核心观点

  【重资产销售继续低迷，代建业务增速放缓】2024年上半年建业地产的合约销售金额约为45.0亿元，同比减少55.1%。代建板块的中原建业的销售额占比近3年看，虽呈现上涨趋势，但有所放缓。建业地产在2024年上半年共交付了54个项目，总建面约为318万平米，相比去年同期增长了80.4%，而企业在2021-2024年上半年的销售面积达到了约1446.5万平米，可见仍面临着一定的交付压力。

  【总土储建面持降，郑州区域土储去化压力较大】2024年上半年建业地产通过股权合作获取位于周口市土地1宗，新增土地建面约为 5.9万平方米，相比去年同期下降89.0%。截至2024年中期，建业地产的总土地储备建面为3433万平方米，相较于2023年年底减少了8.91%。其中，建业在郑州的总土储建面约为1043万平方米，占比为30.38%，是各城市最高。对比建业在郑州的销售规模，企业在郑州的土地消化周期过长，未来去化压力较大。

  【营收持续下降，净利润继续大规模亏损】2024年上半年建业地产共实现营业收入72.43亿元，相比去年同期减少了10.3%，其中销售物业收入为67.69亿元，相比去年同期减少了11.8%。建业整体尚有已售未结销售额约344.64亿元，预计将于未来三年内结转完毕，企业未来的营业收入预计仍将继续减少。毛利率相比2023年下降了0.8个百分点至9.4%；净利润以及归母净利润分别为-28.26亿元以及-26.09亿元，企业仍然出现了较大规模的亏损。

  【资不抵债加剧，债务违约导致流动性压力剧增】截至2024年中期建业资不抵债的情况加剧，其净资产由年初的-6.73亿元降至2024年中期的-44.12亿元。随着建业的所有优先票据都触发了交叉违约而被分类流动负债，企业的短期有息负债大幅增加，现金短债比降至0.08。除了有息债务之外，建业的短期应付账款及应付票据规模也高达300.7亿元。同时建业的归母权益由年初的-21.4亿元降至2024年中期的-52.5亿元。再加上企业可能存在的明股实债现象，进一步加大企业资金链压力。

  01

       销售

  重资产销售继续低迷

  代建业务增速放缓

  2024年上半年建业地产的合约销售金额约为45.0亿元，同比减少55.1%；合约销售面积约为67.4万平方米，同比减少53.5%。相较之下，代建板块的中原建业的销售额占比由2022年上半年的44%增长至2024年上半年的61%，近3年同期看，占比虽然呈现上涨趋势，但是有所放缓。整体看来，建业地产的销售放缓受限于房地产行业下行以及企业自身流动性问题，相对而言集团的代建业务仍有一定的发展。在交付方面，建业地产在2024年上半年共交付了54个项目，总建面约为318万平米，相比去年同期增长了80.4%，而企业在2021-2024年上半年的销售面积达到了约1446.5万平米，可见仍面临着一定的交付压力。由于建业的工作重心已经全面转向保交付、去库存和化解债务，因此2024年上半年企业的新开工项目仅3个，新开工面积约为27.9万平米，相比去年同期减少69.1%。自从2019年以来，建业持续减少新开工规模，2024年下半年，计划有10个项目动工建设，建筑面积约为53.5万平米，预计短期的销售规模难有起色。

  从销售的城市分布来看，2024年上半年周口对建业地产的销售贡献率为19%，同比提升了5个百分点，此外洛阳、驻马店和南阳的贡献度也提升了2-3个百分点，反观，2023年上半年贡献度较高的商丘和郑州，2024年上半年分别下降了6个百分点和7个百分点，其中，商丘以13%排在城市销售贡献度第二，而郑州受交付难和市场整体下行影响贡献度降至7%。

  02

       投资

       总土储建面持降

       郑州区域土储去化压力较大

  2024年上半年建业地产通过股权合作获取位于周口市土地1宗，新增土地面积为2.3万平方米，新增土地建面约为 5.9万平方米，相比去年同期下降89.0%。截至2024年中期，建业地产的总土地储备建面为3433万平方米，相较于2023年年底减少了8.91%。其中权益建面约2622万平方米，总土储的权益比例约为76.4%，相较于2023年年底提高了0.4个百分点，近5年看为最高值。从总土储建面的城市分布来看，截至2024年中期建业在郑州的总土储建面约为1043万平方米，占比为30.38%，相较于2023年年底提升了1.64个百分点，是各城市最高。对比建业在郑州的销售规模，企业在郑州的土地消化周期过长，未来去化压力较大。

  03

       盈利

  营收持续下降

  净利润继续大规模亏损

  2024年上半年建业地产共实现营业收入72.43亿元，相比去年同期减少了10.3%，其中销售物业收入为67.69亿元，相比去年同期减少了11.8%，销售收入的大幅减少主要是因为近两年房地产下行以及企业流动性危机导致的销售持续减少。截至2024年中期，建业整体尚有已售未结销售额约344.64亿元，预计将于未来三年内结转完毕，企业未来的营业收入预计仍将继续减少。在盈利性指标方面，2024年上半年建业地产的毛利率相比2023年下降了0.8个百分点至9.4%；净利润以及归母净利润分别为-28.26亿元以及-26.09亿元，企业仍然出现了较大规模的亏损。一方面是因为建业计提了存货减值8.98亿元，另一方面，建业的销管费用率（/合约销售）相比2023年继续提升了1.46个百分点至12.04%，即使扣除减值等影响，核心净利润也在继续亏损。

  04

      偿债

  资不抵债加剧

  债务违约导致流动性压力剧增

  截至2024年中期建业地产的持有现金约为15.76亿元，相比2023年年底减少了26.5%；总有息负债为236.21亿元，相比2023年年底提高了0.5%，其中短期有息负债为196.37亿元，占比减少了2.3个百分点至83.1%,延续了2023年的高占比，较2022年同样有28.6个百分点的上涨。短期有息负债的大幅增加，除了是因为部分长期有息负债自动转化为短期有息负债之外，还因为建业在2023年6月23日宣布未能如期支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，同时将全面停止境外债务支付，企业的所有优先票据都触发了交叉违约，从而全部被分类流动负债。值得注意的是，截至2024年中期建业的短期应付账款及应付票据规模也高达300.7亿元。同时建业的归母权益由年初的-21.4亿元降至2024年中期的-52.5亿元。在整体净资产为负的情况下，建业地产的非控股权益为8.42亿元，但上半年依然亏损了2.17亿元。由于建业当前的有息负债已经基本上都是短期有息负债，因此企业现金短债比降至0.08，若扣除预售监管资金等受限制现金，资金缺口则会更大。除此之外，2024年中期建业资不抵债的情况加剧，其净资产由年初的-6.73亿元降至2024年中期的-44.12亿元。