企业月报｜百强销售同环比增长，民企投资弱复苏 (2023年2月)

  内容提要

  • 2月百强房企业绩同环比增长，企业格局分化

  • 两成百强房企拿地，民企复苏释放积极信号

  • 行业融资继续筑底，央国企仍是主力

  • 折扣力度收缩，早春造节以区域、项目为主

  • 房企组织优化仍在持续，杨国强宣布退休杨惠妍接任

  • 越秀商业板块更名“越秀商管”，奥园健康正式引入广州国资

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  01
合约销售

  2月百强房企业绩同环比增长，企业格局分化

  核心观点»»

  1、2023年2月，随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升，春节以来整体市场表现为止跌回升。TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。但值得注意的是，百强房企2月业绩同环比增长，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基数相对较低。3月市场修复情况仍然存在较大不确定性，能否稳步修复还要取决于企业整体供应规模，以及居民需求和购买力恢复情况。

  2、目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局继续分化。从销售门槛变化来看，1-2月仅TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。其中，保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比增长显著。反观TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为61.4亿元和35.9亿元，同比降幅较高达28.4%和29.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低32.1%至11.3亿元。

  3、1-2月，超4成百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到27家。TOP30梯队房企累计业绩同比增长的企业数量占比更高。央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。如保利、中海、华润、招商、绿城、龙湖、建发、华发等企业业绩表现突出。

  02
企业拿地

  两成百强房企拿地，民企复苏释放积极信号

  核心观点»»

  1、2月份土地市场在核心城市集中供地优质地块的带动下点状回暖。30家监测房企中有华润、建发、越秀、保利、招商等8家企业拿地。30家监测企业2月土地投资金额353亿元，环比上涨358%，土地投资面积226万平方米，环比增237%。在核心城市土地火热之下，平均楼板价升至15619元/平方米，环比增长36%。

  2、两成百强房企拿地，国央企仍是领头羊。随着北京、杭州、苏州等城市推出优质地块，房企投资积极性略有回升。前两月超过两成百强房企在土地市场纳储，与一月仅零星百强拿地形成鲜明对比。但值得注意的是，万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获，一方面是自身的投拓节奏、城市选择的差异，另一方面，在核心城市土拍火热下，竞拍摇号“运气不佳”。

  就拿地企业而言，仍是头部国央企、优质区域型民企等老面孔。其中越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。此外，民企投资呈现弱复苏状态，除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，而伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势，且投资聚焦在核心集中供地城市，两者拿地销售比均超过0.4。

  3、地块优质或吸引更多企业参与，土地市场热度将惯性延续。我们认为，在政策宽松、销售回暖以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，需要“金三银四”市场进一步回暖做强有力的支撑。

  综合而言，我们认为判断投资回暖有三个信号，一是城投托底的减少与退出，二是参与拿地的企业数量增多，溢价率持续走高，三则是规模民企的投资复苏。从2月的集中供地来看来看，城投拿地比例确实降低，但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件之上的，虽然许多深耕型杭州民企拿地，但是全国化规模民企仍深陷泥潭。所以市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。

  值得注意的是，部分民企参与到土拍中并有所斩获无疑释放了积极的信号，后续能否延续取决于自身的经营状况，未来的土地市场大概率还是会呈现点状回暖的趋势，城市内部板块也将愈发分化。

  03
企业融资

  行业融资继续筑底，央国企仍是主力

  核心观点»»

  1、融资总量：2023年2月80家典型房企的融资总量为424.73亿元，环比减少24.1%，同比增加9.5%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模仍处于筑底阶段。在融资结构方面，本月房企境内债权融资386.42亿元，环比减少1.9%，同比增加26.8%；境外债权融资20.26亿元，环比减少59.8%，同比减少64.5%；资产证券化融资为18.05亿元，环比减少83.8%，同比减少31.1%。

  2、融资成本：2023年1-2月80家典型房企新增债券类1融资成本4.21%，较2022年全年下降0.01个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.59%，较2022年全年上升0.06个百分点。单月来看，2月房企融资成本为4.14%，环比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境内融资成本3.56%，环比下降0.03pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是厦门国贸、首开股份、金隅集团等国企央企，这些企业的融资优势较为明显；境外融资成本11%，本月仅有万达商业发行了一笔成本为11%的3亿美元高级无抵押债券。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是首开股份，其融资总量为65.02亿元，主要是因为企业在本月发行了两笔共39亿元的公司债，同时还获得了26.02亿元的银行贷款。从企业梯队来看，2023年1-2月TOP11-30房企的平均融资额为9.36亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP51+的房企融资规模同比增加了66.56%，增加幅度最大。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.65%，较2022年全年下降0.48pct，比融资成本最高的TOP51+的房企低1.99pct；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降0.94pct，降幅最大。

  04
营销策略

  折扣力度收缩，早春造节以区域、项目为主

  核心观点»»

  1、市场延续上月向暖趋势，营销让利幅度有所收敛。2月延续了春节期间的向好走势，从城市、项目数据看市场已有回暖趋势。据CRIC监测，2023年2月重点30城供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成，市场回升苗头初显。从2月CRIC调研情况看，保利、万科等头部房企均推出了早春营销购房活动，整体折扣普遍在9折以上，部分特价房能达到8折，营销延续春节平稳状态。

  2、本月营销呈现两大特征，一方面新房折扣收窄，另一方面现房库存积极营销。春节后，房企营销开始铺排早春造节营销，但范围主要以区域、项目营销活动为主。且折扣力度从集团整体还是项目层面均有收窄。而对于库存现房或车库的营销活动力度仍较大。从营销内容上看，特价房、老带新活动较多，聚焦现房、准现房的营销活动再次出现，如融创中国佛山融创半岛壹号情人节期间准现房限量99折，时代中国清远现房最高优惠可达87折。不仅如此，部分房企还推出购房车位优惠活动，保利、越秀、旭辉等房企针对重庆区域项目有不同程度的购房抵扣车位的活动。

  3、房企将通过更为多元的营销方式抢占市场，高频率小范围的营销活动更为适合。展望后市，为积极利用当前有所回暖的市场，我们预计在短期内房企为提振业绩或将增加供应，项目推盘以小步快跑方式为主；其次房企让利意愿减少，部分项目折扣优惠或会收回以提高市场预期；同时房企也将利用线上平台积极推广项目，特价房配合直播、老带新、车位优惠等方式一起效果更为明显。从长远角度看，提前交付手段也是促进去化、抢占市场、品牌宣传的重要手段。

  05
组织动态

  房企组织优化仍在持续
杨国强宣布退休杨惠妍接任

  核心观点»»

  1、组织架构调整方面：2月，房企组织优化调整仍在继续。中海商业版块、金地商置、中国金茂、金科集团等进行组织架构调整相应带动人事调整。这些企业内部变动的主要目标还是向管理要效益，核心也都是直指利润的增长。如中海此次商业板块率先动刀，最为直接的原因源于个别地区公司以及部分项目的业绩表现不佳，将盈利较弱的公司划归为实力较强的商管团带领，提高效能。

  2、人事变动方面：碧桂园发布重磅公告，宣布杨国强因年龄原因辞任董事会主席及执行董事，将以特别顾问的形式继续参与集团经营。原碧桂园联席主席，杨国强二女儿杨惠妍接任主席，全面负责碧桂园的管理。

  杨国强辞任后，碧桂园董事会中只有3人属于杨氏家族成员，去年12月，碧桂园发布公告称，公司高管程光煜、伍碧君接替杨志成、宋军出任执行董事，杨氏家族虽然仍握有实际控制权，但以执行董事、总裁莫斌为代表的职业经理人深度参与公司管治并有序接班，也逐步淡化了家族企业治理特色。

  碧桂园人事调整公告背后是备受关注多年的“二代”接班成为现实。目前，“地产二代”杨惠妍面临的行业环境依然在恢复进程中，她对于当前“管理红利”时代的质量发展有什么答案还有待后续观察。

  06
战略动态

  越秀商业板块更名“越秀商管”
奥园健康正式引入广州国资

  核心观点»»

  1、本月房企多元化主要集中在商业运营、物管方面，在城市更新和代建等领域也有所涉及。商业运营赛道火热，各大房企本月积极推进商业方面的合作，万达集团与洛阳建立全面战略合作关系。物管领域热度同样高涨，其中招商积余南航本月进驻齐首个市场化外拓项目白云金控民科园项目，金茂服务发布盈增预告预计2022年公司股东应占溢利同比增80%-90%。城市更新方面，仁恒置地参与投资深圳龙华福城南木輋片区50万平米旧改项目。此外，代建领域，旭辉建管苏州第5个代建服务项目落子相城渭塘板块。

  2、越秀地产商业板块宣布更名为“越秀商管”。2月28日，越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”。更名后，越秀商管正式升级“一核两翼”资管战略，即以越秀地产和越秀房托的“地产+金融——双平台互动”为发展核心引擎，打造“业务经营平台和资本管理平台”战略协同两翼。主要包含4个品牌形象为IFC系列、ICC系列、悦汇系列和财富系列。截至2022年末，越秀商管整体运营管理面积超730万㎡，总资产超1090亿元，在管项目已达50逾个，在国内核心一、二线城市累计开业13个写字楼、8个商场、18个酒店公寓及长租公寓，以及专业市场、产业园等多个项目。

  3、奥园健康正式引入广州国资。2月16日中国奥园发布出售待售股份公告称，中国奥园拟以2.56亿港元出售奥园健康（03662.HK）29.9%股权。此前，中国奥园持有其55.15%的股权，股权出让后中国奥园持有股份比例将下降为24.68%，退为第二大股东，南粤星桥基金将成为新的第一股东。公告显示，中国奥园此次股权出售每股待售股份的代价约为1.179港元，较奥园健康停牌前五个连续交易日的平均收市价每股1.822港元折让约35.29%，属于折价出让。另获得未兑现收益还包括，约定买方与中国奥园签订战略合作协议，内容有关中国奥园旧城改造项目。