代建销售额同比增长，地产结转收入同比下滑，三道红线维持绿档。

  ◎  作者 / 沈晓玲、陈家凤

  核心观点【并表与合作项目销售增速回落，代建销售额同比增长近两成】2023年信达地产并表项目与合作项目销售增速均呈现下滑趋势，合作权益销售额60.3亿，同比下滑19.8%，并表项目销售额66.6亿，同比下滑27%。并表项目约75.5%的销售面积来源长三角，59.2%由一二线贡献。凭借母公司中国信达的纾困资源优势，下行周期中信达地产代建业务迎来逆势大幅增长，代建销售额约68.1亿，同比增长17.8%，占到整体销售额的35%，同比提升9pct。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产总销售额195.05亿，同比下降13%，降幅有所放缓，回款率超100%。展望2024年市场形势，信达持谨慎态度，计划签约销售额150亿，回款额140亿。

  【通过合作和代建获取项目，并表土地储备相对充裕】2023年信达投资谨慎，没有新获并表项目，新获项目均来源于代建及合联营。全年新增代建项目计容建面73.13万方，同比大幅减少56.3%；新增合联营权益计容建面67.27万方，而去年同期合联营项目并未新增，合计新获取的项目计容建面约140.40万方，同比减少36.1%，投资力度有所收缩。年末并表口径土储建面约342.73万方，同比下降16.5%。其中，并表项目的待开发计容建面106.56万方，占到全部并表口径储备的31%，土储结构合理。

  【并表比例偏低、结转放缓，归母净利润同比下滑8%】2023年信达地产结转收入95亿，同比减少40.8%，结转速度大幅放缓。合同负债较年初大幅减少33.7%至47.76亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.45增至0.5倍，但仍然不足1。盈利能力，毛利同比下滑33%至30.9亿，毛利率27.1%，维持全行业较高水平，可能缘于纾困加速下母公司为其带来的土储优势。净利同比增长4.6%至6亿，缘于合联营投资收益的贡献、物业重估收益和所得税的减少，净利率同比增加2.1pct至5.3%。2023年信达地产结转项目的权益比有所下滑，实现归母净利5.05亿，同比下滑8.2%。

  【现金流有所承压，现金对短债覆盖倍数1.07】受销售业绩的拖累叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净额7.12亿，同比下滑61.3%，筹资性现金流净额由去年的正数转负数，全年净流出41.54亿元，同比大幅减少约430%。年末在手现金较年初减少21.6%至96.7亿，对短债覆盖倍数约1.07倍，刚好覆盖，需关注短期流动性和现金流状况。近期信达地产发布公告显示，公司审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组、委托贷款、资产收购和出售以及共同投资暨关联交易等授权事项的议案》。

  01 销售

  并表与合作项目销售增速回落
代建销售额同比增长近两成

  2023年信达地产并表项目与合作项目销售增速均呈现下滑趋势，全年合作权益销售额60.3亿，合作权益销售面积24.64万方，分别同比下滑19.8%和19.6%；而并表项目实现销售额66.6亿，同比下滑27%，而并表项目销售面积40.7万方，同比下滑19.3%。

  从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约75.5%的销售来自于长三角城市，占比最高，较去年同期下滑6.3pct,中西部占比14.6%，占比次之,较去年同期提升4.6pct，而珠三角和环渤海占比分别达6%和3.9%。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，较去年同期提升11pct，其中合肥实现销售面积13.58万方，占到整体的33%，是所有城市中贡献最大的城市。

  “保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色，下行周期中其代建业务迎来逆势大幅增长。全年代建销售额约68.1亿，同比增长17.8%，占到整体销售额的35%，同比提升9pct，代建销售面积26.25万方，同比增速高达222%。随着中国信达纾困加速，信达地产代建项目规模也迎来爆发式增长，未来代建销售贡献将成为其销售业绩的重要组成部分。

  若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额195.05亿，同比下降13%，降幅有所放缓，回款额207.28亿、回款率超100%，总销售面积91.6万方，同比增长2.7%。

  展望2024年市场形势，信达持谨慎态度，计划签约销售额150亿，回款额140亿，后续会根据市场情况合理统筹安排各项经营计划。

  02 投资

  通过合作和代建获取项目
并表土地储备相对充裕

  2023年信达地产投资谨慎，全年没有新获取并表项目，新获取项目均来源于代建及合联营。全年新增代建项目计容建面73.13万方，同比大幅减少56.3%；新增合联营权益计容建面67.27万方，而去年同期合联营项目并未新增，合计新获取的项目计容建面约140.40万方，同比减少36.1%，投资力度有所收缩。

  截止2023年底，若按并表口径计算，并表口径土储建面约342.73万方，同比下降16.5%。其中，并表项目的待开发计容建面106.56万方，占到全部并表口径储备的31%，土储结构合理。待开发地块中芜湖、合肥、阜新的并表储备面积居前三，占比分别达到30.6%、26.4%、17.6%。

  03 营收

  并表比例偏低、结转放缓
归母净利润同比下滑8%

  2023年信达地产营业收入114.2亿，同比减少37.4%，结转收入95亿，同比减少40.8%，结转速度大幅放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少33.7%至47.76亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.45增至0.5倍，但仍然不足1。

  盈利能力，毛利同比下滑33%至30.9亿，毛利率27.1%，较去年提升1.9pct,毛利率维持全行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。

  净利同比增长4.6%至6亿，毛利下滑基础上净利仍能保持正增长，缘于合联营投资收益的贡献、物业重估收益和所得税的减少，其中全年合联营投资收益6.11亿，较去年同期增幅近200%，物业重估由负转正收益1.1亿；致净利率同比增加2.1pct至5.3%。

  值得注意的是，2023年信达地产少数股东损益占比从去年同期的4.3%上升至16%，因此归母净利5.05亿，同比下滑8.2%，归母净利率4.43%。

  04 偿债

  现金流有所承压
现金对短债覆盖倍数1.07

  依托央企背景，2023年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的5.02%减少至4.63%。年末有息负债331.13亿，较年初微减1%。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占比有所提升，占到总有息负债的36.9%和55.57%，其他渠道融资贡献度降低至7.5%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比26.9%，而年初占比高达36.5%，债务期限结构优化。

  受2023年销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净额7.12亿，同比下滑61.3%，筹资性现金流净额由去年的正数转负数，全年净流出41.54亿元，同比大幅减少约430%。年末在手现金较年初减少21.6%至96.7亿，对短债覆盖倍数约1.07倍，刚好覆盖，需关注短期流动性和现金流状况，严抓销售回款。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少1.5pct至67.55%，净资产负债率较年初增长9pct至94.8%,三条红线仍维持绿档。

  近期信达地产发布公告显示，公司审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组、委托贷款、资产收购和出售以及共同投资暨关联交易等授权事项的议案》。

  自议案生效之日起至 2024 年度股东大会召开前，预计中国信达（含其控制单位）通过收购第三方对公司（含各级控股子公司及其他重要子公司）的债权后与公司进行债务重组、向公司投资业务提供债务重组、委托贷款、信托贷款、融资租赁、担保增信等事项预计200 亿元，债务重组、委托贷款、信托贷款、融资租赁的期限不超过 5 年，公司为此提供连带责任担保；

  与中国信达（含其控制单位）进行（包括但不限于股权、债权和有限合伙等方式的）共同投资预计 90 亿元；

  与中国信达（含其控制单位）进行资产收购和出售交易，需经具有相应资格的会计师事务所、评估机构对交易事项进行审计、评估（共同参与公开市场招拍挂，可在符合其他监管要求的前提下免于审计、评估）预计 50 亿元；

  向中国信达（含其控制单位）提供代建管理或商业运营等服务预计 20 亿元。