大悦城控股:谨慎投资,归母净利连续2年亏损

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-05-08 09:25:41 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-05-08
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  大幅计提减值准备,归母净利连续2年亏损;非受限现金短债比1.07,需关注流动性风险。

  ◎  作者 / 沈晓玲、陈家凤

  核心观点

  【全年销售表现不及50强,沪杭销售额降幅较大】2023年大悦城控股实现销售额461亿,同比下滑18.8%,销售表现不及同期TOP50房企(销售额平均跌幅约16.3%);销售额权益比50%,偏高的合作比例需相应承担合作对象出险带来的运营风险。据年报披露的销售明细显示,西安、成都销售额突破50亿,上海、杭州、昆明、台州、厦门和南昌等地销售贡献降幅超50%,尤其是上海、杭州销售额同比降幅近95%和74%。

  【新增3宗地块,拿地销售比降至0.14】2023年大悦城控股投资相对谨慎,新增3宗地块,土地总价款63亿,同比降幅约34%,按金额计拿地销售比0.14,保障了现金流安全,年内投资活动现金流净额由负转正,净流入64.45亿。2023年投资的3宗地块集中在西安、南京和上海等地,土地属性均为住宅用地,保障地块后期流速的稳定。2023年末大悦城剩余可开发计容建面1976.5万方,较年初下滑17%,足够支撑未来4年左右的开发需求。

  【计提存货跌价准备36.5亿,归母净利连续2年亏损】2023年大悦城控股物业开发结转收入290.4亿,同比减少13.3%,可能缘于年内并表比例有所下滑所致。2023全年大悦城净利扭亏转盈,但仅实现1.2亿,相对偏低,而归母净利连续2年维持亏损,亏损约14.7亿,缘于销管费用率的抬升以及计提存货跌价准备36.5亿、对投资性房地产、商誉和应收类账款计提相应的坏账准备约10.5亿(应收类账款约8.3亿);以上计提减值准备预计减少其净利46.6亿,减少归母净利27亿。

  【筹资性现金流大幅净流出,非受限现金短债比降至1.07】大悦城控股经营性和投资性现金流表现良好,全年经营性现金流净流入106.42亿,而投资活动现金流净额由负转正、净流入64.45亿。但受房地产行业融资规模再创新低叠加偿债加速的影响,全年筹资性现金流净流出243.29亿元,致在手现金较年初减少17.6%至300.8亿;若扣除披露的受限制现金余额后,非受限现金短债比从年初的1.85下滑至1.07倍,刚好覆盖短债,需留意其流动性风险。

  【商业地产运营稳中向好,5家购物中心成功开业】2023年大悦城控股实现投资物业及相关服务营业收入53.93 亿,同比增长 24.35%;购物中心业务销售额347亿,同比增长37%;平均出租率较去年同期提升5pct至95%,处同业较好水准。年内实现5个购物中心的新开业,出租率均达96%以上,开业率均在90%以上;年末已布局45个商业项目(重资产30个+轻资产15个),因大悦城整体体量处于中等规模,在房地产行业下行周期中可适当关注轻重配比和商办资产的退出,通过管理输出、基金运营和REITs等方式来缓解重资产自持对现金流的压力。

  01 销售

  全年销售表现不及50强
沪杭销售额降幅较大

  2023年大悦城控股实现销售额461亿,同比下滑18.8%,销售表现不及同期TOP50房企(销售额平均跌幅约16.3%);销售面积同比微减1.8%至223万平,销售均价20,673万元/平,较去年同期下滑17.4%。此外,全年大悦城权益销售额231亿,权益比例50%,较去年同期提升9.3pct;偏高的合作比例需相应承担合作对象出险带来的运营风险,在行业告别高增长后,未来大悦城需适当提高权益比来保障未来权益利润的增长。

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  四大区域销售贡献相对均衡,中西部销售占比提升。区域销售表现看,全年中西部成为大悦城控股第一大贡献区域,销售额占比较去年同期提升11.3pct至34%,销售贡献集中于西安、成都、重庆和武汉等地;长三角销售额占比24%,较去年同期下滑23.8pct, 缘于上海、杭州、南京等地年内销售额显著减少所致;而环渤海、珠三角销售占比增长至23%、18%。

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  西安、成都销售额突破50亿,上海、杭州等地销售降幅相对较大。据2023年报披露的销售明细显示,有35个城市为大悦城控股贡献销售,单城平均产能13.2亿,超过单城平均产能的城市分别是西安、成都、北京、深圳、苏州、南京、重庆、三亚、天津和金华等10城。其中西安、成都销售额突破50亿,两城销售贡献近24%,主要由西安奥体壹号、西安悦著央璟和成都天府时区等单盘合计贡献67.7亿的业绩。此外,上海、杭州、昆明、台州、厦门和南昌等地销售贡献降幅超50%,尤其是上海、杭州销售额同比降幅近95%和74%。

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  02 投资

  新增3宗地块
拿地销售比降至0.14

  2023年大悦城控股投资相对谨慎,新增3宗地块,拿地建面17万平,同比大幅减少78.8%,土地总价款63亿,同比降幅约34%,平均楼面价较去年同期提升210.8%至37,710万元/平。按金额计拿地销售比0.14,控制现金流。

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  面临市场销售仍存不确定性时,2022年以来大悦城控股开始聚焦高能级城市较优地段的住宅用地,2023年投资的3宗地块集中在西安、南京和上海等地,土地属性均为住宅用地,有效保障了地块后期流速的稳定。值得注意的是,3宗地块中2宗为公开市场拿地,剩余1宗即上海虹口北外滩116街坊地块是大悦城通过并购方式从北外滩集团处收购得来,折合楼面地价高达94437元/平,计容建面4.65万方。该项目历史建筑保护更新规模约2.8万方,若考虑到后续旧改带来的开发难度,可能会进一步增加项目成本,对项目盈利带来负面影响。

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  03 土储

  剩余可开发土储约977万平
较年初下滑17%

  截止2023年末,大悦城控股土储可售货值约 1526亿元(不含一级开发旧改等土储项目),剩余可开发计容建筑面积2976.5万方,较年初下滑17.1%。按照企业目前的销售节奏计算,足够支撑企业未来4年左右的开发需求。从剩余可开发建面分布来看,西南占比最高达28%,其次是华中、西北和南京等区域,各区域占比约13%左右,而北京、上海和华南土储占比7%-9%不等,浙江、海南土储分布相对较少。

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  04 盈利

  计提存货跌价准备36.5亿
归母净利连续2年亏损

  2023年大悦城控股实现营业总收入367.8亿,同比减少7.1%,物业开发结转收入290.4亿,同比减少13.3%,开发项目结转速度略有下滑。可能缘于年内大悦城并表比例有所下滑,据其年报披露的2023年开发项目全口径结算金额652亿,对应并表比例约44.5%,去年同期约54.5%,长期出表比例偏高,给未来营业收入的增长带来不确定性的同时,也会降低资产负债表透明度(表外债务)。

  盈利能力方面,大悦城控股实现毛利同比增长2.2%至97.4亿,净利扭亏转盈,但也仅实现了1.2亿,相对偏低,而归母净利连续2年维持亏损,亏损约14.7亿。主要缘于1)销管费用率从去年的6.8%抬升至10.1%;2)房地产行业整体承压,位于武汉、济南、常州、义乌等城市的项目出现减值迹象,全年计提存货跌价准备36.5亿;3)对投资性房地产、商誉和应收类账款计提相应的坏账准备约10.5亿,其中应收类账款坏账准备约8.25亿。以上计提减值准备预计减少大悦城净利46.6亿,减少归母净利27亿。

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  05 偿债

  筹资性现金流大幅净流出
非受限现金短债比降至1.07

  依托股东优势,2023年大悦城控股境内评级及展望保持稳定,成功发行30亿公司债和15亿中票,新增借款平均成本 3.72%,全年平均融资成本从去年的4.82%持续优化至4.61%。

  房地产基本面持续下行趋势下,大悦城控股经营性和投资性现金流表现良好,全年经营性现金流净流入106.42亿元,同比增长 292.61%,而投资活动现金流净额由负转正,净流入64.45亿。但受房地产行业融资规模再创新低叠加偿债加速的影响,全年大悦城筹资性现金流净流出243.29亿元,致在手现金较年初减少17.6%至300.8亿;若扣除披露的受限制现金余额后,可动用现金225亿,非受限现金短债比从年初的1.85下滑至1.07倍,刚好覆盖短债,需留意其流动性风险。此外,大悦城扣预资产负债率72.3%,较年初减少1.9pct;净负债率94.1%,较年初增长11.1pct,三条红线处于黄档。

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  06 战略

  商业地产运营稳中向好
5家购物中心成功开业

  大悦城控股坚持轻重并举的核心战略模式,随着国内消费市场及商业地产客流逐步恢复回稳,2023年实现投资物业及相关服务营业收入53.93 亿,同比增长 24.35%;毛利率 61.24%,同比提升8.29 pct。全年大悦城旗下购物中心业务实现销售额347亿,同比增长37%;客流量超3亿人次,同比增长 66%;平均出租率较去年同期提升5pct至95%,处同业较好水准。

  新拓的商业项目看,2023年大悦城控股共有无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇等5家购物中心成功开业,出租率均达96%以上,开业率均在90%以上。尤其是成都天府大悅城开业首日客流突破21万人次,跃升近五年以来成都新开业商业榜首,开业三日总客流突破50万人次,总销售额超5000万元(不含汽车和大宗消费)。

  截至年末,大悦城控股已布局45个商业项目(重资产30个+轻资产15个),其中34个在营(商业面积374万平),11个处于在建、储备阶段(商业面积120万平)。因大悦城整体体量处于中等规模,在房地产行业下行周期中可适当关注轻重配比和商办资产的退出,通过管理输出、基金运营和REITs等方式来缓解重资产自持对现金流的压力。

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大悦城控股集团股份有限公司

统一社会信用代码:914403001922471899    经营状况:存续    注册资本:428631(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  104    关联风险  30

武汉大悦城房地产开发有限公司

统一社会信用代码:91420100MA4K290Q02    经营状况:存续    注册资本:145737(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  12    关联风险  0

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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