快速拓展后，面临一定去化压力，下半年优先考虑去化周期和风险。

  ◎  作者 / 沈晓玲、易天宇

  核心观点

  【权益销售金额下降32%至509亿，未定下半年销售目标】2024上半年，建发国际权益销售金额508.7亿元、权益销售面积245.9万平方米，同比分别下降32%和26%。业绩会中管理层表示：“9月开始集团会新增一些供货，从销售端出发，尽量以维持市场占有率来开展销售工作，但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

  【重点押宝杭州，下半年优先考虑去化周期和风险】根据业绩会消息，2024年上半年，建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目，加上4个合作项目，18个项目合计货值约742亿元。截至2024年上半年，建发国际在国内共有334个项目，土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米，较期初下降了7%。其中杭州可售土储净增加了95万平方米，于各城市中领先。虽然总土储建面在下降，但建发国际的存货规模持续增长，主要是因为在进行土地储备结构优化，换仓高能级城市。建发国际表示，下半年将优先考虑去化周期和风险，加强改善库存的流动性。

  【营收增长但利润率下降，期内计提2.85亿存货跌价准备】2024上半年，建发国际实现营业收入328亿元，同比增长34%；毛利润增长放缓至5%达39亿元；毛利率为11.92%，同比下降3.33个百分点。净利润同比增长了1%至14亿元；净利率为4.39%，同比下降1.45个百分点。期内，建发国际仍然存在资产减值的压力，继续计提了2.85亿的存货跌价准备。

  【指标维持稳健，关联风险仍需注意】截至2024上半年，建发国际持有现金492亿元，较期初下降9%；借款总额为929亿元，较期初上升了10%。借款总额中62%均为关联方借款。虽然整体负债指标维持稳健，但也需要关注到其存在大量的关联方贷款。由于关联方未并表，财务透明度较低，表外风险不可知。

  01
  销售

  权益销售金额下降32%至509亿
未定下半年销售目标

  随着地产行业步入深度调整，原本销售规模保持快速增长的建发国际也遇到了去化压力。2024上半年，建发国际实现全口径签约金额约661亿元（据克而瑞数据），同比下降30%；其中权益销售金额508.7亿元、权益销售面积245.9万平方米，同比分别下降32%和26%；销售权益比77%。期内，物业开发现金回款合计约647亿元。

  上半年，建发国际销售金额与销售面积出现了双降，在传统销售淡季7月和8月，建发国际没有推出新盘，这也意味着下半年留给建发国际冲击业绩的有效时间只有4个月。对此，在业绩会中管理层表示：“9月开始集团会新增一些供货，从销售端出发，尽量以维持市场占有率来开展销售工作，但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

  从权益销售金额的区域分布来看，2024上半年建发国际的销售贡献主要来自长三角地区，权益销售金额占比达到了50%。从城市能级来看，一二线的权益销售占比达到了68%，此外三四线的贡献占比为32%，在三四线销售靠前的城市中包括泉州、无锡、龙岩及台州等。

  从具体城市来看，上半年仅有杭州的权益销售贡献超过了百亿，在众多城市中领先；北京的权益销售贡献达到了42亿，位列第二。此外苏州、上海、长沙、泉州及成都的权益销售金额也均超过了20亿。

  02
  投资

  重点押宝杭州
下半年优先考虑去化周期和风险

  根据业绩会消息，2024年上半年，建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目，总货值约586亿元。此外，还有4个项目为去年大股东或合作方参与拿地，于2024年上半年完成股权收购转让，总货值约156亿元。以此计算，18个项目合计货值约742亿元。

  上半年，众多房企都在以销定支、在投资上相对谨慎，建发国际上半年投资力度虽然也有所下降，但相比其他房企相比依然积极。对此，建发国际管理层表示：“建发国际一直以来库存就比较小，进行补充库存能够保持一定的库存规模。”至于后市，建发国际表示，下半年将优先考虑去化周期和风险，加强改善库存的流动性。

  截至2024年上半年，建发国际在国内共有334个项目，土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米，较期初下降了7%。土地储备建面出现下降，主要是由于泉州、苏州、漳州及无锡等地下降较快，其中泉州在绝对量上减少最多，达28万平方米，较期初下降45%。

  而从新增较多的城市来看，上半年建发国际将押宝押在了杭州。截止上半年，杭州可售土储净增加了95万平方米，于各城市中领先；排名第二的厦门可售土储净增加仅23万。报告期末，杭州可售土储建面约138平方米，权益建面96万平米。

  虽然总土储建面在下降，但建发国际的存货规模持续增长。截止上半年，建发国际开发中物业2772.26亿元，持作销售物业177.31亿元，相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。从这一数据中，可以看出建发国际在进行土地储备结构的优化，换仓高能级城市。

  03
  盈利

  营收增长但利润率下降
期内计提2.85亿存货跌价准备

  2024上半年，建发国际实现营业收入328亿元，同比增长34%；毛利润增长放缓至5%达39亿元；毛利率为11.92%，同比下降3.33个百分点。净利润同比增长了1%至14亿元；净利率为4.39%，同比下降1.45个百分点。此外，归属于母公司的净利润同比减少了35%，而少数股东净利润增长了超三倍之多，归母净利率为2.49%。

  期内，建发国际仍然存在资产减值的压力，继续计提了2.85亿的存货跌价准备。在半年报中，建发国际解释由于本期内计提物业存货拨备增加，行政开支由上年同期5.13亿元增加9.27亿，净增加了4.14亿。此外，期内计提预期信贷拨备拨回收益0.9亿元。

  04
  负债

  指标维持稳健，关联风险仍需注意

  截至2024上半年，建发国际持有现金492亿元，较期初下降9%；借款总额为929亿元，较期初上升了10%；其中约98亿须于一年内偿还，约830亿须于一年后但在五年内偿还。借款总额中计息银行借款349亿元，仅占比38%，其余62%均为关联方借款。

  从偿债指标来看，建发国际的现金短债比为5.01，持有现金充足；净负债率为45.72%，较期初上升了约12个百分点。截至2024年6月末，存量有息负债的平均融资成本约3.65%，较2023年末的3.75%继续下降，融资成本保持在行业低位。

  建发国际整体负债指标维持稳健，但也需要关注到其存在大量的关联方贷款。由于关联方未并表，财务透明度较低，表外风险不可知。