[中房研协]正荣地产宣告无力偿还到期债券，房企爆雷风险持续

  近期，正荣地产因债券无法按时偿还问题受到市场广泛关注。

  1月4日，正荣地产发布公告称，将于2022年3月5日赎回一笔2亿美元的永续债。然而，2月18日，正荣地产再发公告表示，将无法偿付3月5日到期的2亿美元永续债，并对该永续债提出“同意征求”：希望豁免债券持有人提出的任何索赔及违约，并将其票息重置日改到2023年3月6日，相当于展期一年。如果方案不通过，可能无法悉数赎回债券，并进行债务重组。

  2月21日，正荣地产再发公告称，拟对2022年到期的5笔债券的债权人提出交换要约及同意征求，其中4笔为美元债务，合计存续规模为7.98亿美元，1笔人民币债券存续规模为16亿元。同时，向2023年至2026年到期的8笔债券的债权人提出同意征求，以寻求作出建议修订及豁免。

  2月23日，正荣地产举行投资者电话会议指出，目前公司已经梳理了一批合作项目和投资性物业，正与现有的合作方以及央国企洽谈项目股权转让事宜，预计今年上半年可以完成30-40亿左右规模的资产盘活处置。

  热点评析

  高负债、低权益、现金流持续恶化等因素导致正荣地产违约风险持续加剧

  从企业经营数据来看，2021年，正荣合约销售额为1456.43亿元，同比增长2.64%；合约销售建面为880.26万平方米，同比下降1.07%。在房地产调控高压下，仍然保持了97%的业绩目标完成率和销售额的同比正增长，整体来看销售情况并不是十分悲观。但根据CRIC统计数据，自2021年3月份以来，正荣地产合约销售额进入持续下滑通道，2022年1月单月合约销售额跌至78.97亿元，同比下滑29.5%，环比下滑了21.1%。销售额的持续下滑，使公司现金流压力持续加剧，而在此之前，正荣地产经营性现金流已连续五年为负。此外，正荣地产在合约销售金额快速增长的过程中，权益销售金额增长缓慢的问题同样突出。2017-2019年，权益销售金融分别只有351亿元、361亿元、372亿元，几乎原地踏步。反观负债，在实现规模快速扩张的过程中，正荣地产负债规模不断攀升。2020年末公司总负债已高达1837.8亿元，2021年年中再增至2033.05亿元，增加了近200亿元，以2021年6月末为参照，公司一年内需偿还的债务为203.43亿元，两年内需偿还的债务为418.53亿元。在“三道红线”政策使借新还旧难以持续的背景下，现金流持续恶化加剧了正荣地产债务违约乃至爆雷风险。

  2022年房企偿债高峰将至，房企爆雷风险或将持续

  随着“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策的发布实施，房企融资受到严格监管，房企爆雷甚至破产现象也持续加剧。根据人民法院的数据，2021年，全国宣布破产的房企达到396家，平均每天约有1.1家房企破产。截至2022年中旬，又有超过50家房企破产倒闭。与此同时，蓝光发展、华夏幸福、恒大、阳光城等千亿规模乃至龙头房企也屡屡爆出陷入流动性危机、债券无法及时兑付等违约风险。2月11日，万科董事会主席郁亮继2018年提出“活下去”口号后，再次在年会上发言称，房地产行业进入“黑铁时代”，“要么死、要么活，没有中间状态”。房企低迷情绪继续蔓延。

  从数据上看，尽管自2021年四季度以来，中央层面不断释放楼市维稳信号，地方层面也相继发布购房补贴、信贷支持等需求端改善政策，但根据克而瑞重点监测29个重点城市成交情况来看，2022年1月，29城整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%；百强房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低了39.6%。房地产市场整体仍延续了去年下半年以来的下行趋势。在融资方面，克而瑞重点监测的100家典型房企1月融资总量为929.46亿元，环比上升26%，同比下降56%，融资量环比有所提升，但也是2019年以来1月融资量首次不足千亿。据中国网财经统计，2022年－2024年三年间，房企需要偿还到期信用债、海外债达18403.7亿元，其中，2022年占比高达35.8%。在销售持续承压、信贷规模增长有限的情况下，房企未来仍将面临较大的偿债压力，爆雷风险仍将持续。

  行业发展逻辑转变，房企应围绕“降成本、提品质、强营销、增效益”积极调整

  从企业成长角度来看，面对房地产行业步入低增长甚至收缩期，房企“高负债、高杠杆、高周转”运营模式已行不通，房企必须转变“规模为王”的观念，重点围绕“降成本、提品质、强营销、增效益”进行策略调整。在“降成本”方面，向经营和管理要红利，如精简组织架构、减少中间环节，提升管理效率，实现扁平化管理等；在“提品质”方面，以市场需求为出发点，既要注重产品的适配性，又要保障产品品质，如智能家居、管家服务等，打造更贴近客户需求、更高品质、更优服务的产品，形成以“产品+服务”为核心的品牌竞争力；在“强营销”方面，既要注重人才培养和管理，也要加强营销标准化建设，提升营销水平；在“增效益”方面，要强化精细化运作和管理，注重经济性、适配性，提升土地、资金、人才等资源利用效率等。此外，面对债务危机，必要时房企要有壮士断腕的决心，通过出售资产、寻求股权合作等方式谋求长远发展。