核心观点

  【业绩增长承压，行业排名升至第37位】2023年上半年，累计实现签约销售额227.7亿元、签约销售面积108.2万平方米，分别较2022年同期下降16.5%、15.6%。根据克而瑞销售排行榜显示，全口径销售额排名从2022年同期第52位上升至第37位，行业地位有所提升。

  【新增3个项目，剩余可开发建面1144.6万平方米】报告期内获取3个项目，合计新增计容建筑面积52.34万平方米，总地价62.3亿元，且新增项目持有权益较高，以地价计算平均权益占比89.8%。截至2023年上半年末，累计剩余可开发计容建筑面积1144.6万平方米，其中一二线城市占40%、三四线占60%，一二线城市占比较2022年末下降2.4个百分点。

  【地产业务收入增加56.5%，净利润仍面临亏损】报告期内，实现主营业务收入194.4亿元，同比上升18.6%。其中，旅游综合业务收入103.1亿元，同比减少2.3%，毛利率为20.8%；房地产业务收入90.9亿元，同比增加56.5%，毛利率为18.2%。净利润亏损13.8亿元、归母净利润亏损13.1亿元，但与2022年全年相比，亏损幅度显著收窄。

  【资本结构持续改善，短期债务偿还压力小】截至报告期末，货币资金余额442.8亿元，较2022年末增加6.4%；有息负债总额1343.1亿元，一年内以及一至两年期期债务占比分别降至12.1%、20.3%，资本结构持续改善。从偿债压力指标来看，剔除受限制现金和预售监管资金，非受限现金短债比为2.05，短期债务偿还负担较小；净负债率为94.4%，扣除预收账款的资产负债率为71.1%，踩中“一条红线”。债务结构具备一定稳定性，但仍需积极控制杠杆，提高财务安全系数。

  【实施专业化改革，提升业务市场竞争力】报告期内，基本完成存量在运营项目管理重组。各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务，主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目分别由公司旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团集中管理、一体运营，实现“专业人办专业事”。文化旅游业务，持续向市场提供丰富多彩的文旅产品，旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%。商业运营业务，对主要规模商业项目进行集中管理，并开展商业品牌库、战略合作品牌资源库和品牌联盟搭建，推进商业项目标准化管理体系搭建。物管业务，管理规模已布局全国56座城市，管理项目374个，较2022年末增加58个；管理面积共6215万平方米，较2022年末提升33%。

  01 销售

  业绩增长承压

  行业排名升至第37位

  2023年上半年，华侨城累计实现签约销售额227.7亿元、签约销售面积108.2万平方米，分别较2022年同期下降16.5%、15.6%。期间，推出了东莞松湖原岸、佛山顺德二期项目等多个热销项目。根据克而瑞销售排行榜显示，全口径销售额排名从2022年同期第52位上升至第37位，行业地位有所提升。但目前市场仍旧低迷、不确定性积聚，后期还需继续加强推盘节奏和销售策略的把控，保证全年业绩实现。

  报告期内，共计有61个楼盘及少数尾盘在售，主要分布在39个城市。其中，一二线城市签约销售额占比55%，三四线城市签约销售额占比45%，核心贡献城市包括深圳、武汉、苏州、东莞等，其中东莞松山湖文旅综合项目销售额达39.6亿元。

  02 投资

  新增3个项目

  剩余可开发建面1144.6万平方米

  报告期内，华侨城获取3个项目，包括佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区XDG-2023-10号地块住宅项目以及佛山禅城区绿景东路地块，合计新增计容建筑面积52.34万平方米，总地价62.3亿元，且新增项目持有权益较高，以地价计算平均权益占比89.8%。

  截至2023年上半年末，累计剩余可开发计容建筑面积1144.6万平方米，其中一二线城市占40%、三四线占60%，一二线城市占比较2022年末下降2.4个百分点。目前城市分化严峻，华侨城加快了高能级城市推盘节奏，但三四线城市去化修复缓慢，中短期对企业仍是较大挑战

  03 盈利

  地产业务收入增加56.5%

  净利润仍面临亏损

  报告期内，华侨城实现主营业务收入194.4亿元，同比上升18.6%，税前毛利润37.96亿元，同比下降6.3%；综合毛利率为19.5%，同比下降5.2个百分点。

  其中，旅游综合业务收入103.1亿元，同比减少2.3%，毛利率为20.8%；房地产业务收入90.9亿元，同比增加56.5%，毛利率为18.2%。

  净利润亏损13.8亿元、归母净利润亏损13.1亿元，主要原因在于：一是受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，结算毛利率下降；其次为适应市场环境、加快销售去化，销售策略的调整带来部分价值折损；此外联营公司亏损导致投资亏损、其他收益减少、财务费用增加等也加剧了盈利压力。值得注意的是，尽管仍面临亏损，但与2022年全年相比，亏损幅度显著收窄。

  04 债务

  资本结构持续改善

  短期债务偿还压力小

  截至报告期末，华侨城经营性现金流净额由负转正为0.9亿元，持有货币资金442.8亿元，较2022年末增加6.4%；有息负债总额1343.1亿元，通过长短期债务置换，债务期限结构持续改善，一年内以及一至两年到期债务占比分别降至12.1%、20.3%，两年以上到期债务占比67.7%，整体以中长期债为主。

  从偿债压力指标来看，现金短债比为2.73，如剔除受限制现金和预售监管资金，非受限现金短债比为2.05，短期债务偿还负担较小；净负债率为94.4%，较2022年末继续走高8.5个百分点；扣除预收账款的资产负债率为71.1%，踩中“一条红线”。债务结构具备一定稳定性，但仍需积极控制杠杆，提高财务安全系数。

  05 多元化

  实施专业化改革

  提升业务市场竞争力

  报告期内，基本完成存量在运营项目管理重组。各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务，主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目分别由公司旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团集中管理、一体运营，实现“专业人办专业事”。

  文化旅游业务，持续向市场提供丰富多彩的文旅产品。报告期内，旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%。深圳欢乐谷与“迷你世界”IP结合，举办迷你世界·冒险山主题曲首发暨卡洛儿八音盒首开仪式，打造沉浸式游玩体验；武汉欢乐谷全新推出“极速世界”主题区，引入未来科技感游乐设计，结合系列精彩特技表演，让游客身临其境；上海玛雅海滩水公园引入《B.Duck》IP，设置巨型小黄鸭形象，营造主题场景，丰富游客游玩体验。

  商业运营业务，对主要规模商业项目进行集中管理，并开展商业品牌库、战略合作品牌资源库和品牌联盟搭建，推进商业项目标准化管理体系搭建。同时，联动6城9个商业项目，组织开展“爱有Mó力”活动，拓展文旅商业流量玩法，发挥品牌优势。

  物管业务，管理规模已布局全国56座城市，管理项目374个，较2022年末增加58个；管理面积共6215万平方米，较2022年末提升33%。