回款率达120%；土储足够3年开发；财务获得母公司大力支持。

  ◎  作者 / 沈晓玲、洪宇桁

  核心观点【回款率达120%创近年来新高，集团销售排名首入二十强】2023年中交地产实现销售金额373.61亿元，销售面积179.66万平方米，分别同比减少18.57%和8.23%。中交地产2023年实现销售回款449.79亿元，回款率达到了120%，创下了近年来的新高。从中交房地产集团（剔除绿城中国）来看，即包含中交地产及其他非上市部分，根据CRIC《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2023年集团实现整体销售额698.1亿元，排名由2022年的28名继续上升到第20名，首次进入20强，行业排名实现了较大提升。

  【土储足够3年开发，近七成位于二线城市】2023年中交地产仅在成都和合肥获取了两块土地，在行业整体下行的背景下，企业降低了拿地力度。截至2023年底，中交地产共拥有117个项目，项目总建筑面积为2264.86万平方米，其中在建及待建面积 1200.98 万平方米，可以满足企业3年左右的发展。在建及待建总土储68%位于二线城市，同时中西部占比达到52%，整体看来企业的土地储备质量相对较高。

  【首次出现净利润亏损，积极计提提前释放压力】2023年中交地产实现营业收入324.68亿元，同比减少15.6%。由于2023年底企业的合约负债为215.73亿元，覆盖2023年的营收规模倍数为0.66，企业未来短期内营业收入止跌回升的压力较大。积极进行计提减值拨备，将压力提前释放。2023年中交地产实现整体毛利润约35.34亿元，整体毛利率约为10.89%，净利润亏损14.72亿元。企业近年来首次出现净利润亏损，一方面是由于限价项目结转拉低了企业的盈利空间；另一方面，在市场下行下企业计提的资产减值损失达到了13.17亿元，而2022年则仅为5.68亿元。

  【债务结构有所优化，获母公司流动性支持】截至2023年底，中交地产共持有现金120.1亿元，较期初增加14.6%，现金短债比较期初提高了0.3至0.86，若是剔除掉受限制现金之后非受限现金短债比更是仅有0.71，企业在短期内仍有一定的偿债压力。净负债率和剔除预收账款资产负债率分别较期初下降11.8个百分点和0.1个百分点。长短债比为1.81，较期初提高了0.54，整体债务结构有所优化。企业近期继续在财务方面获得了母公司的大力支持，2023年底，来自企业控股股东借款余额为162.44亿元，期后又在2024年1月宣布拟向控股股东申请100亿借款额度。虽然来自母公司的借款及支持较为稳定，但企业仍需关注其杠杆水平及流动性安全，积极通过提升项目去化保证资金回流，提升公司的安全性。

  01 销售

  回款率达120%创新高
集团排名首入二十强

  2023年中交地产实现销售金额373.61亿元，销售面积179.66万平方米，分别同比减少18.57%和8.23%。销售权益达到73.2%，同比大幅提升8.5个百分点。与此同时，中交地产积极推动销售回款，增强现金安全性，2023年实现销售回款449.79亿元，回款率达到了120%，创下了近年来的新高。此外，代建业务在2023 年度实现了新签货值114.63 亿元，同时代建回款0.52 亿元。

  从中交房地产集团（剔除绿城中国）来看，即包含中交地产及其他非上市部分，根据CRIC《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2023年集团实现整体销售额698.1亿元，排名由2022年的28名继续上升到第20名，首次进入20强，行业排名实现了较大提升。

  02 投资

  土储足够3年开发
近七成位于二线城市

  2023年中交地产仅在成都和合肥获取了两块土地，总建面约21.53万平米，同比减少了83.26%；拿地总价为27.7亿元，同比减少了88.18%。在行业整体下行且企业资金链较为紧张的情况下，中交地产大幅降低了拿地力度。

  截至2023年底，中交地产共拥有117个项目，总计容建面约为2264.86万平方米，权益比例为59%。其中，期末累计已竣工面积 1063.88万平方米，在建及待建面积 1200.98万平方米，在建及待建面积的占比为53.03%，同比降低20.3个百分点。按照企业当下的开发节奏预估，可以满足企业3年左右的发展。

  在建及待建面积的分布方面，68%位于二线城市，同时中西部占比达到52%。值得注意的是，中交地产的三四线主要布局经济发展潜力较强的沿海城市，企业的三四线土储中有51%位于长三角和珠三角的三四线城市；而中西部土储中98%位于重庆、成都、武汉等二线城市，整体看来企业的土地储备质量相对较高。

  03 盈利

  短期内营收增长承压
首次出现净利润亏损

  2023年中交地产实现营业收入324.68亿元，同比减少15.6%，其中地产销售收入322.31亿元，同比减少15.8%。值得注意的是，2023年底中交地产的合约负债为215.73亿元，覆盖2023年的营收规模倍数为0.66，合约负债未能覆盖营业收入，企业未来短期内营业收入止跌回升的压力较大。

  积极进行计提减值拨备，将压力提前释放。2023年中交地产实现整体毛利润约35.34亿元，同比减少31.6%，整体毛利率约为10.89%，同比下降2.54个百分点。净利润亏损14.72亿元，归母净利润亏损16.73亿元，而2022年同期归母净利润为0.34亿元。企业近年来首次出现净利润亏损，一方面是由于限价项目结转拉低了企业的盈利空间；另一方面，在市场下行下企业计提的资产减值损失达到了13.17亿元，而2022年则仅为5.68亿元，同时企业的财务费用同比增加了131.71%至6.98亿元。整体看来中交地产未来仍需开源节流，等待市场复苏。

  04 偿债

  债务结构有所优化
获母公司流动性支持

  截至2023年底，中交地产共持有现金120.1亿元，较期初增加14.6%；总有息负债约为393.69亿元，较期初减少6.7%。其中，短债总额139.95亿元，较期初减少24.8%，现金短债比较期初提高了0.3至0.86，若是剔除掉受限制现金之后非受限现金短债比更是仅有0.71，企业在短期内仍有一定的偿债压力。长短债比为1.81，较期初提高了0.54，整体债务结构有所优化。杠杆率水平方面，截至2023年底，中交地产净负债率154.8%，剔除预收账款资产负债率82.51%，分别较期初下降11.8个百分点和0.1个百分点。

  面对当前企业的偿债压力以及市场机会，中交地产近期继续在财务方面获得了母公司的大力支持。2023年底，来自企业控股股东借款余额为162.44亿元，融资成本区间0.00-8.00%；期后又在2024年1月宣布拟向控股股东申请100亿借款额度，借款年利率不超过7.5%，单笔借款期限自到账之日起不超过60个月。值得注意的是，虽然来自母公司的借款及支持较为稳定，但企业仍需关注其杠杆水平及流动性安全，积极通过提升项目去化保证资金回流，提升公司的安全性。