[中房研协]南京、成都出台第二批集中供地公告，“定品质”纳入土拍规则

  【热点聚焦】

  8月24日晚间，成都市公共资源交易服务中心发布了成都市2021年第二轮“两集中”供地信息，本次供应地块数量达75宗，接近第一批集中供地数量（40宗）的两倍，均为涉宅用地。整体拍卖节奏设置为“3天9场”，从9月15日持续至9月17日，每天上午1场、下午2场。8月25日南京也挂出了第二批集中供应的53宗地块，总起拍金额621.55亿元，将于9月26日开始网上竞价出让。

  【热点评析】

  严控土拍溢价率，采用“限房价、定品质、竞地价”拍地规则

  成都本次土拍采取“限房价、定品质、竞地价”的方式，其中，“限房价”指的是“限定清水最高房价”；定品质是指成都6月7日发布的《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细地明确；竞地价指这一批次集中供应地块均设置了土地最高限价，相比起拍价溢价率约为10%左右。

  南京也采用了“限房价、定品质、竞地价”方式出让，并规定所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过上述核定价格，最高销售单价不得超过售价均价的110%，装修价格另行核定；所建商品住宅项目须按照《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》执行。本批次地块最高溢价率也由之前的30%下调至15%，竞价触及最高限价时，需通过摇号确定最终竞得人，且摇号地块对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

  取消“竞配建”，土地供应由“控表面地价”向“控实际地价”转变，“竞品质”或“定品质”方案在多城的实施预示着未来“竞品质”有望成为土拍规则的新“标配”，促进房企回归经营，提升产品力及成本管控能力，进而提升项目品质，加大发展绿色建筑、装配式建筑。

  加强购地资金审查，南京部分地块不得联合报名竞买

  报名条件方面，成都本次拍卖宗地不接受自然人报名；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。参与宗地竞买的意向竞买人须具有房地产开发资质，申请联合竞买的，联合体各方均须具有房地产开发资质。南京第二批集中供地的部分地块不得合作开发，即该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。且要求同一竞买人在同一批次报名地块不得超过总量30%，即本批次出让更高中，同一竞买人报名地块幅数不得超过13幅。

  资金审查方面，成都要求意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金。对经审查资金来源不符合要求的，相关部门将依据本公告要求或出让合同约定，取消意向竞买人的竞买资格，取消土地竞得人的竞得资格并解除土地出让合同，依法收回国有建设用地使用权，已缴纳的宗地竞买保证金不予退还，且一年内不得参与成都市的土地招拍挂活动。南京要求出让地块的竞买人的购地资金须为竞买人自有资金，并提供3A级及以上会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》和审计报告，通过相关审查后方可报名。

  8月以来，多城第二批集中供地延期和规则调整。取消“竞配建”、限制溢价率、加强购地资金审查、禁“马甲”、“竞品质”方案等将成为土拍重要调整方向，一定程度上降低了房企拿地成本，使得之前以“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。同时，促进房企回归经营，提升产品力及成本管控能力，进而提升项目品质，加大发展绿色建筑、装配式建筑。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）