[克而瑞]富力地产：拿地放缓，削减负债规模初见效

  导 读

  富力地产2021年销售目标1500亿。2020年富力地产减缓投拓速度，出售股权引入合作伙伴，削减债务规模增加流动性取得初步成效。

  【实现权益销售1387.9亿，2021年销售目标1500亿】2020年富力地产实现权益销售金额1387.9亿元，同比微升0.43%，富力地产全年完成了销售目标1520元的91.3%。2021年富力地产的销售目标为1500亿元，为达到该目标富力地产全年计划销售超过230个项目，可售资源约2700亿元。

  【降低投拓力度，城市更新持续转化】2020年富力新增权益土地储备建筑面积386万平方米，同比下降58.9%；拿地销售比为0.09，富力近来以降杠杆为抓手，有意控制其负债水平，执行审慎的拿地策略。截至2020年12月31日，已签约合作的城市更新项目规划总建面超8000万平方米，可售面积超4100万平方米。近两年，城市更新项目稳定转化，为公司提供了优质土地储备。 

  【土储充足，华北、西北两地占比约5成】截至2020年年末，富力地产权益土地总建面为5200万平方米，较期初下降10.2%。富力2019年总土储楼板价约2600元/平方米，就算2020年新增土储楼板价上升至3100元/平方米，整体的拿地楼板价依然维持在较低水平。从土地储备的区域分布来看，2020年富力在华北西北两区域土储占比49%，其中华北区域占比26%，西北区域23%。 

  【营收下降，盈利能力维持在中等水平】2020年营业收入858.92亿元，同比减少5.4%；地产主业的营业额785.7亿元，同比下降1.4%。毛利率为23.7%，仍维持在中等水平。受到上半年新冠疫情的影响，富力酒店2020年的营业收入总额为44.63亿元，91家酒店的单家酒店平均营业收入为0.49亿元。 

  【企业在积极做出调整，持续优化杠杆水平】富力2020年中期业绩会提及有计划出售部分资产来进一步降低其负债水平，其后第四季度富力出售若干项目的部分权益，可以看出富力在积极做出调整。截至2020年，富力地产持有现金399.49亿元，同比上升3.9%。净负债率为130.2%，较去年同期下降了68.7个百分点；剔除预收账款后的资产负债率在76.7%，较2019年下降2.8个百分点，杠杆在优化。

  01销 售

  实现权益销售1387.9亿

  2021年销售目标1500亿

  实现权益销售1387.9亿。2020年富力地产实现权益销售金额1387.9亿元，同比上升0.43%，与去年基本持平，低于百强房企同比12.4%的增速；权益销售面积1153.1万平方米，同比下降8.1%；销售均价12036元/平方米，较去年同期上升9.4%。富力地产全年只完成了销售目标1520元的91.3%。2021年富力地产的销售目标为1500亿元，为达到该目标富力地产全年计划销售超过230个项目，可售资源约2700亿元，也就是说去化率达到55.6%可完成销售目标。而根据2020年计划推货货值估计2020年全年去化率约为51.4%，2021年富力想要完成销售目标需要加快去化节奏。

  华北、华东和西北三区域销售贡献占比7成。从2020年富力地产的销售区域分布来看，华北地区的销售金额贡献占比较上年大幅上升8个百分点至28%，华东区域销售占比22%，西北区域销售金额占比20%，同比下降3个百分点，这三个区域的销售占比达到70%。其余区域中中南区域销售贡献有所上升，西南、海南销售贡献较上年分别下降2和5个百分点。这与富力总土储分布情况较为一致。

  [1]区域分布按照富力自己划分：华北地区：北京、天津、河南、河北、山东、辽宁、黑龙江；华东地区：上海、浙江、江苏、安徽；西北地区：山西、陕西、内蒙古、甘肃、新疆；华南地区：广东、广西；西南地区：重庆、四川、云南、贵州；中南地区：江西、福建、湖南、湖北

  02投 资

  降低投拓力度

  城市更新持续转化

  控负债拿地放缓，土地投资态度谨慎。2020年富力新增权益土地储备建筑面积386万平方米，同比下降58.9%；根据楼板价计算权益拿地金额约120亿元，较去年同期下降51%；新增土地权益楼板价为3100元/平方米，较2019年上升19.3%。富力近来以降杠杆为抓手，有意控制其负债水平，2020年执行审慎的拿地策略，拿地销售比仅为0.09，较2019年进一步下降。

  城市更新项目全年转化130万平方米土储。截至2020年12月31日，已签约合作的城市更新项目规划总建面超8000万平方米，可售面积超4100万平方米。从能级来看其中94%位于一二线城市，区位来看则有60%位于粤港澳大湾区。2019年富力透过城市更新项目转化179万平方米土地储备，2020年一二线及大湾区城市更新项目转化130万平方米的建筑面积。城市更新项目稳定转化，为公司提供了优质土地储备。

  03土 储

  土储充足

  华北、西北两地占比约5成

  土地储备充足，有一定盈利空间。截至2020年年末，富力地产权益土地总建面为5200万平方米，较期初下降10.2%。富力2019年总土储楼板价约2600元/平方米，就算2020年新增土储楼板价上升至3100元/平方米，整体的拿地楼板价依然维持在较低水平，仍有一定的盈利空间。虽然富力降低投拓速度，但是其目前的土地储备较为充足，按照当前销售规模来看，消化周期维持在3-4年左右，可以满足企业未来的正常开发需求。

  富力在各个区域均有布局，华北、西北两地占比近半成。从土地储备的区域分布来看，2020年富力在华北西北两区域土储占比49%，其中华北区域占比26%，西北区域23%。一年来整体的土储占比变化不大，华东区域、华南区域、西南区域以及中南区域占比均在10%左右。

  04盈 利

  营收下降

  盈利能力维持在中等水平

  期内毛利率较上年降幅较大。富力地产2020年营业收入858.92亿元，同比减少5.4%；地产主业的营业额785.7亿元，同比下降1.4%。毛利率为23.7%，较去年同期32.8%下降了9个百分点，但仍维持在中等水平。毛利率下降主要是由于期内营销策略为降价刺激销售，结转项目均价减少10%至每平方米8600元，而每平方米销售成本与上年度相当，因此整体毛利率下降。净利率为10.6%，归母净利率10.5%，和2019年同期基本持平。

  受新冠疫情影响，酒店营收下滑。截至2020年年末，富力地产运营中的酒店达91家，总建面达399.2万平方米。下半年由于政府积极抗击疫情，国内经济全面恢复，富力集团的酒店运营也有所改善，到7月份富力酒店的入住率已经恢复到疫情前约70%。但整体来看，富力酒店2020年的营业收入总额为44.63亿元，较去年70.22亿元大幅下降63.6%，91家酒店的单家酒店平均营业收入为0.49亿元，酒店运营业务净亏损14.3亿元。

  05负 债

  持续优化杠杆水平

  债务结构需继续改善

  短期偿债压力大，债务结构仍需调整。截至2020年，富力地产持有现金399.49亿元，同比上升3.9%。由于2020年下半年有意削减负债规模，现金短债比有所回升，较上年微升0.01至0.63。长短债比1.5，同比下降0.67。短期内偿债压力较大，仍需继续调整债务结构。

  融资成本上升至6.9%。在融资环境收紧，企业发债成本普遍上涨的情况下，富力的平均融资成本较2019年上升0.3个百分点至6.9%，融资成本处于可控空间。2020年富力完成发行新H股补充权益资本，发行2.57亿股H股新股，募集自己总额为25.24亿港元，这部分股权一定程度上补充了权益资本。

  净负债率较去年同期下降68.7个百分点。富力地产2020年净负债率为130.2%，较去年同期下降了68.7个百分点；剔除预收账款后的资产负债率在76.7%，较2019年下降2.8个百分点。富力2020年中期业绩会提及有计划出售部分资产来进一步降低其负债水平，其后第四季度富力出售若干项目的部分权益，变现约40亿元；此外还有以市场估值人民币63亿元向黑石出售广州空港物流园70%的权益。集团已经将重点放在加强管理资产负债表和改善长期债务弹性，可以看出虽然财务杠杆仍然较高，但富力也在积极做出调整。