前海金融总部大厦、深圳前海新华保险大厦、广州金融城起步区、上海青浦新城商业综合体代建项目等等。而华润置地则早期在园区、体育馆等政府代建项目上发力，从2008年接手深圳湾体育中心，一直到目前拓展到保障房项目， 2022年7月华润东北大区沈阳公司更是中标了中德开置业旗下5个安置项目。

  除此之外，龙湖龙智造给自己的标签是TOD+数字科技，朗诗绿色管理及当代管理则以绿色住宅代建为特点，而华夏幸福转型轻资产，定位产业新城服务商，幸福安基则为其轻资产代建业务平台。

  代建行业之所以近期火热，与市场变化密不可分。随着三道红线、预售资金监管等制度不断落实，加上融资环境持续收紧叠加疫情影响销售疲软，一定数量的房企都出现了资金链紧张。一方面，在集中供地潮中，国进民退，地方国资或城投积极拿地为市场托底，但却缺乏开发经验，为代建行业迎来机遇；另一方面，暴雷房企数量增长，行业急需出清，随着不良资产的增多，接手出险项目的金融机构或AMC也需要寻找代建，为项目品牌背书同时完成保交付任务。

  代建借由项目出险快速发展
绿城新拓建面同比超30%

  事实上，代建的火热与近期项目纾困、保交楼等存在关联。如近期，中交地产与信达地产的合作模式就以“纾困类代建项目”为落脚点；而此前9月14日新成立的幸福安基更是为恒大沈阳市苏家屯出险项目提供代建，受到热议。而作为代建规模最大的绿城管理，其在为出险项目提供代建方面已具备较多经验。

  以江阴恒大华府项目为例，随着恒大出现流动性危机，该项目自2021年9月起便陷入停工停售状态。该项目的开发商为江阴盛泽置业有限公司，据悉4月26日，恒大地产集团南京置业有限公司正式退出江阴盛泽置业股东列表，变更后中粮信托100%持股。而中粮信托对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。

  在今年的中期业绩会上，绿城管理的管理层就曾表示，为纾困类、保交楼类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点，绿城管理近期的外拓活动也基本围绕这方面进行。据绿城管理披露，前9月绿城管理期内新拓代建项目的合约总建筑面积2225万平方米，较去年同期1668万平方米增长约33.4%；新拓代建项目代建费预估66.1亿元，较去年同期48.3亿元增长约36.8%。由此可见，代建企业可以借由“AMC纾困”这股东风迈出快速发展的步伐，占据更大的市场份额。

  代建相比传统开发模式，具有高收益率、低风险、低杠杆以及抗周期能力。尤其是在行业下行中，或会成为房企寒冬中的一棵救命稻草，但同时也需警惕相应风险。

  1、通常情况下，资本代建的委托方会提供地与资金，而代建方只负责代建，并没有风险。但在当前行业面临资金短缺的情况下，部分项目的委托方对资金的需求将超过品牌需求，代建方要帮助项目进行融资（或融资代建），部分项目甚至会出现资金中断，甚至拖欠代建方的代建费用。

  2、此外由于代建行业的特殊性，代建方没有足够的自主权。在代建过程中，委托方可能存在各种各样的诉求，从产品品质到成本控制，或是选用指定供应商，从而导致代建企业难以复刻出以往的成功产品，对品牌的伤害较大。

  3、最后，由于大量房企参与到代建赛道，随着行业的竞争性加大，盈利空间也被压缩。由于部分中小型代建企业入局，或会给代建行业的报价带来不小的下行压力。

  整体来看，当前房企纷纷加入代建业务有着更多过冬的意味。尤其是对于代建的新入局而言，还有比较长的路要走，未来能否在代建赛道上立足脚跟，仍然要看集团有没有足够的战略定力。