[克而瑞]年报点评｜首开股份：完成全年销售目标，三道红线处于橙档

  核心观点

  【达成全年销售目标，2022年业绩目标保守】2021年全年首开股份实现全口径合约销售金额1149亿元，同比上涨6.9%，完成全年销售业绩的104%。合约销售面积393万平方米，同比增长3.0%。销售均价29237元/平方米，较上年上升3.8%。2022年首开股份计划全部项目销售签约金额为1080亿元，计划销售面积380万平方米，销售回款1078亿元，目标较为保守，低于2021年已实现业绩。

  【新增土地规模同比下降，超四成位于北京】2021年首开股份全年新增土地地上建筑面积287万平方米，同比下降16.8%。2021年首开拿地较为审慎，通过竞拍或股权收购项目约30个，其中目前已开工17个项目。2021年，首开股份在环渤海区域投拓建面约121.9万平方米，占比43%；其中北京的拿地建面119.7万平方米，占整体拿地建面的42%。虽然土储多数位于北京，风险较低，但由于北京限购等政策较为严格，企业需要关注利润水平。

  【土储规模较去年有所降低，一级开发项目1589万平方米】企业未公布总土储规模，我们根据持有待开发土地以及房地产开发投资项目扣除已竣工部分作为基础，推算截至2021年年末，首开股份的总土储建面约2279万平方米，较上年减少10.6%。此外首开股份还有1589.12万平方米的棚户区改造及土地一级开发项目在推进中，未来也将是其土储来源。根据销售规模，可以看出企业土储较为充足，但是一级开发土地周期较长，容易拖累企业销售业绩及财务状况，也是需要考虑的因素。

  【营收上升，但净利润下降约49.9%】2021年首开股份实现营业收入678.0亿元，同比上升53.3%。实现净利润21亿元，同比下降49.9%；归母净利润6.9亿元，同比下降77.9%。主要是受到房地产整体下行影响，本期结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，营业成本涨幅较高，加上销售、管理及财务成本都有所上升，导致首开股份净利润及归母净利润大幅下降。

  【处于橙档水平，债务结构仍有待优化】2021年全年首开股份持有现金314.0亿元，同比下降11.68%。现金短债比1.5¹，较2020年上升0.1个百分点，长短债务比4.9，同比上升0.77。净负债率142.76%，相比2020年下降10.47个百分点。剔除预收账款后资产负债率为74.07%，较上年下降1.3个百分点。净负债率和剔预收后资产负债率虽然有一定改善，但是仍然踩线，处于橙档。

  【积极布局租赁业态，参与首都副中心及冬奥建设】除房地产开发业务以外，首开在长租公寓、写字楼等业态探索新的运营模式。报告期内计入营收的酒店物业经营等收入达到7.06亿元，同比增长22%。除此之外，首开还在城市更新、人才公寓、共享办公、养老服务等转型领域探索。企业参与北京副中心及冬奥建设，丽亭华苑酒店被指定为2022年冬奥会接待酒店并取得授牌，速滑馆冰丝带项目顺利竣工交付。

  ¹没有扣除受限制现金及受监管预售房款

  销售

  达成全年销售目标

  2022年业绩目标保守

  完成全年销售目标的104%。2021年全年首开股份实现全口径合约销售金额1149亿元，同比上涨6.9%，完成全年销售业绩的104%。合约销售面积393万平方米，同比增长3.0%。销售均价29237元/平方米，较上年上升3.8%。销售回款1194亿元，完成了全年计划的113%。

  2022年首开股份计划全部项目销售签约金额为1080亿元，计划销售面积380万平方米，销售回款1078亿元，目标较为保守，低于2021年已实现业绩。

  投资

  新增土地规模同比下降

  超四成位于北京

  投资拿地建面较上年减少。2021年首开股份全年新增土地地上建筑面积287万平方米，同比下降16.8%。2021年首开拿地较为审慎，通过竞拍或股权收购了北京、太原、福州等地项目约30个，其中目前已开工17个项目。

  新增土储42%位于北京大本营。2021年，首开股份在环渤海区域投拓建面约121.9万平方米，占比43%；其中北京的拿地建面119.7万平方米，占整体拿地建面的42%，继续发挥其北京本土国企优势，深耕北京大本营。长三角区域拿地建面占比29%，主要集中在苏州、常州、南京、杭州和台州5城。其次珠三角占比18%，中西部占比10%。能级来看，首开股份分布较为均匀，一线城市占比42%，都在北京；二线城市占比28%，三四线占比30%。虽然土储多数位于北京，风险较低，但由于北京限购等政策较为严格，企业需要关注利润水平。

  土地储备

  土储规模较去年有所降低

  一级开发项目1589万平方米

  土地储备²较去年下降。截至2021年年末，首开股份的总土储建面约2279万平方米，较上年减少10.6%。因为企业没有公布总土储，所以总土储计算使用持有待开发土地规划计容建面177.7万平方米，以及房地产开发投资项目中总建筑面积减去累计已竣工面积2101.4万方之和。此外首开股份其还有1589.12万平方米的棚户区改造及土地一级开发项目在推进中，也作为其土储来源。根据其销售规模，可以看出土储较为充足，但是一级开发土地周期较长，容易拖累企业销售业绩及财务状况，也是需要考虑的因素。

  ²土地储备=持有待开发土地规划计容建面+（房地产开发投资项目中总建筑面积-房地产开发投资项目中累计已竣工面积）

  盈利

  营收上升，净利润下降约49.9%

  营收上升但利润率下降。2021年首开股份实现营业收入678.0亿元，同比上升53.3%。具体来看，房地产地产开发收入675.6亿元，同比上升53.6%，房地产开发成本542.7亿元，同比上升70.6%。实现净利润21亿元，同比下降49.9%；归母净利润6.9亿元，同比下降77.9%。主要是受到房地产整体下行影响，本期结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，营业成本涨幅较高，加上销售、管理及财务成本都有所上升，导致首开股份净利润及归母净利润大幅下降。

  负债

  处于橙档水平

  债务结构仍有待优化

  债务结构持续改善。2021年全年首开股份持有现金314.0亿元，同比下降11.68%。现金短债比1.5³，较2020年上升0.1个百分点，长短债务比4.9，同比上升0.77。现金短债比持续达标，债务结构持续改善，短期偿债风险较低。

  净负债率和剔预资产负债率超线。2021年全年首开股份净负债率142.76%，相比2020年下降10.47个百分点。剔除预收账款后资产负债率为74.07%，较上年下降1.3个百分点。净负债率和剔预收后资产负债率虽然有一定改善，但是仍然踩线，处于橙档。

  ³没有扣除受限制现金及受监管预售房款

  多元化

  积极布局租赁业态

  参与首都副中心及冬奥建设

  积极探索酒店、写字楼等业务。除房地产开发业务以外，首开在长租公寓、写字楼等业态探索新的运营模式。“首开·乐尚”长租公寓品牌正式形成落地，大兴熙悦林语一期与中国航天研究院签署战略合作协议，845套公寓实现开业满租。报告期内计入营收的酒店物业经营等收入达到7.06亿元，同比增长22%。除此之外，首开还在城市更新、人才公寓、共享办公、养老服务等转型领域探索。

  主动践行首都国企责任担当。首开股份积极参与了北京副中心建设，通州新城项目完成主体结构封顶，通州西集、通州潞城等项目积极推进。丽亭华苑酒店被指定为2022年冬奥会接待酒店并取得授牌，装修升级如期完成，疫情防控和服务提升工作全面加强，速滑馆冰丝带项目顺利竣工交付。