[中房研协]祥生控股债务违约，公司回应称“拒绝躺平”

  热点聚焦

  3月21日，祥生控股（集团）有限公司发布公告披露旗下于2023年到期美元票据的兑付进展。公告称，该票据1200万美元利息已于2022年2月18日到期应付，根据优先票据的条款，祥生控股有30天宽限期支付利息。目前宽限期已届满，祥生控股并未于届满前支付利息。对此，祥生控股表示，受宏观经济、房地产市场环境及金融环境、多轮疫情等多种不利因素影响，集团流动性出现阶段性问题，故未于届满前支付利息。目前公司正对其流动性、业务整体经营和经营环境进行评估，积极实施有效的流动性解决措施。

  热点评析

  融资受限、销售疲软致祥生控股“三高”经营模式后遗症显现   

  从祥生控股成长历程来看，无疑是“高杠杆、高负债、高周转”的典型样本。在2015年销售规模破百亿后，2016年，祥生控股提出36781”的快周转策略，即“3个月内动工、6个月内开盘、开盘销售去化70%、1个月销售去化达80%、1年现金流归正”。2018年，祥生控股将快周转战略进一步升级为“25710”，即“2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正”。在“三高”经营模式下，祥生控股规模实现了“3年10倍”的极速扩张，并于2018年跨入“千亿俱乐部”。与此对应的是，祥生控股债台逐渐高筑。据公开资料显示，2017-2019年间，祥生控股净负债率一度高达1380%、740%、360%。截至2021年6月底，祥生控股总负债1531亿元，其中流动负债1288亿元，占比总负债的84%。流动负债中，有息债务462.11亿元，平均融资成本达到8.6%，对企业盈利形成较大压力。随着2020年下半年以来房地产政策环境的收紧，尤其是重点房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理等房地产金融监管政策的出台，高负债房企偿债不得不更多地依靠自身现金流。然而，在遭遇融资困境的同时，祥生控股在销售方面也严重受挫。根据企业披露的经营业绩数据显示，今年前两月，祥生控股实现归属公司的合约销售额约为63.53亿元。而根据公开数据显示，2021年1-2月，祥生控股全口径销售额为163.4亿元，权益销售额为123.5亿元，均远高于今年前两月销售额。

  事实上，在此次官宣违约前，祥生控股的债务问题就已受到市场关注。早在2021年11月18日，祥生控股股价闪崩53%，即引发市场对祥生控股的经营和债务状况产生疑虑，尽管随后祥生控股发布公告否认债务违约、股权抵押等情况，但公司股价表现仍持续低迷。2022年1月18日，祥生控股发布公告称，一笔发行于2021年1月23日且将于本月23日到期的优先票据已部分完成交换要约，根据交换要约有效提交作交换及获接纳的票据已被注销。不过，该票据仍有1947万美元维持发行在外，即该笔债务并未完全解决。同日，惠誉将祥生控股的长期外币发行人违约评级从B-下调至CC。惠誉认为，鉴于未来五个月内没有足够的现金偿付大规模到期的资本市场债务，祥生控股集团的信用风险升高。1月24日，穆迪将祥生控股公司家族评级从B3下调至Caa2，将其发行债券的高级无抵押评级从Caa1下调至Caa3，将所有评级的展望从审阅中调整至负面。2月15日，穆迪更是直接取消了祥生控股的评级，理由是“出于商业原因”。

  祥生控股自救之路艰难，地方政府应积极协助房企债务风险化解处置

  面对流动性困境，祥生控股拒绝“躺平”。公开资料显示，为了缓解流动性问题，进入2022年以来，祥生控股已多次变卖资产回笼资金。1月7日，祥生控股宣布以3.37亿元出售其持有的浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8%的股权；1月17日，以4.87亿元出售杭州滨拓企业管理有限公司51%的股权；3月18日，宣布以2.72亿元出售其持有的临海紫元银通置业有限公司58.5%的股权等。此外，祥生控股还在组织架构方面进行了精简性调整，将原有的7大中心、3大直管部门及多个二级部门调整为董事办、营销管理、金融管理等9大部门，形成全新的7+2集团职能条线管理模式。祥生控股表示，当前集团已多元举措，积极调动企业主动性与运营效率，努力化解公司所面临的短期压力。

  但截至目前来看，情况并不乐观。一方面，尽管自2021年四季度以来，中央及地方层面持续释放维稳楼市、支持合理住房信贷等积极信号，但从今年前两个月来看，全国商品房销售面积和销售金额均步入同比负增长区域，且跌幅较大，房地产行业处于深度调整期，市场情绪修复可能需要较长的一段时间，叠加近期疫情在国内再次呈现蔓延态势等因素影响，房企短期内在销售端还将继续承压。另一方面，祥生控股短期内偿债压力较大。据同花顺数据显示，目前祥生控股共存4只美元债，规模为6.2亿美元。其中，有三只将于一年内到期，总金额为4.2亿美元。其中，一笔2亿美元债将于6月7日到期，另一笔0.86亿美元的债券最近一次付息时间为7月18日。在融资、销售短期内无法显著改善的情况下，祥生控股或将不得不加快和加大变卖资产的力度以寻求自救。值得注意的是，公开资料显示，祥生控股预计今年将落实涉及30余个项目、近40个批次的交付工作。对此，地方政府和相关部门应积极协助房企债务风险化解处置，做好民生保障工作，维护房地产市场平稳运行和社会稳定。