资产负债表优化可关注的10个要点

  资产负债表优化可关注的10个要点

  今年1月13日，新华社发表《金融部门开年推出新方案，改善优质房企资产负债状况》。此次报道披露了资产负债表改善的很多细节内容。在21条方案没有正式发布之前，积极捕捉信息、强化对政策的前瞻性预测，同时积极做好新一年的工作谋划，显然非常关键。

  1、总体情况

  此次相关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。1）从改革的目标来看，主要是从房地产与金融正常循环的角度进行的，且主要是针对优质头部房企风险的化解、改善资产负债状况的工作目标进行的。2）此次政策将涉及到21项工作任务，后续或产生21条内容，其可以认为是此前金融16条的深化版。总体上会围绕资产激活、负债接续、权益补充、预期提升的大方向进行。3）此次政策最终将促进房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。这也是房企转型新发展模式所需要重点关注的内容。

  2、现金流改善

  此次报道提及了两种现金流模式，即经营性现金流和融资性现金流。1）对于经营性现金流，将通过资产激活的渠道进行，尤其是提及了优化政策激活合理需求。这也意味着，后续房企要通过提振销售、盘活资产等方式来不断改善经营性现金流状况。2）对于融资性现金流，将围绕存量和增量两个方式进行，存量主要指贷款展期，增量除了传统信贷债券融资外，还包括对集团提供贷款、支持境外债务偿付、提供外汇管理服务、提供资管计划融资渠道等。

  3、资产激活行动

  何为资产激活？此次报道提及，在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。从这里可以看出“资产”实际上包括了住房库存、问题楼盘、企业内部可出售的资产、企业通过并购所形成的资产、企业经营性现金流等五个层面的内容。这也是房企战略层、投资层、营销层和融资层等人员需要重点关注的内容。

  4、保交楼

  此次报道提及了保交楼的多项措施。报道指出，保交楼是金融部门确保房地产市场平稳发展的重要切入点。加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障……一系列围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作安排将在近期加速推进。从这里可以看出，保交楼至少有四项工作要推进，即专项借款、贷款支持计划、配套融资、司法保障相关工作。此类计划充分说明，当前保交楼工作遵循继续刺激、继续保障的导向，也意味着2023年保交楼工作将继续发力。

  5、资管公司

  此次报道提及，后续将设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。从这里可以看出，全国四大资管公司后续将获得较强的金融支持，尤其是专项再贷款的支持。这也说明，在问题楼盘和问题企业的资产并购方面，四大资产管理公司将继续发力，或者说将继续承担烂尾楼处置方面的重要责任。这也是各地政府和房企要关注的要点。

  6、租赁市场

  此次报道提及，在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。从这里可以看出，资产负债表改善计划，对于住房租赁业务的发展也非常重视，尤其是在租赁贷款、收购存量住房扩充租赁住房房源两方面，会有比较新的政策。这是目前各类住房租赁企业所需要把握的重要政策。

  7、权益补充行动

  此次报道提及了权益补充行动方案。报道指出，行动方案特别提出了“权益补充行动”，支持优质房企充实资本。一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。从这里可以看出几点。1）证监会此前的第三支箭政策工具将继续落实，同时也会基于2022年的试点情况继续优化，或有加强版的政策出台。2）此次提及了公司制REITs，这也使得一些企业未来有转型的机会，可以基于公司制REITs进行企业转型和业务转型。

  8、三道红线和房贷集中度

  此次行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。从这里可以看出几点。1）房贷集中度和三道红线将继续落实，总的改革思路依然是符合房地产金融管理长效机制的，但是会结合短期和中长期做工作，即短期是针对性措施，而中长期则是制度性安排。2）目前会强调短期方面的救急政策，所以房贷集中度和三道红线会有进一步放松的做法，或有缓冲的操作。对于房企来说，融资方面的节奏可以加快一点。而对于银行的信贷投放，也可以更为积极和主动一点。

  9、房企名单

  此次报道显示，行动方案主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企。方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。1）这说明对于优秀房企的入围标准更加务实和细化，总结起来其实是“销售规模较大的全国性房企”。这是各地在研究资产负债表改善计划中要注意的标准，要积极对标争取进入具体金融机构的相关名单中。2）相关名单需要金融机构自主把握，从这个角度看，实际上各大房企更要注意销售规模和数据，积极提振销售数据，获得金融机构的青睐。

  10、风险化解

  此次报道提及，关于此次行动方案，很重要的一个着眼点就是化解风险。报道提及，坚决阻断风险传染，有效防范化解优质头部房企风险，需要从供需两端发力。为防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，有关部门起草了行动方案，并将于近期推动尽快落地。1）这说明目前风险的化解尤其是优质头部房企的风险化解是最为关键的，而且这种化解不是简单的财务金融方面的风险化解，要从供需两端去理解。2）此次也提及了行动方案近期已经起草好了，且要推动尽快落地，这也要求房企时刻关注此类政策，主动做策略的调整。