[克而瑞]2022上半年房企存货管理报告

  导读

  本文通过对典型房企存货相关指标解读，探究运营管理过程中遇到的挑战，并结合当下的政策和市场环境给出建议。

  ◎  研究员 / 沈晓玲、羊代红、齐瑞琳、张少贤

  从2020年的疫情影响，到“三条红线”融资管理细则落地，不少房企尤其是红档、黄档企业融资端承压，现金流吃紧，“降库存、抓回款”成为很多房企重要课题。2021年两集中供地政策出台，商票数据纳入监管，表外负债逐渐浮出水面，此外试点重点房企被要求买地金额不得超过年度销售额的40%，下半年不少房企出现债务违约风险，黑天鹅事件频出。 到2022年上半年，停工停贷潮蔓延，市场基本面颓势，预期悲观，叠加疫情影响，房企一方面开竣工速度和结转周期受到影响，另一方面销售去化速度也大不及以前，加上融资端收紧，房企上半年拿地寥寥，在这种情况下，想要维持企业的稳健发展，房企必须从存货结构、存货效率入手，提升整体运营水平。 为此，我们筛选了80家典型房企1，分析企业的库存整体情况，如库存及占比、存货结构如现房库存压力及在建存货等；同时结合存货周转率、存货预收比等指标看企业表现，判断未来去化压力和增长预期。本文通过对上述企业存货相关指标解读，探究运营管理过程中遇到的挑战，并结合当下的政策和市场环境给出建议。

  01

  房企存货基本无增长
但占总资产比重上升

  房企存货一般包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，房企的存货规模能够直观反映出目前企业的土地投资、项目开竣工投入状态。由于近年来房地产市场整体增速趋缓，加上新冠疫情、“三道红线”融资的监管政策，以及整体市场下行去化难度加大，房企一方面加快现房库存去化，加快现金回流，另一方面则是审慎投资，减少存货积压；但疫情反复、现金流紧缺及销售去化难度加大，也为房企去存货带来不确定性。

  1、房企存货总量增速仅0.4%，50强房企控制最严格（部分略）

  上半年房企的开工施工面积都同比负增长。上半年房企由于疫情影响、资金紧张拖累房企开工及施工，从上半年新开工面积来看，同比始终处于下降趋势，尤其是从4月开始，新开工面积较上年降低超4成。而由于上半年开工面积减少，“停工停贷潮”加上企业保交付等竣工加强，房企的施工面积单月同比也从3月起开始成下降趋势。除开工、施工面积下降，企业拿地也十分谨慎，较多房企上半年甚至零新增，在这样的背景下，房企存货规模增长乏力。

  典型房企存货总量增速仅0.4%，超五成房企存货较期初下降。从存货数据来看，在“三条红线”、“两集中”供地等严监管政策下，房企的投资有所收缩：截止至2022年上半年，71家典型企业的存货总量达到了12.08万亿，仍然呈现上升趋势，但是增速进一步放缓，较2021年年末的仅提升0.4%，不及2021年的6.4%。其中有超5成（37家）房企的存货总量出现了下降，严控负债的大环境之下，多数企业选择开源节流，加速销售去化和项目结转，甚至直接出售项目或未开发土地来收缩投资力度，导致存货总量持续收缩。

  2、降杠杆减投资整体缩表，存货占总资产比重升高（部分略）

  存货占总资产比率是存货占总资产的百分比，存货控制是企业经营管理的重要组成部分。如果房企没有足够的存货，未来市场好的时候无法有项目快速上市。但如果存货过多，则持有成本可能会很高，增加房企去化压力。

  从2017年-2022年上半年，存货占总资产的比率整体呈现出上升趋势。其中只有2020年出现下降，主要是由于2020年下半年在融资环境收紧，“三道红线”的政策压力下，房企拿地普遍较为谨慎，且多数房企加速去化抓回款，虽然存货规模仍然有所上升，但增速较2019年进一步收窄。而此时资产总值仍处于上升阶段，其中还有港龙中国上市，中交地产和建发房产母公司注资，使得这几家企业总资产同比增长超一倍。2022年上半年存货总量几乎没变化，而存货占总资产的比重升高，说明企业其他资产占比收缩，主要原因一是多元化收缩，对外投资减少；二是整体杠杆减少，总资产也下降；三是资金紧张、现金减少。

  02

  现房库存规模回落
整体库存去化压力仍在

  1、5年来现货库存规模首次回落，房企库存去化能力差异大

  全国现房销售占比创新高，重点监测房企现房库存首次回落现房销售占比提升，期房现房销售均价差距进一步增大。根据国家统计局数据显示，2022年6月全国商品房现房销售占比为14.4%，较2021年底提升3.1个百分点，处于近3年的较高水平。同时现房均价较期房均价的差距也在逐渐拉大，2022年6月全国商品房期房销售均价为1.03万元/平方米，现房销售均价为0.76万元/平方米，现房较期房每平米均价低2662元，较2021年底的均价差值每平方米继续扩大900元，且7月、8月的均价价差持续保持在超2100元的水平上，在价位上的优势也在一定程度上助力现房销售占比的提升。

  房企造“现房节”营销，房企现房库存压力有所缓解。截止目前，已有65家重点企业披露2022年上半年的存货明细，据统计重点企业的现房库存总量为13566 亿元，现房库存总量较2021年底年小幅下降4.2%，是5年来现货库存的首次回落。近年来由于房企现货库存压力的不断增大，从去年年底开始就有项目陆续打出现房销售的营销海报，今年上半年企业开始举办“现房节”，6月受停工风波的影响，“现房节”房企的参与热情和力度进一步加大。

  六成房企现房库存回落，折扣、高频多样化营销促进去化（部分略）

  从2022年上半年已公布存货明细的重点企业数据来看，2022年上半年61.5%房企的现货库存规模较期初下降，其中现房库存去化较多、现房库存规模下降最快的10家房企的库存规模平均降幅为25.7%，远大于行业4.2%的降幅；而10家现房库存规模增速较大的房企平均增速达到31%，与行业现货库存下降的趋势截然相反。

  部分房企的现房库存规模大幅下降主要有以下三个原因：

  第一，多维度、高频率营销，甚至开展具有针对性的“现房”活动。一方面，房企在营销活动上保持积极的态度，让利、造节、降首付门槛等促销手段不断更新；另一方面，受项目停工风波影响，为了让购房者放心，因此多家房企推出样板间参观活动，甚至主推现房销售提高购房者信心。

  第二，房企从货量管控层面，对市场压力大的三四线项目进行出清。三四线刚需是支撑三四线市场的主力，但随着棚改、返乡置业的消失，三四线市场容量逐渐见底，2022年中期多家房企在业绩发布会上表示，未来投资将与一二线城市，甚至金茂表示将避免在三四线拿地，美的置地表示将退出部分低能级城市，比如柳州、岳阳等三四线城市。

  第三，受“停工停贷潮”影响，市场对期房信心缺失，给现房去化提供了一定的机会。各地不断爆出的“停工停贷”新闻，不仅促使部分购房者观望情绪加重，同时对于近期置业动机强烈的购房者，尽管现房或许存在户型、采光以及其他方面的小瑕疵，但与期房存在的无法交付的风险相比，看得见摸得着的现房更让人放心。

  从现房库存规模增幅较大的房企看，主要有以下两个原因：

  第一，销售规模腰斩，2022年以来行业下行压力增加，根据CRIC统计，百强房企2022年上半年销售规模平均下降50%，部分房企整体销售持续承压造成现房库存规模增加；第二，房企以在建或竣工抵押融资，在融资收紧的情况下抵押更多物业以待融资，项目竣工后仍处于受限制状态，因此现房库存规模居高不下。

  2、现房库存去化压力有所缓解，积极营销、调整布局是关键

  现房库存占比12.9%仍属历史高位，形成一定现金流压力

  现房库存占比下降，房企去库存压力仍在。截止目前，监测的80家重点企业中，共有65家重点企业披露了2022年上半年现房库存情况，他们的现房库存占比为12.9%，较期初下降0.5个百分点，与历史数据相比现房库存占比仍处于较高水平，房企库存压力仍不可忽视。

  碧桂园积极营销去化现房，十成房企现房占比仍在30%以上（略）

  03

  竣工交付影响存货周转效率
投资下滑缩短存货出清周期

  1、存货周转率下降至0.24，六成房企周转效率下滑

  资金受限企业竣工结转受到较大影响，存货周转率止升反跌2022年上半年末典型房企的加权平均存货周转率为0.24次/年，同比下降0.02次/年。房企的整体存货周转率在历年中呈现上升的态势，到了2021年又有较大的上涨，同比上升了0.03次/年，主要在于银根锁紧倒逼房企加快周转速度，回笼资金，缩短拿地到销售结转的周期。2022年上半年存货周转率为0.24次/年，同比下降了0.02次/年，存货周转率出现了下滑，止升反跌。

  究其原因，主要在于2022年上半年整体市场未达预期实现明显好转，百强房企操盘销售金额同比下滑50.3%，市场仍属低位，政府对预售资金的监管和提取条件更加严格，企业资金回笼持续受限，导致房企的销售竣工结转也受到较大的影响，2022年上半年累计房屋竣工面积28636万平方米，累计同比下降21.5%，增速创近五年次低（2020年1-2月累计增速-23.0%），2022年上半年的典型房企营业收入和营业成本均首次出现同比负增长，分别下降了9.4%和4.7%，房企的整体存货周转率受到了较大的影响。

  30强房企存货周转率较高，龙湖绿城等企业结转加速（部分略）

  从梯队表现来看，销售规模排名TOP10和TOP51-100的房企存货周转率同比基本持平变动不大；但TOP100+梯队的房企同比下降0.11次/年，降幅最大，TOP11-30和TOP31-50梯队的房企也分别同比下滑了0.04次/年和0.05次/年至0.25次/年和0.19次/年，下滑幅度都较大。

  从具体企业表现来看，2022年约有58%的企业存货周转率同比下滑。

  10家周转较快的房企存货周转率皆在0.33及以上。在上半年行业信心不足的情况下，企业资金面受到的影响较大，不过财务状况相对好的企业受到的影响相对较小，龙湖、中海等企业为国企央企的背景，或者是财务较为优秀的民企，他们保持较高的存货周转速度，其中绿城中国的存货周转率同比上升了0.16次/年，存货周转速度明显加快，绿城中国上半年交付39个项目合计566万平，100%按时交付，较合同交付时间平均提前36天，同时其新项目周转持续提速，拿地到开盘6个月，拿地到现金流回正15个月，拿地到交付31个月，人均在建面积较2021年提升5%。

  部分房企存货周转速度较慢，23%企业存货周转率不足0.15次/年，占比较2021年上半年翻倍。

  2、存货预收比下降至1.94，行业去化出清周期缩短

  市场下行存货预收比下滑，行业逻辑转变下降杠杆去库存（部分略）

  由于存货中包含已售未结转部分，而这部分与预收账款相对应，故我们用“存货预收比”来推算存货的出清周期，从而判断一家房企的存货能否满足中长期稳健的发展。这个比值不是越小越好，越小意味着未来的土地储备可能不够，但是如果过大，较为考验企业的资金链。

  2022年上半年典型房企的加权存货预收比为1.94，较2021年末减少了0.02，从趋势上来看，存货预收比近两年呈现下降的趋势，主要在于自2019年以来，市场新房规模增速下滑，监管也加大了对房企融资的审查力度，房企开始有意识地进行降杠杆的操作，去推动存货的去化。到了2021年下半年，市场慢慢步入严冬，部分流动性紧张的企业无新增拿地或者拿地骤减，2021年末存货增速同比大幅下滑11.4个百分点至6.4%，2022年上半年较2021年末的增速仅为0.4%，增速又下滑了6.1个百分点，此外，新房市场新增速度下滑而企业又要保交付，2021年合同负债同比10.1%，增速减少4.7个百分点，2022年上半年较2021年末减少8.5个百分点至1.4%，增速降幅超过存货，使得2022年加权存货预收比较于2021年年末减少0.02。

  囤地少企业警惕未来开发经营危机，部分央国企实力强持地时间更久（略）

  04

  去库存压力仍大
聚焦竣工交付，关注内效修复提升

  在当前的整体市场压力下，房企的内生资金和外部融资都急剧收缩，相比于规模扩张，更关注企业的资金流健康稳定，同时叠加部分房企遭遇暴雷影响，房企持有现金减少，在拿地投资方面持续下滑、上半年房企的开工施工面积都同比负增长，在此情况下，当前房企的存货增速逐步下滑，2022年上半年几乎无增长。在融资规模下降，资金流速减缓的背景下，行业整体的竣工规模受到了较大的影响，也导致当前的存货周转率下滑，企业仍面临较大的去库存压力。若当前的资金状态得不到改善，未来仍将拖累企业的存货周转速度，沉淀现金，长久以往会持续影响企业的效能。

  此外，企业除了竣工结转受到较大的影响之外，在整体市场预期下调的情况下，部分存货存在跌价的风险。71家重点房企中的22家A股房企2021年跌价准备规模增长74%，而2018年存货跌价准备才134亿元，截止到2022年上半年已超过500亿，是2020年的1.7倍。

  面对这些情况，部分房企积极面对，通过多样化的营销举措积极去库存，特别是在现货库存方面采取多元营销，打折等方式去化，快速减轻持有压力，回流资金。同时值得注意的是，整体市场修复的过程仍较为漫长，部分在前轮发展中“高负债、高杠杆、高周转”的企业面对的竣工压力更大，规模下滑或将不可避免。未来企业可以通过组织绩效的提升坚持“快周转”，聚焦于整条产业链的提速，即实现从拿地到竣工交付的快周转，依托标准化、产业化、技术化的手段来提升效率，逐步修复或者巩固企业的竞争力，向“轻”、向“快”、向“好”做加法。