[克而瑞]行业透视 | “春运”迁徙规模基本恢复

  2022年春节人口迁徙规模与疫情之前已经没有十分大的差距，个别城市局部疫情的出现对于楼市需求侧的影响已降至低位。

  2022年春节是疫情影响下的第三个春节，在国家精准防疫策略下，2022年春节流动人口规模较2021年大幅增加，全国总人口迁徙规模已经恢复至疫情前（2019年春节）的九成。但由于各地政策、流动人口数量本身存在较大差异，各地人口迁徙规模恢复水平各不相同。考虑到人口迁徙恢复情况一定程度上代表着该地的经济复苏水平，与其潜在的购房需求与能力呈现正相关，因此研究各城市春节人口迁徙尤为必要。

  2022年春节人口迁徙总量恢复至疫情前九成

  三四线略高于一二线

  随着疫情防控政策趋于常态化、精细化，2022年春节前后全国总体迁徙量已经恢复至2019年同期①的89%，较2021年同期有53%的巨大增幅。分能级来看，与2019年相比，三四线城市人口迁徙规模恢复情况（91%）好于一二线城市（86%）。

  究其原因，主要是受春节期间北京、上海、杭州、郑州等人口规模较大的一二线城市存在中高风险区域，春节期间人口迁徙规模缩量明显。尤其是正在举办冬奥会的北京，春节人口迁徙总量较2019年下降了58%，“就地过年”比重在一二线城市中居于首位。

  成都跃居春节迁徙规模榜首

  深受疫情影响的京、杭排名明显下滑

  分城市来看，成都替代北京（2019、2020年榜首）和广州（2021年榜首），成为2022年春节期间人口迁徙总量榜首城市。原因当然是多方面的，一是由于成都人口规模巨大，并且近些年人口增量也十分突出，加之西南地区疫情相对比较稳定，返乡人口规模巨大也在意料之中，另一方面成都拥有丰富的自然、人文景观，出游人群规模也十分巨大，因此2022年春节成都人口迁徙规模跃居全国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一。长沙、南昌也与成都类似，迁徙规模排序较疫情前均明显提升，分别提升至了7和9个位次。

  而被成都取代的北京，春节期间人口迁徙规模较2019年下降了10个位次，降至11位；杭州也下降了3个位次，居于第13位。值得注意的是，两城在春节期间均处于疫情影响期，“就地过年”人群比重明显高于其他城市，因而2022年总人口迁徙规模明显下滑。值得注意的是，距离北京较近的天津、石家庄春节期间人口迁徙规模较疫情前也大幅收窄，排序分别下降了10和7个位次。

  中西部省会城市人口流动增幅显著

  长沙、成都人口增幅最为突出

  如果我们把2019年春节人口迁徙当作基年，将2022年春节期间各城市人口迁徙量与2019年农历同期相比，就可以粗略的估计出各城市人口迁徙恢复情况。通过测算，37个一二线城市2022年人口流动恢复率约为86%。细分来看，可以把这些城市分为三类：

  第一类，人口迁徙规模恢复水平较佳、同比2019年上升的城市。这类城市包含银川、西宁、长沙、南昌、兰州、成都、呼和浩特、合肥、济南、贵阳、南宁、拉萨等，其2022年春节人口迁徙规模均超过2019年，就区域来看，这些城市多位于中西部区域，并且多为“后疫情时代”的热点旅游城市，受益于旅游产业的加速发展，人口迁徙规模大幅增加，2021年大部分城市GDP均保持较高的增速。值得注意的是，就人口迁徙规模增量来看，人口规模均超千万的长沙和成都增幅最为突出，增量在37个一二线城市中稳居前两位。

  第二类，春节未受疫情影响或较小、但人口流动规模略低于疫情之前的城市。这类城市包含海口、广州、乌鲁木齐、武汉、厦门、长春、青岛、沈阳等城市，这类城市春节人口流动规模较疫情之前略有下降。其中最值得一提的是广州，作为2021年春节人口迁徙规模榜首城市，虽然今年春节受到疫情的侵扰，暂居人口迁徙规模榜第二位，但其与成都的差距微乎其微，其春节期间人口迁徙总规模已经恢复至2019年的95%，结合相关经济数据来看，广州2021年GDP达到2.82万亿元，同比增长8.1%，排名全国第四，从GDP增量来看，广州以0.32万亿的增量位居全国第三（超过深圳），增速与上海持平，落后于北京（8.5%），也高于深圳，显示出足够的韧性和潜力。

  第三类，春节受疫情影响、人口迁徙规模远不及2019年的城市。这类城市大都集中在东部区域，譬如北京、天津、哈尔滨、杭州、大连、宁波、郑州、上海等城市，人口迁徙规模不及2019年八成。主要原因在于春节期间这些城市或周边邻近城市疫情比较严重，存在中高风险地区，许多人选择就地过年，因此春节期间人口迁徙规模同比2019年大幅下降，典型如北京和哈尔滨，同比降幅均超50%。

  疫情对迁徙影响逐渐消弭

  人口集聚力突出的京、杭需求韧性更佳

  综上，与2019年农历同期相比，2022年春节前后人口迁徙规模已经恢复九成，当然，由于部分一二线城市受到疫情的影响，一二线城市恢复率不及三四线城市。如果不考虑今年春节期突发疫情的特殊状况，春节期间人口迁徙规模大概率能够恢复疫情前的95%。

  除了那些因为旅游因素使得迁徙规模大幅增加的中西部城市外，其余那些人口迁徙情况恢复比较好的城市2021年楼市表现均比较亮眼，成都、济南、广州、武汉、厦门、苏州和福州等城市的商品住宅成交规模同比2020年均明显上涨。典型如今年春节人口迁徙规模榜首城市成都，2021年其商品住宅成交规模高达1653万平方米，同比2020年涨幅高达21%。由此可见，这些流动人口逐渐常态化的城市经济韧性也相对较好，房地产市场支撑性也比较强，因而成交规模能够延续较高位。

  再来看那些春节期间受疫情影响较大的城市，典型如北京、上海、杭州、西安等城市，尽管春节人口迁徙规模明显缩量，但其2021年商品住宅市场表现依然较为突出，典型如杭州，2021年商品住宅成交面积高达2192万平方米，同比2020年涨幅高达45%。这也与杭州常住人口的大量增加有关，七普数据显示，2020年杭州常州人口规模高达1194万人，较六普人口规模增加了324万人，并且劳动力比重高达70.12%，在长三角41城中居于首位，即使放眼全国，也只低于广东省下辖的深圳、广州、珠海、佛山、东莞和中山等少数城市，杭州的人口红利依然较为明显。不仅如此，考虑到杭州的劳动力教育水平相对较高，其人口红利的溢出效益会更强，购房需求转化率也会大大提升，总的来看楼市长期发展无虞。

  总体来看，随着疫情防控的常态化、精细化，2022年春节人口迁徙规模与疫情之前已经没有十分大的差距，个别城市局部疫情的出现对于楼市需求侧的影响已降至低位。影响楼市成交最主要的因素还是城市的人口集聚力，经济水平较高的京、沪、杭等城市依然是楼市最佳潜力城市。