核心观点

  【排名提升至行业第六，2023年维持3300亿元业绩目标】2022年，招商蛇口累计实现签约销售金额2926.02亿元，同比降低10.5%。但整体来看，2022年招商蛇口的销售表现还是优于规模房企平均水平，年末全口径和权益口径的销售金额排名均提升至行业第6位。2023年，招商蛇口的销售目标仍为3300亿元，全年计划可售货值约6000亿元、货值目标去化率为55%。 

  【坚定城市与地段聚焦，核心6+10城投资占比达90%】2022年，招商蛇口遵循“重点投资30城、深耕强心6+10城”的投资战略，坚定城市与地段聚焦。全年累计获取土地56宗，总计容建筑面积约726 万平方米，总地价约1279亿元。年内，招商蛇口在“强心30 城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，项目储备向高能级城市有序换仓。 

  【增收不增利，归母净利润规模和盈利指标创近年新低】2022年，招商蛇口实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%，但利润规模和盈利指标均有所回落。在行业整体利润空间承压、盈利能力持续下行的行业背景下，增收不增利的现象有所显现。主要原始是年内加速去化、抓销售换仓导致结算毛利率降低，以及2022年存货跌价减值和投资性房地产减损失较2021年明显提升。

  【债务结构进一步优化，综合融资成本降至3.89%】截至2022年末，招商蛇口持有现金862.4亿元（其中预售监管资金307.9亿元、非受限现金550.7亿元）；现金短债比2.0、非受限现金短债比1.3；剔除预收款后的资产负债率62.42%、净负债率（永续债作为负债）48.09%，“三道红线”指标保持绿档达标。综合融资成本3.89%，较年初大幅下降59BP。 

  【夯实开发业务基本盘，推动资产运营和城市服务业务发展】2022年，招商蛇口根据战略布局，将主营业务分行业口径调整为开发业务、资产运营、城市服务。目前，招商蛇口在夯实开发业务基本盘的同时，持续推动资产运营和城市服务业务发展。已形成蛇口产园REIT和招商局商业房托境内外双REITs平台，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。

  01 销售

  排名提升至行业第六

  2023年维持3300亿元业绩目标

  2022年，招商蛇口累计实现签约销售金额2926.02亿元，同比降低10.5%；累计实现签约销售面积1193.7万平方米，同比降低18.5%；合约销售均价24513万平方米，同比上升9.8%。受市场整体下行影响，行业增速放缓，招商蛇口2022年未能达成3300亿元的业绩预期，目标完成率为88.7%。但整体来看，2022年招商蛇口的销售表现还是优于规模房企平均水平，年末全口径和权益口径的销售金额排名均提升至行业第6位。

  从销售结构来看，2022年招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率均超10%，上海单城销售金额突破740 亿元。且在全国12 个城市进入当地销售金额TOP5，其中在上海、苏州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州进入前三；温州、西安、无锡、重庆、金华位居前五。2023年，招商蛇口的销售目标仍为3300亿元，全年计划可售货值约6000亿元、货值目标去化率为55%。

  02 投资

  坚定城市与地段聚焦

  核心6+10城投资占比达90%

  2022年，招商蛇口遵循“重点投资30城、深耕强心6+10城”的投资战略，坚定城市与地段聚焦。全年累计获取土地56宗，总计容建筑面积约726 万平方米，总地价约1279亿元、权益地价766 亿、权益比约60%。年内，招商蛇口在“强心30 城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地，项目储备向高能级城市有序换仓。2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，对2022年销售金额的贡献约300 亿元。

  此外，招商蛇口也立足粤港澳大湾区、积极拓展城市更新项目。截至2022年末，累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。年内，招商蛇口还积极助力出险房企纾困、履行央企责任担当，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。

  03 盈利

  增收不增利

  归母净利润规模和盈利指标创近年新低

  2022年，招商蛇口实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%。实现毛利润352.3元、净利润91亿元，较2021年分别同比降低13.9%和40.1%；归母净利润也同比显著降低58.9%至42.6亿元；基本每股收益0.41元。从盈利指标来看，2022年招商蛇口毛利率19.3%，较上年末降低6.2个百分点；净利率5.0%，较上年末降低4.5个百分点；归母净利率2.3%，较上年末降低4.1个百分点。

  综合来看，在行业整体利润空间承压、盈利能力持续下行的行业背景下，招商蛇口的各项盈利指标也表现为逐年下滑。增收不增利的现象有所显现，归母净利润规模和盈利指标创近年来新低。其主要有以下四方面原因：（1）年内加速去化、抓销售换仓导致结算毛利率降低；（2）2022年存货跌价减值36.4亿元、投资性房地产减值11.4亿元，减值损失合计较2021年高出22.9亿元；（3）受疫情影响，投资物业出租率和单价下降、租金减免；（4）投资收益较2021年有逾10亿元的降低。

  04 负债

  债务结构进一步优化

  综合融资成本降至3.89%

  截至2022年末，招商蛇口持有现金862.4亿元（其中预售监管资金307.9亿元、非受限现金550.7亿元）；现金短债比2.0、非受限现金短债比1.3；剔除预收款后的资产负债率62.42%、净负债率（永续债作为负债）48.09%，“三道红线”指标保持绿档达标。年内，招商蛇口把握市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元。截至2022年末，招商蛇口综合融资成本3.89%，较年初大幅下降59BP。

  05 战略

  夯实开发业务基本盘

  推动资产运营和城市服务业务发展

  2022年，招商蛇口根据战略布局，将主营业务分行业口径，由社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营，调整为开发业务、资产运营、城市服务。2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%；报告期内累计减免租金8.4亿元（并表范围减免租金7.49亿元）。

  城市服务板块，招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台。2022年，物业管理市场拓展持续发力，全年实现新签年度合同额31.75亿元；通过收并购实现对上航物业、南航物业、汇勤物业、新中物业的财务并表。截至2022年末，招商积余物业在管项目达到1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平方米。其中，非住宅管理面积1.82亿平方米，住宅管理面积1.29亿平方米。招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。

  目前，招商蛇口在夯实开发业务基本盘的同时，持续推动资产运营和城市服务业务发展。已形成蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs平台，覆盖产园、商业办公等多业态，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。推动“三个转变”落地，进一步盘活存量资产，助力公司资产运营业务的发展。