[克而瑞]中报点评3 | 时代中国：存货周转承压，仍看好城市更新

  业绩目标达成无忧，双管齐下提升回款。土储满足3年所需，坚持深入布局湾区策略。

  ◎  作者 / 沈晓玲、汪维文

  【业绩目标达成无忧，双管齐下提升回款】上半年时代中国实现销售金额453.8亿元，同比增长39.3%，高于TOP50平均的36%。在上半年销售同比增幅过百亿的前提下，下半年时代中国只需要保持与2020年相同的销售水平，即可完成全年业绩目标。针对信贷收紧，企业专门组建了销售回款工作组，紧抓相关工作，同时还设置了一次性付款的专属优惠，全款客户比例由之前的10%上升至15%，相应的回款率也由去年上半年的75%提升至80%。

  【拿地保持审慎，对城市更新新政持乐观预期】上半年时代中国共新增7幅土地，新增土储总建面153.4万方，新增土储总价109.1亿元，按全口径土地款计算企业拿地销售比0.24，低于TOP50平均的0.30。按建筑面积计算，上半年企业新增土储权益比例仅46.8%，明显低于过往两年60%的水平。城市更新顺利转化4个项目，2个转为土储，针对城市更新新政，管理层认为城市更新政策方针不会改变，且企业自身的模式符合政策要求，对新政策持乐观预期。

  【土储满足3年所需，坚持深入布局湾区策略】截止至2021年中期，时代中国共拥有约为2166.0万平方米的土地储备，与年初基本持平。按照企业目前的销售去化速度推算，可以满足企业3年左右需求。区域布局上9成土储位于广东一省，且管理层透露未来将维持主力投资大湾区的布局策略，因此短期之内企业土储格局难有较大变化。

  【营收同比再度下降，盈利水平短暂回升】 上半年时代中国实现营业收入136.4亿元，同比下降9.1%，其中地产业务收入110.1亿元，同比下滑25.1%，城市更新业务收入24.1亿元。去年上半年企业营收同比下降，最终全年收入不及上年，今年上半年营收再度下滑，今年全年营收能否实现正增长，仍有考验。今年上半年企业整体毛利率33.3%，净利率14.1%，两项指标较去年同期分别提升6.4个百分点和2个百分点。主要由于城市更新业务盈利能力较强，从而拉动整体水平。参考企业的分部业绩数据，2021年上半年物业开发分部税前利润率仅有12.4%，同比2020年上半年还下降了6.4个百分点。

  【剔预资产负债率仍然踩线，融资成本三连优化】截止至2021年中期，时代中国现金短债比为2.48，短期内无偿债压力。短期债务规模大幅下降之后，企业长短债比也提升至4.07，净负债率为68.7%，剔除预收账款资产负债率方面，截止至2021年中期为76.6%，相较期初下降2个百分点，根据管理层的预期，未来会关注这一指标的调整，目标2022年底之前降至70%以下。另外融资成本方面，企业加权融资成本为7.0%，较期初再度下降了0.3%个百分点。

  【存货周转承压，软硬兼施去化车位】上半年企业存货周转率仅有0.20，相较企业去年同期的0.35下降明显。从企业披露的近几年的项目明细来看，已竣工库存面积仍在增长，且其中64%均是已竣工车位及配套。根据CRIC调研，时代中国部分楼盘存在捆绑车位销售的现象，另外在6月期间，时代中国还推出了为期一个月的盛夏车位节，活动期间无忧试停30天，买车位还可抽送五菱宏光MINIEV。尽管企业“软硬兼施”，但已竣工车位及配套面积相较期初仍有小幅增长。

  业绩目标达成无忧

  双管齐下提升回款

  销售目标完成率41.3%，下半年只需保持与2020年相同节奏即可完成全年目标。根据企业公告，2021年上半年时代中国实现销售金额453.8亿元，与去年同期相比销售额提升128.1亿元，增长39.3%，高于TOP50平均的36%。2021年企业制定的销售业绩目标为1100亿元，截止至2020年中已完成41.3%，不过对比去年销售额1003亿来看，在上半年销售同比增幅过百亿的前提下，下半年时代中国只需要保持与2020年相同的销售水平，即可完成全年业绩目标。

  专门成立销售回款工作组，上半年回款率同比提升至80%。信贷收紧对企业回款效率产生了不利影响，据管理层透露，集团对内统计显示，目前按揭的平均放贷周期在2个月以上。对此企业专门组建了销售回款工作组，紧抓相关工作，同时还设置了一次性付款的专属优惠，全款客户比例由之前的10%上升至15%，相应的回款率也由去年上半年的75%提升至80%。

  销售倚重广东，一省贡献95.4%的销售额。从销售金额城市分布来看，2021年时代中国的销售共来自于15个城市，其中武汉市首次有销售贡献，但比例较低仅有0.3%，广佛双城核心地位不变，占比高达67.7%，主要是由于企业在广佛两城积累了大量的城市更新项目，随着这些项目的持续转化，形成了大量的可售货值。自2016年开始时代中国首次走出广东省进驻长沙，之后进驻成都、杭州、武汉、南京等地，目前已经逐步有销售业绩兑现，但整体仍然依仗广东一省。7月以来广州、佛山等地上调房贷利率，信贷持续收紧，预期将会对企业销售回款产生影响。

  投资

  拿地保持审慎

  对城市更新新政持乐观预期

  投资态度审慎，新增土储权益比例仅46.8%。根据企业披露，2021年上半年时代中国共新增7幅土地，分别位于广州、佛山、东莞、惠州、肇庆、南京（首进）、长沙7个城市，预计新增土储总建面153.4万方，新增土储总价109.1亿元，按照全口径金额计算拿地销售比0.24，低于TOP50平均的0.30。并且按建筑面积计算，上半年企业新增土储权益比例仅46.8%，相较过往2年60%以上的权益比例水平出现了明显下滑。

  值得关注的是，上半年企业成功转化了4个城市更新项目，其中佛山南海旧厂和惠州旧村2个项目成功转为土储，总建筑面积约51万平方米，占上半年新增土储的33.3%。

  截止至2021年中，时代中国共拥有160个城市更新项目，均分布在大湾区七个城市，潜在总建面约5340.1万平方米，按照企业的估算，总潜在货值可达1.6万亿元，并且管理层透露，目前已有17个项目进入拆迁阶段，预计未来2年可以提供近2000亿货值。

  针对住建部新出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》对企业城市更新业务的影响，管理层也做出了解答。首先，管理层认为城市更新是国家写入十四五规划的重大决策部署，这一政策方针不会改变，住建部的意见稿重心主要在于保障城市更新的有序性和持续性。其次，针对文件内容中的“老城区的更新不要再超过20%；老城区、城中村和其他的棚户区的改造的复建量不要超过两倍的附近量；还有就地回迁不要低于50%”三项内容，管理层表示，时代不做老城区更新，目前参与的城中村和其他棚户区改造项目复建量均在2倍以下，且全部采用就地回迁模式，因此这一政策对时代影响不大。

  土储

  土储满足3年所需

  坚持深入布局湾区策略 

  总土储满足3年所需，广东省占比9成。截止至2021年中期，时代中国共拥有约为2166.0万平方米的土地储备，与年初基本持平。按照企业目前的销售去化速度推算1，可以满足企业3年左右需求。区域布局上9成土储位于广东一省，且管理层透露未来将维持主力投资大湾区的布局策略，因此短期之内企业土储格局难有较大变化。

  营利

  收入同比再度下降

  盈利水平短暂回升

  地产营收同比下滑25%，全年营收实现正增长压力仍大。2021年上半年时代中国实现营业收入136.4亿元，同比下降9.1%，其中房地产业务收入110.1亿元，同比下滑25.1%。考虑到去年上半年企业营收就出现下滑，而至年末也未能实现同比增幅转正，步入2021年，企业上半年营收再度下降，今年全年营收能否实现正增长，仍有考验。另外值得关注的是2021年上半年企业城市更新业务实现收入24.1亿元，为企业贡献了可观的营收。

  盈利能力回升，主因城市更新贡献利润较多。2021年上半年时代中国实现毛利润45.5亿元，净利润19.2亿元，整体毛利率33.3%，净利率14.1%，两项指标较去年同期分别提升6.4个百分点和2个百分点。主要是由于上半年地产收入较少，城市更新业务盈利能力较强，从而拉动整体水平。参考企业的分部业绩数据，2021年上半年物业开发分部税前利润率仅有12.4%，同比2020年上半年还下降了6.4个百分点。

  偿债

  剔预资产负债率仍然踩线

  融资成本持续优化

  缩减债务规模，优化债务结构，现金短债比2.48，长短债比上升至4.07。“三道红线”规则出台以后，时代中国有针对性地提出了债务管控的目标且已逐步落地，截止至2021年中期，时代中国共持有现金268.3亿元，一年内到期短债总额108.3亿元，现金短债比为2.48，短期内无偿债压力。短期债务规模大幅下降之后，企业长短债比也提升至4.07。

  净负债维持绿档，剔除预收账款后资产负债率下降2个百分点，目标2022年底降至70%以下。截止至2021年中，时代中国的净负债率为68.7%，较期初略有提升，但仍处于绿档。剔除预收账款资产负债率方面，截止至2021年中期为76.6%，相较期初下降2个百分点，根据管理层的预期，未来会关注这一指标的调整，目标2022年底之前降至70%以下。

  另外融资成本方面，时代中国上半年成功发行了4亿美元利率为5.55%，2亿美元利率为5.3%和3.5亿美元利率为5.75%的三笔境外优先票据来平滑债务周期，优化成本。截止至2021年中期，企业加权融资成本为7.0%，较期初再度下降了0.3个百分点。

  库存

  存货周转承压

  软硬兼施去化车位

  2021年上半年存货周转率大幅降至0.20，一边捆绑，一边促销，但车位库存面积仍然难降。上半年企业经营流转不及去年同期，存货周转率仅有0.20，相较企业去年同期的0.35下降明显。从企业披露的近几年的项目明细来看，已竣工库存面积仍在增长，且其中64%均是已竣工车位及配套。根据CRIC调研，时代中国部分楼盘存在捆绑车位销售的现象，另外在6月期间，时代中国还推出了为期一个月的盛夏车位节，活动期间可无忧试停30天，购买车位还可抽送五菱宏光MINIEV，但尽管企业“软硬兼施”，已竣工车位及配套面积相较期初仍有小幅增长。