仁恒置地：三道红线保持绿档，代建业务持续发力

  2022年仁恒置地扣除代建销售规模上升，土储规模保持稳定，盈利水平小幅下降；三道红线皆为绿档具有融资优势。受商业广场翻新、开业以及新加坡边境放开的影响，自持物业租金及酒店运营收入小幅上涨。

  ◎  作者 /沈晓玲 张少贤

  核心观点

  【全年销售776.9亿元，代建业绩贡献12.4%】2022年全年仁恒置地实现销售金额776.9亿元，与2021年基本持平。扣除代建后仁恒置地的销售金额为680.9亿元，同比上升14.3%。在百强房企销售额同比下降42.3%的情况下，仁恒置地仍保持正增长。销售均价为47498元/平方米，同比上升48.9%，主要由于长三角地区的一二线城市高品质项目不断拉升。仁恒代建品牌影响力持续，代建项目销售业绩贡献12.4%。从2022年仁恒新增土储情况看，项目股权最高占比也不足30%，初步判断为小股操盘、品牌输出形式获取，代建业务业绩贡献将持续发力。

  【拿地销售比0.3，小股操盘扩充土储】2022年全年仁恒置地新增土地储备建筑面积157.1万方（包含国外），同比上升26.4%，其中国内新增土储建筑面积153.1万方，同比上升23.2%；国内拿地金额为177.4亿元，同比下降21.6%；新增权益土地金额为13亿元，同比下降82.9%。综合国内外拿地金额计算拿地销售比为0.3，较2021年的0.38小幅下降，但仍高于全年百强房企0.18的整体拿地水平。新增土储超八成分布于江苏，且均采取小股操盘模式，结合合约销售分布情况看，长三角仍是仁恒未来关注区域。

  【境内土储913.1万方，宁苏两城土储超百万方】截至2022年底，仁恒置地总土储建面为946.2万平方，其中新加坡土储占比约3%，扣除后中国境内土储913.1万平方米，较2021年年末下降5.3%。按照近四年平均年销售面积推算，消化周期能达到5年左右，足够支撑未来发展。从城市层面来看，南京和苏州在补仓后总土储面积居前二，土储规模均超过100万方，未来宁苏锡沪等长三角城市销售占比也将进一步提升。

  【营收同比下降17.6%，盈利能力小幅下滑】仁恒置地2022年营业收入287.1亿元，同比下降17.6%；地产营收247.2亿元，同比下降20.3%。营业收入主要受交付规模收缩影响。毛利率为27.0%，较2021年同期上升1.4个百分点，净利率10.0%，同比下降1.6个百分点，主要受到期内投资性理财损失、深圳仁恒芯梦公园计提坏账准备以及深圳龙岗区坂田城市更新项目合资企业坏账收回损失影响。

  【三道红线保持绿档水平，债务水平良好】截至2022年底，仁恒置地持有现金（含受限制存款）207.2亿元，较去年同期下降5.1%。现金短债比1.8，较2021年年末下降0.62，长短债务比2.0，较上年末下降1.61，但未来两年内到期有息债规模占比67.8%，依然要审慎安排现金流。2022年仁恒置地平均融资成本为5.0%，较2021年底小幅提升0.1个百分点，仁恒置地2022年净负债率为48.9%，剔除预收账款后资产负债率在66.0%，三道红线仍保持绿档。

  【自持物业租金及酒店收入小幅上涨】2022年仁恒自持物业及酒店运营收入13.2亿元，同比上升1.3%，营收小幅上涨主要来自于翻新后的天津仁恒海河广场贡献，另外新加坡边境的重新放开也拉升了新加坡境内商业和酒店的营收。同时，国内新增开业3家商业广场以及珠海仁恒洲际酒店、南京仁恒柏薇酒店公寓出租率的提升均在一定程度上助力自持物业租金及酒店运营收入增长。

  01 销售

  全年销售776.9亿元
代建业绩贡献12.4%

  仁恒置地2022年扣除代建销售680.9亿元，同比上升14.3%。2022年全年仁恒置地实现销售金额776.9亿元，与2021年基本持平。为保持数据一致性，扣除代建后仁恒置地的销售金额为680.9亿元，同比上升14.3%。在百强房企累计销售额同比下降42.3%的情况下，仁恒置地仍保持正增长；销售面积143.4万方，同比下降23.3%。销售均价为47498元/平方米，同比上升48.9%。

  2022年仁恒置地扣除代建后销售均价有了明显的提升，主要由于长三角地区的一二线城市高品质项目不断拉升。从仁恒公布数据看上海单城销售贡献接近六成，根据CRIC监测其年内销售额最高的上海仁恒· 海上源项目以200.5亿元位列《2022 年中国房地产项目销售排行榜TOP100》TOP2，均价为116235元/平方米；仅次于海上源项目的上海天悦雅园项目9月开盘年底售罄，销售额超70亿，其均价为72868元/平方米。苏州单城销售贡献率也达到了了11.8%，据CRIC监测苏州澜庭销售均价超4万元/平米，贡献销售额50亿元。

  仁恒代建品牌影响力强，代建项目销售业绩贡献率12.4%。2022年仁恒代建业务销售金额96.0亿元，较去年同期下降47.0%；代建销售面积18.1万平方米，同比下降52.0%；尽管代建业务规模同比收缩，仍支撑总销售金额的12.4%。从企业公布的代建项目数据来看，代建业绩的下降与主力代建项目进入销售末期有关，但在其代建品牌的加持下，上海珊瑚世纪、南京城市星光花园、上海浦发仁恒·有园加推当日去化率均在85%以上。且从2022年仁恒新增土储情况看，项目股权最高占比也不足30%，初步判断为小股操盘、品牌输出形式获取，代建业务业绩贡献未来仍能够持续发力。

  02 投资

  拿地销售比0.3
小股操盘扩充土储

  拿地节奏保持稳定，新增拿地金额销售比0.3。2022年全年仁恒置地新增地块10幅，9幅新增土地位于国内。新增土地储备建筑面积157.1万方（包含国外），同比上升26.4%。如果统计国内拿地情况，国内新增土储建筑面积153.1万方，同比上升23.2%，拿地金额为177.4亿元，同比下降21.6%。新增权益土地金额为13亿元，同比下降82.9%。新增拿地楼板价11589元/平方米，较上年同期下降36.3%。综合国内外拿地金额计算拿地销售比为0.3，较2021年的0.38小幅下降，但仍高于全年百强房企0.18的整体拿地水平。

  新增土储多分布于江苏，南京、苏州新增建面占比超六成。2022年仁恒置地国内新增土储中除无锡新增地块为招拍挂，其余均为收并购方式获取，且下半年拿地更为频繁。从区域分布上看，2022年新增土储聚焦江苏省，新增土储建筑面积占比达到82.7%，其中南京和苏州占比达到63.8%，结合合约销售分布情况看，长三角仍是仁恒未来关注区域。

  国内新增土储多采取小股操盘模式。从2022年仁国内恒新增土储权益看，均以低比例权益与当地城投公司或小型房企合作，如南通中创CR22006号地块、南京江北新区G03地块都是在企业拿地后出于对仁恒品牌的信任，选择与仁恒合作的项目。

  03 土储

  境内土储913.1万方
宁苏两城土储超百万方

  土地储备充足，2022年中国境内总土储规模913.1万平方米。截至2022年底，仁恒置地总土储建面为946.2万平方，其中新加坡土储占比约3%，扣除后中国境内土储913.1万平方米，较2021年年末下降5.3%。按照近四年平均年销售面积推算，消化周期能达到5年左右，尽管总土储规模小幅下降，足够支撑未来发展。

  宁苏锡沪土储占比超四成。从国内总土储建面分布来看，长三角占比最高为59.2%，其次为珠三角占比21.1%，环渤海和中西部分别为14%、5.7%。从能级来看，土储主要分布在二线城市，占比达到54.4%，其次为三四线城市占比30.7%，一线城市占比14.9%。从城市层面来看，南京和苏州在补仓后总土储面积居前二，土储规模均超过100万方，结合销售数据看，宁苏锡沪等长三角城市销售占比也将进一步提升。

  04 盈利

  营收同比下降17.6%
盈利能力小幅下滑

  受期内交付面积下滑影响，营收规模同比下降17.6%。仁恒置地2022年营业收入287.1亿元，同比下降17.6%；地产营收247.2亿元，同比下降20.3%。营业收入主要受交付规模收缩影响，2022年交付面积172万平方米，较去年同比下降16.5%，期内交付的高均价项目也仅抵消部分负面影响。

  盈利水平下滑，净利率下降1.6个百分点。期内仁恒置地毛利润为77.5亿元，同比下降13.2%，毛利率为27.0%，较2021年同期上升1.4个百分点，主要由于期内结转多个高均价项目，如南京江湾世纪花园、苏州耦前別墅均价分别达到51062元/平方米、100902元/平方米。净利润为28.7亿元，同比下降28.9%，净利率10.0%，同比下降1.6个百分点，主要受到期内投资性理财损失、深圳仁恒芯梦公园计提坏账准备以及深圳龙岗区坂田城市更新项目合资企业坏账收回损失影响。

  05 负债

  三道红线保持绿档水平
债务水平良好

  短期内无偿债压力，2年内有息债占比近7成。截至2022年底，仁恒置地持有现金（含受限制存款）207.2亿元，较去年同期下降5.1%。短期有息负债141.2亿元，较去年同期上升53.7%，长期有息负债287.9亿元，较2021年年末下降14.0%。现金短债比1.8，较2021年年末下降0.62，长短债务比2.0，较上年末下降1.61。虽然现金短债比、长短债务比在安全阈值内，但根据仁恒公布的债务到期情况看，未来两年内到期有息债务规模占总有息债比重67.8%，需要合理安排现金流避免资金承压。

  融资成本5.0%，剔预后资产负债率66.0%。2022年仁恒置地平均融资成本为5.0%，较2021年底小幅提升0.1个百分点，在房企融资成本普遍上升的市场环境下，仁恒在融资方面仍保持一定优势。仁恒置地2022年净负债率为48.9%，较2021年年末上升了1.4个百分点；剔除预收账款后资产负债率在66.0%，较上年末下降0.5个百分点，三道红线仍保持绿档。

  06 商业

  自持物业租金及酒店收入小幅上涨

  自持商业及酒店运营收入规模保持稳定。2022年仁恒自持物业及酒店运营收入13.2亿元，同比上升1.3%，营收小幅上涨主要来自于翻新后的天津仁恒海河广场的业绩贡献，另外新加坡边境的重新放开也拉升了新加坡境内商业和酒店的营收。同时，国内新增开业深圳仁恒梦创广场、苏州仓街商业广场和沈阳夏宫城市广场等商业广场以及珠海仁恒洲际酒店、南京仁恒柏薇酒店公寓出租率的提升均在一定程度上助力自持物业租金及酒店运营收入增长。