核心观点

  【业绩规模下滑超三成，降幅远超百强平均水平】2023年，雅居乐实现预售金额453亿元，销售规模同比下滑30.6%，远大于百强房企业绩的平均下降幅度。同期实现累计预售建筑面积303.9万平方米，同比下降41.4%，预售均价为14904元/平方米，较去年同期增加18.3%。

  【土储规模持续下降，三成土储位于大湾区和长三角】根据CRIC监测，2023年全年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2023年底，雅居乐拥有总建筑面积为3,335万平方米的土地储备，总土储规模较去年年底下降17%，土储规模大幅下降主要由于年内项目出售且未补充土储。尽管土储规模下滑，但按照企业近3年的项目销售情况估算，可满足未来五年左右销售需求。从土储分布上看，雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群，合计土储占比31.3%。

  【首次出现负毛利，净利已连续两年出现亏损】2023年，雅居乐实现营业收入为433.1亿元，同比下降19.8%，年内地产营业收入为236亿元，同比下降27.3%。合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2023年营收）为0.95，营收增长动力有待提升。2023年雅居乐实现毛利润亏损5.2亿元，同比下降152.4%，毛利亏损主要受到销售面积持续下滑且销售成本持续上升的影响，根据年报披露，尽管2023年确认均价同比提升13%，但建筑成本等相关成本平均同比上浮20.5%，压缩毛利水平。年内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损127.8亿元和138.0亿元，主要受到毛利亏损、出售附属公司以及出售和联营公司亏损等因素的影响。

  【三道红线处于黄档，企业多渠道融资自救】截止2023年12月底，雅居乐拥有现金125.5亿元（包含受限资金），相比去年年底下降22%，短期债务258.7亿元，较去年年底增加7.7%，现金短债比在去年0.7的情况下降至0.5，同时剔除受限制现金后的现金短债比为0.3，较与去年年底再降0.1，短期流动性枯竭。2023年雅居乐的净负债率为65.8%，较去年年底上升8.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至68.9%，相较期初上升2.2个百分点，加权平均借贷利率较期初提高1.6个百分点至7.6%。企业多种方式筹集资金，包括股权配售、资产处置和债券发行等方法。

  【多元营收持占比45.5%，物管营收同比增加6.2%】2023年多元业务营收达约197.1亿元，同比下降8.6%，同时多元化营收占比持续上升至45.5%。从具体板块看，年内物业管理的收入为145.3亿元，较去年同期上升6.2%，截止2023年底，在管物业建面为5.9亿平方米，规模同比提升8.2%，年内新增合约面积4470万方。商业管理（包括酒店营运及物业投资）及环保收入为人民币51.8亿元，较去年同期下降34.4%。

       销售

  业绩规模下滑超三成降幅远超百强平均水平

  销售规模同比下降30.6%，均价同比提升近两成。2023年，雅居乐实现预售金额453亿元，销售规模同比下滑30.6%，远大于百强房企业绩的平均下降幅度。同期实现累计预售建筑面积303.9万平方米，同比下降41.4%，预售均价为14904元/平方米，较去年同期增加18.3%。

  土地

  土储规模持续下降三成土储位于大湾区和长三角

  全年无新增土储，总土储较去年年底下降17%。根据CRIC监测，2023年全年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2023年底，雅居乐拥有总建筑面积为3,335万平方米的土地储备，总土储规模较去年年底下降17%，土储规模大幅下降主要由于年内项目出售且未补充土储。从土储的平均成本上看，平均地价为3030元/平方米，是年内平均售价的1/5，土地成本较低。尽管土储规模下滑，但按照企业近3年的项目销售情况估算，可满足未来五年左右销售需求。

  从土储分布上看，雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群，合计土储占比31.3%。其中大湾区土土地储备约为715万平方米，占整体土地储备的21.4%，现有44个在建项目；长三角土储占比9.9%，土储为330万平方米，包含40开发项目。在香港，雅居乐拥有两个房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备为2.0平方米。

  盈利

  首次出现负毛利净利已连续两年亏损

  地产营收持续下滑，营收规模后劲不足。2023年，雅居乐实现营业收入为433.1亿元，同比下降19.8%，年内地产营业收入为236亿元，同比下降27.3%，主要由于房地产行业经营环境不利，地产开发结转总面积为213万平方米，较去年同期下降35.6%，确认销售均价为每平方米人民币11080元，较去年同期的每平方米人民币9805元增加13%。同时，合同负债储备来看，合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2023年营收）为0.95，营收增长后劲不足。

  出现负毛利，净利亏损。2023年雅居乐实现毛利润亏损5.2亿元，同比下降152.4%，根据年报披露，尽管2023年确认均价同比提升13%，但建筑成本等相关成本平均同比上浮20.5%，压缩毛利水平。年内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损127.8亿元和138.0亿元，主要受到毛利亏损、出售附属公司以及出售和联营公司亏损等因素的影响。

  负债

  三道红线处于黄档企业多渠道融资缓解资金困境

  平均借款利率显著提高，有息债规模下降。2023年雅居乐的净负债率为65.8%，较去年年底上升8.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至68.9%，相较期初上升2.2个百分点，仍保持在监管阈值内。年内，加权平均借贷利率较期初提高1.6个百分点至7.6%。截止2023年底，雅居乐总有息负债规模535.5亿元，较去年年末下降10%。

  企业资金枯竭，流动性持续恶化。截止2023年12月底，雅居乐拥有现金125.5亿元（包含受限资金），相比去年年底下降22%，短期债务258.7亿元，较去年年底增加7.7%，现金短债比在去年0.7的情况下降至0.5，同时剔除受限制现金后的现金短债比为0.3，较与去年年底再降0.1，短期流动性枯竭。同时,长期债务为276.8亿元，较去年年底下降21.9%，长短期债务比1.1，较期初下降0.4。从一年期债务结构来看，银行借款达224.7亿元，占比近9成，同时债券待偿还金额仍有34亿元。

  企业多种方式筹集资金，根据年报数据显示，1月以先旧后新方式配售及认购合共约2.2亿股，合共取得约4.9亿港元，3月获得期限12个月的折合人民币约24.2亿元的银团贷款再融资，5月获得期限19个月折合人民币52.5亿元的贷款融资，累计获得约80亿元融资，6月雅居乐宣布终止现有股份奖励计划，改善现金流情况。8月雅居乐再次以先旧后新方式配售及认购合共约3.46亿股，共取得约3.9亿港元来缓解流动性压力，10月雅居乐先后出售多家附属公司、合联营公司股权的方式获得12.1亿元的资金支持。

  战略

  多元营收占比45.5%物管营收同比增加6.2%

  雅居乐坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的模式，多元业务主要包括物业管理、环保等多个板块。2023年多元业务营收达约197.1亿元，同比下降8.6%，同时多元化营收占比持续上升至45.5%。从具体板块看，年内物业管理的收入为145.3亿元，较去年同期上升6.2%，截止2023年底，在管物业建面为5.9亿平方米，规模同比提升8.2%，年内新增合约面积4470万方。商业管理（包括酒店营运及物业投资）及环保收入为人民币51.8亿元，较去年同期下降34.4%。