[克而瑞]年报点评｜中交地产：持续扩张冲击规模，债务结构需改善_中房网

城市:全国
发布时间:2022-04-20
报告类型:企业报告
发布机构:克而瑞

销售维持正向增长，投资积极扩张，但债务结构仍需改善。

核心观点

【销售额同比增涨5.1%，销售回款率达105.5%】2021年中交地产实现全口径销售额560.0亿元，销售面积228.5万平方米，销售金额同比增长5.1%，表现优于于百强房企-3%的负增长。全年共实现销售回款591亿元，回款率高达105.5%。权益比例方面，由2019年的65.4%逐步上升到2021年的71.1%，结合2021年超80%的新增土储权益比例来看，未来或将继续提升。2021年全年代建签约金额10.2亿元，2.2万方。就中交房地产而言，其包含非上市部分以及中交地产两部分的销售，2021年实现整体销售额979.7亿元，同比增长15.1%，距离千亿仅一步之遥。

【拿地销售比0.69，权益比例回升至81%】2021年中交地产新增土储总建面371.7万平方米，新增土储总价388.0亿元，全年拿地销售比仍达到了0.69，明显高于百强平均的0.25，近三年来拿地销售比均在0.6以上。新增土储楼板价上升至10440元/平方米，但是相较于24507元/平方米的销售均价而言成本仍然可控。以总价口径计，2021年度企业拿地的权益比例为81.0%，相较2020年大幅度提升。区域上着重布局在中西部和环渤海，其中环渤海占比达到38.8%，中西部占比达39.8%。能级上以一线和二线为主，占比分别为22.2%和65.9%。

【土储可满足5年开发所需，65.9%位于二线城市】根据企业年报，截止2021年底，中交地产共拥有剩余可开发土储建面1787.7万平方米，按照企业当下的开发节奏预估，可以满足企业未来5年发展所需。从总土储分布来看，65.9%位于二线城市，中西部占比达到48.1%。

【营收增长未来可期，归母净利率1.6%】2021年中交地产实现营业收入145.4亿元，同比增长18.2%，其中地产销售收入144.5亿元，占营收比例99.3%。近几年来企业营收变动并不大，但是考虑到企业销售端的增长以及合同负债金额同比近翻番达420.3亿元，未来营收值得期待。2021年中交地产实现整体毛利润约33.3亿元，整体毛利率约为22.9%，相较2020年下降3.6个百分点。净利润7.39亿元，整体净利润率5.1%，但是在归母净利率方面，企业仅有1.6%，从近两年发展来看，中交虽然规模快速增长，但是也牺牲了权益，自2019年开始，归母净利占比开始持续下降，但考虑到企业新增土地权益比例上升，未来或可改变当前局面。

【三道红线需改善，持有现金123.7亿】截止至2021年底，中交地产共持有现金123.7亿元，现金短债降至0.7，短期偿债压力较大。长短债比为1.87，较2020年底也有明显下降。截止至2021年底，企业应付一年内到期关联方款项近18.9亿元，长期关联方欠款达120.7亿元，另外企业还有近百亿的应付工程款。在2021年12月，企业还向母公司寻求了债务展期。截止至2021年末，中交地产净负债率211.4%，剔除预收账款资产负债率略有下降至82.0%，但仍不满足三道红线绿线要求，企业债务水平仍处于红档。

销售

销售额同比增涨5.1%

销售回款率达105.5%

销售回款率突破100%，权益比例稳步提升。根据企业公告数据，2021年中交地产实现全口径销售额560.0亿元，销售面积228.5万平方米，销售金额同比增长5.1%，依然维持正向增长，表现优于于百强房企-3%的负增长。面对复杂多变的环境，公司细化营销动作，紧抓销售回款，全年共实现销售回款591亿元，回款率高达105.5%。权益比例方面，公司也有持续提升，由2019年的65.4%逐步上升到2021年的71.1%，结合2021年超80%的新增土储权益比例来看，未来未来或将继续提升。另外2020年中交地产开始试水代建业务，目前规模仍然有限，2021年全年代建签约金额10.2亿元，2.2万方。

就中交房地产而言，其包含非上市部分以及中交地产两部分的销售，根据CRIC《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2021年实现整体销售额979.7亿元，同比增长15.1%，距离千亿仅一步之遥。

投资

拿地销售比0.69

权益比例回升至81%

拿地保持积极态势，权益比例大幅回升至81%。根据企业年报，2021年中交地产共新增24个项目，新增土储总建面371.7万平方米，新增土储总价388.0亿元，虽然总量低于2020年，但全年拿地销售比仍达到了0.69，明显高于百强平均的0.25，近三年来企业一致保持了积极的拿地力度，拿地销售比均在0.6以上。新增土储楼板价方面突破万元，较2020年上升至10440元/平方米，但是相较于24507元/平方米的销售均价而言成本仍然可控。另外值得关注的是，以总价口径计，2021年度企业拿地的权益比例为81.0%，相较2020年大幅度提升。

区域分布方面，中西部及环渤海各占四成，着重布局二线城市。从企业公布的拿地明细来看，区域上着重布局在中西部和环渤海，其中环渤海占比达到38.8%，中西部占比达39.8%。能级上以一二线为主，占比分别为22.2%和65.9%。在环渤海企业投资均聚集于北京、天津和雄安三城，而中西部则全部聚焦在二线城市，包含重庆、武汉、昆明、成都、郑州。

土地储备可满足企业5年左右开发所需，65.9%位于二线城市，中西部占比近半。根据企业年报，截止2021年底，中交地产共拥有剩余可开发土储建面1787.7万平方米，按照企业当下的开发节奏预估，可以满足企业未来5年发展所需。分布方面，65.9%位于二线城市，中西部占比达到48.1%。

营利

营收未来可期

归母净利率仅1.6%

营收同比增长18.2%，地产营收占比99.3%。2021年中交地产实现营业收入145.4亿元，同比增长18.2%，其中地产销售收入144.5亿元，同比增长18.4%，占营收比例进一步提升至99.3%，房产租赁收入0.46亿元，为企业贡献了0.3%的营收。近几年来企业营收变动并不大，但是考虑到企业销售端的增长以及合同负债金额同比近翻番达420.3亿元，未来营收值得期待。

物业开发毛利率降至22.9%，归母净利率仅1.6%。2021年中交地产实现整体毛利润约33.3亿元，整体毛利率约为22.9%，相较2020年下降3.6个百分点。共实现净利润7.39亿元，整体净利润率5.1%，但是在归母净利率方面，企业仅有1.6%，从近两年发展来看，中交虽然规模快速增长，但是其也牺牲了了大量的权益，自2019年开始，归母净利占比开始持续下降，但考虑到企业新增土地权益比例上升，未来或可改变当前局面。

负债

三道红线需改善

持有现金123.7亿

现金短债比¹0.70，长短债比1.87。截止至2021年底，中交地产共持有现金123.7亿元，较2020年底增长7.2%，由于短债金额大幅增长，整体现金短债降至0.70，难以满足三道红线要求，短期偿债压力较大。长短债比方面，截止至2021年年底企业长短债比为1.87，较2020年底也有明显下降。

近年来企业持续扩张，债务压力也有明显加大，不过由于背靠中交房地产集团，因此企业有部分债务是以关联方欠款的形式存在。根据企业年报，截止至2021年底，企业应付一年内到期关联方欠款近18.9亿元，长期关联方欠款达120.7亿元，另外企业还有近百亿的应付工程款。在2021年12月，企业还向母公司寻求了债务展期。