销售升至行业第二，在一二线城市积极扩储，盈利能力有所下滑。

  ◎  作者 /房玲、洪宇桁

  核心观点

  【规模升至行业第二，核心城市竞争力继续上升】2022年保利发展实现全口径销售金额4573.01亿元，销售面积2747.95万平方米，分别同比减少14.51%和17.55%，销售金额同比降幅低于行业平均。市场排名升至行业第二，完成了2017年提出的“重回前三”的目标，在全国的市占率也提升至3.4%。2022年保利继续加强城市深耕，38个核心城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点。同时企业在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三。

  【拿地仍然相对积极，重点在一二线城市扩储】2022年保利发展新增项目91个，新增计容建筑面积达到1054万平方米，拓展成本1613亿元，分别同比减少61.28%和13.14%。在2022年大多数房企保持低量拿地甚至不拿地的大环境下，保利仍然凭借央企优势积极拓储。2022年保利重点投资了一二线城市，建面占比达到75.3%，相较于2021年提高了24.7个百分点，其中一线城市的新增土储建面占比达到了23.3%，是近年来的最高值。2022年底企业总土地储备为16455万平方米，土地储备充足，其中38个核心城市的货值占比同比提升4个百分点至78%，单城排名前三的城市货值占比约60%，企业的重点城市深耕仍在继续深入。

  【利润率有所下滑，但仍高于行业平均水平】2022年保利发展实现营业收入2811.08亿元，同比减少1.37%；预收房款达到4086亿元，是当期结算收入的1.5倍，后续待结算收入储备充足。毛利率为22%，同比降低了4.8个百分点，净利率和归母净利率则分别同比下降了3.4和3.1个百分点至9.6%和6.5%，盈利水平虽有下降但仍高于行业平均。

  【财务仍然稳居绿档，融资成本持续处于行业极低水平】2022年底保利的持有现金相比于期初增加了3%至1765亿元；剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金后的非受限现金短债比为1.57，相比于期初降低了0.37。净负债率相比于期初提升了8.5个百分点至63.57%，扣除预收后的资产负债率69.66%，相比于期初上升0.36个百分点，整体来看保利仍然稳居“绿档”。与此同时，2022年保利发挥规模央企财务优势，全年平均直接融资成本仅2.88%，因此让2022年底保利综合融资成本相比于期初下降了0.54个百分点至3.92%，融资成本持续处于行业极低水平。

  【物管业务收入稳定增长，成立保利商旅计划补上运营短板】2022年保利其他主营业务收入235.03亿元，同比增长1.79%。其中，保利物业实现营业收入136.87亿元，同比增长26.9%；净利润11.1亿元，同比提升增长31.6%。相对于发展较好的物管业务，保利在商业运营方面的发展则较为缓慢。截至2022年底保利已开业购物中心相较于期初减少了2个，开业面积也少了30.5万平米；酒店管理板块的开业规模则和期初持平。2022年保利将购物中心、品牌酒店以及旅游景区等业务板块整合成立了保利商旅，计划加大力度补上这块短板。

  01 销售

  规模升至行业第二
核心城市竞争力继续上升

  2022年保利发展实现全口径销售金额4573.01亿元，销售面积2747.95万平方米，分别同比减少14.51%和17.55%，销售金额同比降幅低于行业平均。在市场下行的情况下，保利发展保持着较强的韧性，市场排名升至行业第二，完成了2017年提出的“重回前三”的目标，在全国的市占率也提升至3.4%。根据克而瑞监测数据，保利在2023年一季度的全口径销售金额达到了1139.2亿元，位列行业第一，在2022年的基础上更进了一步。

  由于近年来保利拿地权益比例保持在较高水平，2022年企业签约建面权益比例相较于2021年继续提高了0.1个百分点至69.2%，连续三年有所回升，将更加有利于营收与规模的匹配。

  2022年保利继续加强城市深耕，38个核心城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点。同时企业在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三。从销售区域分布来看，2022年对保利销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比达到35%，相比于2021年提升了3个百分点；长三角区域的销售面积占比相比于2021年也提升了1个百分点至17%。

  从城市能级来看，三四线城市销售面积占比最高达到45%，相比于2021年提升了1个百分点，二线城市的销售面积占比相比于2021年提升了2个百分点至44%。整体看来，2022年保利的销售区域和能级的分布相比于2021年变化都不是很大。

  02 投资

  拿地仍然相对积极
重点在一二线城市扩储

  2022年保利发展新增项目91个，新增计容建筑面积达到1054万平方米，拓展成本1613亿元，分别同比减少61.28%和13.14%，其中重点38城的拓展金额占比为98%。虽然企业的拿地力度相对于过去几年有所降低，但是在2022年大多数房企保持低量拿地甚至不拿地的大环境下，保利仍然凭借央企优势积极拓储。新增拓展计容建筑面积的权益比为69.9%，相比于2021年降低了5.5个百分点，处于保利近年来拿地权益的较高水平。

  从城市能级来看，2022年保利重点投资了一二线城市，建面占比达到75.3%，相较于2021年提高了24.7个百分点，其中一线城市的新增土储建面占比达到了23.3%，是近年来的最高值，企业的平均拿地成本也因此达到了15304元/平米，相比于过去几年6000-7000左右的拿地成本大幅提高。从新增土储建面的区域分布来看，占比最高的是长三角区域，达到38.3%，相较于2021年提高了20.3个百分点。整体看来，在行业整体拿地不积极的情况下，保利得以在重点城市大量低溢价拿地扩储，有利于未来的发展。

  2022年底保利发展总土地储备为16455万平方米，相比于期初减少了8.91%，足够保证企业3-5年的开发，土地储备充足。就土储分布来看，37.1%位于珠三角区域，中西部区域占比为31.5%，环渤海18.7%，长三角相对较少，占比为12.7%，和期初变化不大。不过从货值分布来看，保利的总土储在38个核心城市的占比达到了78%，同比提升4个百分点，同时单城排名前三的城市货值占比约60%，企业的重点城市深耕仍在继续深入。

  03 盈利

  利润率有所下滑
但仍高于行业平均水平

  2022年保利发展实现营业收入2811.08亿元，同比减少1.37%；预收房款达到4086亿元，是当期结算收入的1.5倍，后续待结算收入储备充足。利润方面，企业实现毛利润618.8亿元，同比减少19%；归母净利润183.47亿元，同比减少33.01%；扣除非经常性损益后的核心归母净利润为179.68亿元，同比减少33.02%。归母净利润和核心归母净利润的大幅减少，主要是因为期内投资收益因为毛利率下滑以及权益比例降低等原因同比减少了22.4亿元，同时企业也计提了约11.6亿元的资产减值损失。

  从盈利率水平来看，2022年保利的毛利率为22%，同比降低了4.8个百分点，毛利率的下降主要是因为结转了较多疫情期间的低利润项目。净利率和归母净利率则分别同比下降了3.4和3.1个百分点至9.6%和6.5%，整体看来盈利水平虽有下降但仍高于行业平均水平。

  04 偿债

  财务仍然稳居绿档
融资成本持续处于行业极低水平

  2022年保利实现回笼金额4271亿元，销售回款率为93.4%，连续4年保持在93%以上的高位。与此同时，保利坚持“以销定产”，全年新开工面积同比减少54%至2375 万平方米，从而压减建安投资超80亿元，因此企业全年的经营活动现金流连续5年保持为正，期末持有现金相比于期初增加了3%至1765亿元；现金短债比为2.18，相比于期初降低了0.47；若剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金490亿元，则保利的非受限现金短债比为1.57，相比于期初降低了0.37，但是整体来看现金覆盖短债倍数仍然较高，在手现金较为充裕。从保利2023年的开工计划来看，企业计划新开工2000万方，竣工4450万方，投资3510亿元，仍然较为注重资金链的稳定。 

  截止2022年底保利的有息负债合计3813亿元，相比于期初增加12.76%。净负债率相比于期初提升了8.5个百分点至63.57%，若将永续债计做负债,则净负债上升3.01个百分点至68.27%。扣除预收后的资产负债率69.66%，相比于期初上升0.36个百分点，整体来看保利仍然稳居“绿档”。

  与此同时，2022年保利发挥规模央企财务优势，同时把握低成本融资的机会，共发行公司债113 亿元、中期票据150 亿元，平均融资成本仅2.88%，因此让2022年底保利综合融资成本达到了3.92%，相比于期初下降了0.54个百分点，融资成本持续处于行业极低水平。

  05 多元化

  物管业务收入稳定增长
成立保利商旅计划补上运营短板

  在房地产开发主业之外，物管业务和商业运营两个板块的发展境遇各不相同。2022年保利其他主营业务收入235.03亿元，同比增长1.79%。其中，保利物业实现营业收入136.87亿元，同比增长26.9%；净利润11.1亿元，同比提升增长31.6%。截至2022年底，保利物业的合同管理面积相较于期初增长了17.7%至7.72亿平方米，在管面积也相较于期初增长了23.8%至5.76亿平方米，规模扩张较快，位列央企第一。在物管业务发展较好的情况下，企业未来仍需注重该部分业务的运营效率，提升利润率水平。

  而在商业运营方面，保利的发展则较为缓慢。截至2022年底保利已开业购物中心33个，开业面积217万平方米。相比于2021年年底而言，保利开业的购物中心项目减少了2个，开业面积也少了30.5万平米；酒店管理板块已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000间，和期初持平。2022年保利将购物中心、品牌酒店以及旅游景区等业务板块整合成立了保利商旅，计划加大力度补上这块短板。