[中房研协]“三孩政策”是救社会而非救楼市

  热点聚焦

  5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，提出进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。这标志着，我国生育政策已经进入“鼓励生育”的新阶段，为未来完全放开生育铺平了道路。

  近年来我国的人口发展发生了显著的变化，当前我国正处于由人口大国迈向人力资本强国重大战略关键转折期，人口政策必然随着经济社会形势而变化，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套措施，能够最大限度发挥人口对经济社会发展的能动作用，应对目前新生人口趋减、人口老龄化等人口结构转变带来的挑战。该生育理念的政策转变会随之产生什么样的住房新需求？政策对未来城市人口分布与导向、房地产长短期市场的影响究竟如何，本期热点聚焦作深入分析。

  各方观点

  易居企业集团CEO丁祖昱认为，“三孩政策”对新生人口的增量较为有限，对整体房地产市场的影响可以说是微乎其微，但随着多孩家庭比例的提升，在项目的产品设计上可能会发生变化，比如面积、户型等，对于多孩家庭来说，房间的数量要求与以往三口之家区别较大，尤其是在中高端市场，需要考虑更多。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，三个子女政策的实施会增加人口数量，因此，住房供应数量应该增加；与之前的两个子女政策比较而言，住房户型应该更大些，原来的三居室或两居室，应该由四居室或三居室代替；相应的90/70政策、住房的户型设计要求以及大中小户型的供应比例政策也需要做出调整。城镇住房限购政策、住房补贴政策、农村的宅基地政策等也应该做出调整。三个子女政策的实施需要的教育、医疗地产的供应应该同步增加。

  东吴证券首席经济学家任泽平认为，三胎政策落实，短期来看市场端改善住房的需求或将进一步加强，在坚持房地产调控主旋律不变的前提之下，不排除将有针对多孩家庭的相关利好政策出台，如置换房产的贷款利率、首付比例优惠等。另外，城市的人口增长速度或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度等的不同出现严重分化。随之而来，综合各城市调控政策的分化和“两集中”供地政策出台等因素，城市投资机会或将发生变化。这也意味着，房地产企业对各能级城市投资机会的研判，或再度迎来重要窗口期。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，从诸多经济发达国家的经历来看，人口生育政策可以计划，但生育会否增加，只能取决于个人的意愿，而左右人们生育意愿的，有诸多社会因素。当下育龄人口面临着就业难、收入低、房价高（特别是学区房价格高企）的诸多压力，很多年轻人甚至不愿意生小孩，在讨论”三孩”政策对楼市的影响、对房价的影响之前，希望相应配套一些激励政策，比如购房首付、购房资格、折扣利率、税费减免、假期医疗等政策。

  携程集团联合创始人、人口经济学家梁建章认为，”三孩”政策是一个标志性的方向，是我国人口政策从“限制生育”到真正的开始走向“鼓励生育”，“三孩”政策会对中国经济整体上有很大的激发作用，也会增加投资者对各行各业的信心。因为现在中国最值得投资的地方就是人力资源，这可能比我们进一步投资基础设施更加直接。

  平安证券发布研报认为，人口政策调整有助于进一步拉长中国的人口红利，释放更多消费需求，激发经济增长动能。短期来看，”三孩”生育政策有助于带动相关消费板块，特别是结构性消费增长。中长期来看，人口政策的进一步放开有助于缓解中长期我国人口老龄化带来的总需求不足和增长转型的压力，为我国经济发展动能注入更多年轻的活力。

  中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华认为，人口是房地产市场的基础，三胎政策对房地产市场存在正反两方面的影响：一方面，家庭人口规模的扩大，对住房空间的需求也随之增加，这将提升对住房的需求另一方面，家庭抚养子女支出增加，会使得家庭购房支付能力下降，这将减少对住房的需求。一般来说，生育三胎对住房需求的正向影响要大于负向影响。也就是说，三胎政策总体是促进住房需求增长的。当然，以上分析还有一个隐含的前提，就是三胎政策及其配套政策措施实施后，确实有一定比例育龄夫妻能够响应政策生育三胎。如果生育三胎家庭的比例极低，那么三胎政策对房地产市场的影响也可以忽略不计。实际上，由于建房速度远快于人口自然增长速度，短期内人口自然繁衍对房地产市场的影响较小，对房地产市场有重大影响的是人口的空间流动。

  中房分析

  全面“三孩”政策落地短期并不必然提升市场需求

  近年来，我国新生人口规模呈缩减趋势，2019年全年新生人口1465万，到2020年同比大幅减少18.1%至1200万人。此时提出放开三孩乃至放开生育是大势所趋，也是务实之举。但从“全面二孩”政策实施的这几年来看，由于生育观念不同，只有短期提振效应，而无法形成长期激励。而目前生育的最大抗性在于高额的经济负担（包括房价、一线及二线城市孩子养育成本、医疗开支等）、愈发激烈的职场竞争以及晚婚晚育等社会观念的变化，根据边际效应，”三孩”政策能否带来刺激新生人口增长的效果，取决于配套政策支持，方能达到对抗人口老龄化的作用。

  聚焦”三孩”政策对楼市的趋势影响来看，人口结构的调整对房地产行业长远的正向影响自然是有的，例如可能改变人们的购房计划，增加大户型需求等，但无法根本改变行业规模见顶，增速放缓，楼市进入存量房时代的事实。人口的自然增长不可能推动房地产供求的剧变，房地产市场的利好并不是由于人口总数的增加，而是由于基础设施和交通便利化导致人口向大中型城市集中，导致其地块的价值增长和公共服务的提高。换言之，人口总量的增长，对房地产市场的增长是有限的，人口的空间流动对房地产市场的影响则更为明显。

  部分二线及强三线城市市场将更具发展潜力

  从区域来看，一线及强二线城市养育成本高，生活压力大，生育意愿偏低，反观二线城市大多拥有较好的基础设施和人居环境，并且在近年来“逃离北上广”人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市及强三线城市具备良好的人口吸附能力，有望成为人口数量快速增加的地区。就房地产市场而言，二线及强三线城市目前的各项限制政策总体较一线城市更少，并且各类人才引进政策覆盖面以及力度也充足，再加上“三孩”政策的实施，新增人口预计主要发生在中小城市，一部分二线城市在人口优势有望超越一线城市，改善类产品需求的增加也将主要集中在二线及部分强三线城市。

  “三孩”政策带来的产业发展机会

  “三孩”政策带来的改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。一般来说，大中城市中愿意生三胎的多为经济状况良好的家庭，而三胎家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母以及保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。此类产品库存高的企业将迎来一波市场机会，并且在房屋设计乃至社区配套方面也会需要有更多创新元素的融入，这也是房企在营销端进行突破的方向。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

  “三孩”政策对抗老龄化的力度还取决于配套支持措施的完善性

  在打开”三孩”政策的同时，出于满足需求和平衡市场考虑，政府需要通过一系列配套政策的引导和支持，在一定程度上对冲大城市生育率下滑，这样才能真正把三胎政策落到实处。应考虑在各人口集中增长的区域配置好均衡化的教育和医疗资源，这是保障家庭多生一个孩子的前提；同时，相应的鼓励生育政策也要跟上，如给予育龄妇女更多的工作优待，也给予二胎家庭一定的财政补贴等。对女性因生育而出现的隐形就业歧视的问题，舆论场上也有给男性放“产假”的建议，以平衡男女在工作机会上的均等性。

  于房地产调控方面，未来购房政策可根据家庭人口数量或生育孩子数量来灵活调整。例如，重点城市有可能适时放松“多孩家庭”的限购套数，适度降低“多孩家庭”购房首付比例，对于“多孩家庭”的改善换房需求，降低首付比例贷款利率，减少“多孩家庭”购房交易环节相关税费等。另外，“三孩”政策下，保障性住房有望发挥更大的保障功能，在结构上面向“三孩家庭”数量或将有实质性增加。