[中房研协]全国房地产政策变动监测报告（2022年9月）

  一 本月楼市政策聚焦

  中央积极表态稳地产，

  地方宽松性政策密集出台

  9月，房地产政策环境延续宽松。中央层面，央行、银保监会、住建部等多部门积极表态稳地产，支持“保交楼、稳民生”，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，央行、银保监会提出允许部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，央行下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，财政局、税务总局支持居民换购住房并予以退税优惠等，进一步为购房者减负。此外，“保交楼”工作加快推进，全国首笔“保交楼”专项借款落地沈阳。

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策95条。其中，宽松性政策80条，中性政策7条，紧缩性政策8条。受房地产市场压力驱动和“十一”长假来临等因素影响，地方宽松性政策密集出台，较上月明显增加。从调控内容来看，宽松性政策主要表现在行政干预、住房公积金政策支持和人口人才引入等方面，核心举措主要包括发放购房补贴、优化“四限”政策、加大货币化安置力度、下调住房贷款最低首付比例、上调住房公积金贷款最高额度等；紧缩性政策主要集中在市场监管方面，尤其是围绕保交楼展开的房企资金监管和相关交付保修措施监管等。本期报告主要对9月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

  二 中央政策

  中央积极稳地产，

  全国首笔“保交楼”专项借款落地沈阳

  1.政策跟踪

  2.政策小结

  本月货币政策延续稳健，且随着跨季时点来临和经济形势变化，央行加大了稳健货币政策的实施力度。一方面，央行自9月19日起重启14天逆回购并将操作利率下调了10个基点，自9月24日起逐渐加大了7天逆回购操作规模，呵护流动性平稳信号明确。截至9月30日，央行9月公开市场操作实现净投放7580亿元，市场资金面整体平稳。另一方面，MLF利率和LPR维持不变，但自9月15日起工农中建等多家大型银行纷纷宣布下调存款利率，其中三年期均降15个基点，其他产品降10个基点，为推动实体经济贷款利率和LPR进一步下调提供了空间。

  在房地产方面，中央持续释放稳地产的积极信号且动作频频。9月2日，银保监会副主席周亮在服贸会“2022中国国际金融年度论坛”上强调，完善大型企业债务风险监测和处置，保证房地产融资平稳有序，支持地方“保交楼、稳民生”，促进房地产市场平稳健康发展。9月14日，住建部在“中国这十年”系列主题新闻发布会上定调，坚持“房住不炒”一个定位，健全“住房市场”和“住房保障”两个体系，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善人房地钱四个要素联动机制。9月22日，国开行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。9月23日，央行货币政策委员会2022年第三季度例会指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。9月29日，央行、银保监会提出允许部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9月30日，央行提出下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，财政局、税务总局发文支持居民换购住房并对符合条件的予以退税优惠。

  三 地方政策

  宽松性政策密集出台，

  部分热点城市尝试加大政策宽松力度

  1.宽松性政策

  （1）行政干预政策

  （2）土地政策

  （3）公积金政策

  （4）人口人才政策

  （5）其他政策

  2.中性政策

  （1）住房保障政策

  （2）其他政策

  3.紧缩性政策

  （1）市场监管政策

  4.政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计，2022年9月地方出台房地产调控政策95条。其中，宽松性政策80条，中性政策7条，紧缩性政策8条。房地产政策环境延续整体宽松的同时，地方宽松性调控频次较上月明显增加，原因主要在于房地产市场持续下行的压力和迎“十一”长假促住房消费驱动。而苏州、青岛的宽松性举措部分收回，则再次表明，在“房住不炒”调控基调下，地方拟定政策仍需审慎。

  具体到9月调控内容来看，宽松性政策主要表现在行政干预、住房公积金政策支持和人口人才引进等方面。

  在行政干预方面，核心举措主要包括发放购房补贴、下调购房贷款最低首付比例、支持货币化安置、优化限购政策、下调房企拿地保证金比例、允许分期付款等。其中，发放购房补贴是9月份地方宽松性调控最普遍的做法，包括周口、洛阳、广元、绵阳、南充、六安、临海、丽水、建德、兰溪、金华、双辽、浏阳、东港、天门等三十余城出台了相关政策。周口、绵阳、临海、建德、绍兴市越城区、承德市隆化县等多地鼓励货币化安置，临海、绵阳、衡阳市衡东县、天津、新疆阿勒泰地区等地提出下调房企拿地保证金比例、允许分期付款，苏州、济南、青岛、天津、杭州市萧山区等地进一步优化限购政策。

  在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调住房公积金贷款最高额度、下调最低首付比例、扩大住房公积金贷款提取范围等。典型代表有：银川将单缴存公积金贷款最高额度上调至60万元，将双缴存公积金贷款最高额度上调至80万元，降低住房公积金贷款楼盘准入标准等；徐州将单缴存公积金贷款最高额度上调至60万元，双缴存公积金贷款最高额度上调至100万元，并放宽组合贷款政策，取消首房首贷的申请条件；湖南提出将名下唯一1套住房用于长租的家庭再次购房申请公积金贷款的，按首套房政策执行，名下有2套房且有1套已用于长租的，再次购房申请公积金贷款的，按二套房政策执行；重庆提出缴存职工家庭在中心城区利用住房公积金个人住房贷款新购住房的，其在中心城区以外的住房不纳入住房套数核查范围，职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例由40％降低为30%；汕尾、石家庄、银川等地跟进“一人购房全家帮”公积金政策等。

  在人口人才引入方面，核心举措主要包括给予人才安家补助、发放租房补贴等。典型代表有：杭州市富阳区对符合条件的人才给予最高550万元安家补助和最高800万元购（租）房补贴；海宁发放人才房票，A类人才一事一议，B-H人才，可申请10-150万元不等房票；湘潭对新引进到湘潭市企业和市属科研院所全职工作的A、B、C、D类人才分别给予100万元、70万元、50万元和15万元购房补贴；无锡市锡山区对全球高校排名前200强（参照世界大学排名最新榜单）和国内“双一流”大学建设高校全日制毕业生，给予本科10万元、硕士20万元、博士30万元；其他高校毕业生，给予本科3万元、硕士10万元、博士20万元等。

  中性政策主要集中在住房保障方面，核心举措在于加强保障性租赁住房建设管理。典型代表有：北京提出，“十四五”时期，按照“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”的总方向，进一步完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房和安置房为主体的首都住房保障体系，并对具体建设规模提出要求；青岛对集中式保障性租赁住房建设和室内装修配套作出规范，要求单个集中式保障性租赁住房项目不低于30套（间）或建筑面积1200万平方米，室内装修及配套应与建设工程同步设计、同步施工、同步交付；西安印发“十四五”公共服务体系建设规划提出，坚持“房住不炒”，完善多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，构建以需定供、保障充分、结构合理的供应体系。

  紧缩性政策主要集中在市场监管方面，核心举措主要包括加强房企资金监管、压实房企保交付主体责任。典型代表有：吉林明确保交楼时限要求，聚焦已售、逾期、难交付的住宅项目，灵活运用好保交楼专项借款政策，压实出险房企自救主体责任，积极处置资产、多方筹措资金等；湘潭要求预售资金严格遵循“全程全额监管、专户专款专用、流向流量管控、节点监测解控”原则；青岛为保障住宅工程交付保险工作实施，在新建住宅小区实行“4个3”交付保修措施，即3个位置明示信息，3个渠道畅通报修，3个层级保障维修，3种方式主动反馈；江西组织开展全省房地产领域新房矛盾纠纷问题攻坚化解行动，着力化解部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付的风险问题；郑州要求全市范围内经确认的停工项目在规定时间内全部重新开工建设并纳入“交房即交证”范围，要求房企确保在交房之日60个工作日前通过联合验收，整个开发流程不得出现违反合同约定、超占用地红线、未按规划批准建设、拖延施工进度等情形。

  四 9月重要事项复盘

  五 房地产政策展望

  1.中央层面

  9月23日，中国人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会在北京召开。会议指出，当前全球经济增长放缓、通胀高位运行，地缘政治冲突持续，外部环境更趋复杂严峻，国内仍面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。要全面落实“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求，稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健货币政策实施力度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。货币政策延续宽松预期，以保障经济恢复过程中的资金需求。在流动性方面，据中信证券测算，不考虑MLF和逆回购到期，10月大约存在4000亿元的流动性缺口。在9月末央行大量投放的逆回购到期和MLF或将延续缩量操作等因素影响下，10月资金面或将呈现一定波动。但在稳增长、宽信用压力下，预计央行将继续通过公开市场操作呵护资金面，流动性有望保持充裕。

  在房地产调控方面，9月中央层面频频释放稳楼市利好，银保监会相关部门负责人在介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时也明确表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，预计后续房地产信贷政策环境将持续改善。此外，全国首笔“保交楼”专项借款已发放，后续有望加快在更多城市落地，商业银行支持“保交楼”的专项金融政策也有望陆续跟进。总体来看，中央部门开始下场救市，密度很高，显然这不是“因城施策”，也不是“一城一策”，而是与此并行的调控升级，中央统一的宽松政策力度还有所保留，预计会根据市场的反应来做出进一步的调整与部署。

  2.地方层面

  根据CRIC监测数据，9月房地产市场延续筑底行情，包括北上广深4个一线城市和杭州、长沙、青岛、佛山等26个二、三线城市在内的重点监测的30城新房供应面积环比增长15%，但成交面积环比再降4%，同比跌幅达29%。其中，一线城市韧性较强，9月新房成交面积同、环比涨幅分别达到16%和13%，反观二、三线城市，新房成交面积环比下降8%，同比下降35%。房地产市场区域冷热不均明显。

  在房地产市场压力推动和中央层面积极稳地产背景下，预计地方将进一步优化房地产政策。对于弱二线和三、四线城市来说，面临的楼市压力更大，稳楼市需求紧迫性更强，类似于全面取消“四限”、加大购房财税支持力度等更实举措、更大力度政策或应加速出台。对于热点一、二线城市而言，房地产市场恢复情况相对优于弱二线和三、四线城市，结合9月苏州、青岛等城市松绑性措施部分收回等情况，预计政策松绑仍将以区域性、渐进性为主。

  执笔：王铮嵘

  中房研协 测评研究中心 研究员