[克而瑞]评司论企 | 合生商业招揽前凯德高管，未来会擦出什么火花？

  此次罗臻毓的加入，相信能进一步实现合生商业的轻资产化。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  7月19日，合生创展公告，委任凯德集团前总裁兼中国区首席执行官罗臻毓为公司联席总裁。据了解，罗臻毓于2001年9月加入凯德集团，2007年进入凯德中国，在20年的任职经历中，对凯德商业开发+资本运作的模式颇具经验。此次合生创展招揽罗臻毓，究竟会为合生创展在商业领域带来多少变化？未来又会有多大的想象空间？

  历年合生商业开发缓慢

  2020年轻重分离迎来新貌

  据合生创展年报显示，合生最早于2006年进入商业地产，在土地储备中逐步开发写字楼、购物中心等项目。但无论是从开发速度，还是历年增速来看，进展均较为缓慢。以上海合生国际广场为例，该项目最早于2007年获取，但历年的完工速度较慢，直到2016年才整体完工，时间间隔约整整9年。此外另一座广州合生广场，原名广州嘉和商业城，则最早于2006年获取，同样也于2016年才完工。此外，在从2006年至2020年的14年中，合生创展的在建及完工投资物业数量几乎以一年一座的速度缓步增长。

  然而随着2020年初，朱桔榕正式获委任为合生创展董事会主席，合生商业的发展也迎来了改观。2020年11月在发布会上，合生商业表示，计划到2025年运营管理总面积将达到2000万平方米。与此同时，合生创展现有的业务构架也实现了轻重分离，形成了合商科技和商业不动产业务两个平台；其中商业不动产业务主要负责运营旗下商业物业，而合商科技负责项目设计、开发、改造、定位、招租、运营、B端后运营等管理。

  据此次消息，罗臻毓主要负责的是商业不动产板块，聚焦不动产的投资与证券化，其中资本化合生旗下现有的商业资产是其当前的主要任务，此外也有可能建立一些新的基金去收并购项目。

  合生优质商业资源

  为凯德模式提供想象空间

  事实上，合生创展在早期的发展中已储备了较多的优质商业资源。据年报披露，截至2020年底，合生创展旗下商业不动产业务有15座投资物业，总建面约204万平米。这些物业大多位于北上广深一线城市，地段优越；其中如上海合生国际广场，就位于上海四大城市副中心之一的五角场；北京合生汇购物中心则位于朝阳区，临近国贸、华贸两个商圈。

  从持有权益来看，这些物业几乎全为重资产持有，潜在商业价值仍有待释放。值得注意的是，合生创展同时也在积极尝试商业项目的资产证券化。2021年2月中金-合生-北京朝阳合生汇资产支持专项计划获得上交所受理，计划发行规模达80亿元。

  而此次罗臻毓的加入，相信能进一步实现合生商业的轻资产化。虽然目前商业地产的最佳扩张期已过，但得益于合生创展拥有优质丰富的商业土储，预计随着前期核心项目的证券化，将会陆续带动后续商业项目的筹备与建设。

  截止2020年，合生创展商业不动产业务的在租面积达105.7万平米，同比增长43%；营业收入为32.68亿港元，同比增长7.3%。此外商业板块拥有土地储备约279万平方米；其中北京、上海、广州、深圳和惠州土储高达255万平方米，占比91%。优质且丰富的商业资源，为凯德的资本运作模式提供了较大的操作及想象空间。

  借鉴凯德模式仍有较多限制

  体系建立为当务之急

  虽然罗臻毓的加入是个利好消息，但合生创展要想借鉴凯德模式，仍然有较多限制存在。

  首先，凯德模式之所以能够运作，很大程度上离不开背后私募基金的支持，而目前合生创展还未有建立这种模式的基础。其次，合生商业就算能够实现商业项目的资本化，也并不一定具有较强的外拓能力。在当前各大房企争相跑马圈地的背景下，核心城市的优质商业资源十分稀缺，合生创展已错过了最佳外拓时期。

  其次，当前商业地产已趋于成熟稳定，此时外拓而来的商业项目，也无法保持原有项目较高的成本回报率。由此可见，合生商业的发展空间仍更多局限在原有囤积的土地储备中。

  最后，合生创展此前也曾多次更换职业经理人，自1998年上市起的23年间共换了五任行政总裁，并曾有长达六年半的空缺。罗臻毓的加入或仍需进行磨合，未来能有多少起色也取决于其任职时间的长短。

  整体来看，合生创展拥有丰富优质的商业资源，资本化无疑成为其下一阶段的目标。而此次罗臻毓的加入，刚好弥补合生商业在该领域的短板，从而释放商业价值，带动后续新项目的建设与运营。但从目前来看，合生商业的资本化道路仍有较多路要走。正如罗臻毓所说，基金、资产管理、经营管理是一个铁三角的体系，只有体系的建立才是物业资本化的前提所在。