[中房研协]2022年第二季度房地产市场运行情况（政策篇）

  01

  中央层面

  支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求

  2022年第二季度，我国货币政策延续稳健，金融对实体经济的支持力度进一步加大。一方面，央行合理增加流动性供给。如下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点，上缴结存利润9000亿元等。6月末，广义货币供应量（M2）同比增长11.4%，比上年同期高2.8个百分点；上半年，社会融资规模增量为21万亿元，同比多增3.2万亿元，人民币各项贷款增加13.68万亿元，比上年同期多增9192亿元。另一方面，继续推动企业综合融资成本稳中有降。6月份，新吸收定期存款利率为2.5%，比上年同期低16个基点；新发放企业贷款利率为4.16%，比上年同期低34个基点。

  在房地产方面，中央进一步加大稳楼市力度。一方面，明确支持地方在坚持“房住不炒”前提下，因城施策完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心。另一方面，将支持刚性和改善性住房需求列为促消费、稳投资的重要举措，并出台下调首套房商业性个人住房贷款利率下限20个基点和下调5年期以上LPR 15个基点等重要政策，引导房贷政策实质性宽松。具体来看：

  （1） 坚持“房住不炒”定位，支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。4月29日，中共中央召开政治局会议提出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持“房住不炒”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。5月18日，国务院总理李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会指出，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。5月23日，国务院常务会议在促消费和有效投资中提出，要因城施策支持刚性和改善性住房需求。5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议提出，必须抢抓时间窗口，把稳增长放在更加突出位置，帮扶市场主体纾困、稳岗拓岗等政策能出尽出。

  （2） 引导房地产金融政策持续宽松，房企融资环境边际改善。4月18日，央行、外汇局等部门联合发文提出，要完善住房领域金融服务，更好满足购房者合理住房需求。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产开发贷款平稳有序投放。4月29日，央行召开专题会议指出，要执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。5月4日，证监会召开专题会议，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围。5月13日，银保监会发文指出，探索房地产发展新模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。5月15日，央行、银保监会联合发布通知，提出将首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。5月20日，央行发布公告称5年期以上LPR下调15个基点。5月16日，碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选为示范民营房企，将陆续发行人民币债券。5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议强调，要尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为，适当提高宏观杠杆率，支持财务可持续的企业适当加杠杆，居民家庭部门稳杠杆。6月2日，央行有关负责人在国务院常务会议上表示，将继续坚持“房住不炒”定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。6月29日，央行货币政策委员会第二季度例会重申，要维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

  （3） 有序加大保障性租赁住房建设。4月1日，共青团、网信办等部门联合发文提出，开展青年发展型城市建设试点，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加大保障性租赁住房供给力度。4月25日，国务院在释放消费潜力促进消费持续恢复有关意见中指出，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房等。5月27日，证监会、发改委联合发布通知，要求规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作。

  （4） 推进以县城为重要载体的新型城镇化建设。5月6日，中共中央、国务院联合发文提出，推进以县城为重要载体的城镇化建设，加快发展大城市周边县城，支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，引导人口流失县城转型发展等。6月7日，国务院批复关于“十四五”新型城镇化实施方案并强调，要坚持稳中求进工作总基调，以推动城镇化高质量发展为主题，以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新为根本动力，深入推进以人为核心的新型城镇化建设，完善以城市群为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局。

  （5） 严格房地产市场秩序整治和房屋工程质量监管。4月24日，国税局、市场监督管理局联合发布通知，要求加大对中介行业涉嫌虚假宣传、发布虚假违法广告等违规违法行为的查处力度。5月27日，国务院印发全国自建房安全专项整治工作的通知，要求各地全面摸清自建房基本情况，包括结构安全性、经营安全性、建设合法合规性等内容，并明确地方政府及相关部门要严格自建房用于经营的审批监督等。

  02

  地方层面

  调控频次创新高，宽松力度明显加大

  2022年第二季度，地方房地产政策面持续改善。尤其在4月29日中共中央政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”后，地方宽松性调控力度明显加大。

  一方面，宽松性调控政策密集出台。据中房研协测评研究中心监测，二季度地方累计出台房地产调控政策346条，创历史同期新高，较一季度增长168%。其中，宽松性政策305条，占比达88.2%，中性政策20条，紧缩性政策仅21条，占比约6.1%。另一方面，政策宽松由三四线城市向一二线城市扩展，且松绑“四限”、房票安置等刺激政策扎堆出台，宽松力度较一季度进一步加大。

  （1）宽松性调控多聚焦在放宽行政限制、加强公积金政策支持和发放购房财税支持等方面

  从调控内容来看，宽松性调控政策主要仍聚焦在放宽行政限制、加强公积金政策支持和购房财税支持等方面。与第一季度相比，第二季度有更多一二线城市加入政策宽松阵营。具体来看：

  在放宽行政限制方面，核心举措在于松绑“四限”和重启棚改货币化/房票安置。在松绑“四限”方面，典型代表有：广州放宽外地户口购房门槛，外地人购房允许断缴或补缴不超过3个月的社保，对能提供在本市退休证明材料、且退休之日前5年在本市连续缴纳社保或个税证明的非本市无房家庭，可限购1套商品住房；青岛将黄岛区、城阳区、崂山区王哥庄街道调出限购区域，并将非本市户籍家庭购房条件由购房前2年内在本市连续缴纳12个月以上个税或社保调整为在本市缴纳12个月以上个税或社保，取消“购房前2年”和“连续缴纳”等条件；合肥取消企业及外地居民家庭购房限制，并明确非限购区域住房（新站区、瑶海区、新桥产业园）不再计入家庭住房总套数；成都提出近郊区已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，并将无房居民家庭认定标准放宽至购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且购房日前2年内无住房转让记录；苏州新房由3年限售缩短至2年，二手房取消3年限售，同时，非限购区域（常熟、张家港）房产不再计入家庭限购套数；长沙提出家庭首套房网签或取证满4年即可购买第二套房；厦门明确二孩及以上且其中有一人未成年的本市户籍家庭可购第三套房，非本市户籍大专及以上学历持半年以上劳动合同或医社保证明即可在岛外购房；武汉提出非本市户籍居民购房社保要求由2年缩短至1年，投靠家庭可在限购区购买第三套房等。其中，无锡、宁波、沈阳、合肥、武汉、济南、太原、厦门、西安、南京、福州、成都等超20城放宽了二孩及以上家庭购房套数限制。在棚改货币化/房票安置方面，郑州、温州、昆明、常熟、江阴、南阳、绍兴、驻马店、南京溧水区、宁波奉化区等超20座城市或地区相继落地货币化/房票安置政策。

  在强化住房公积金政策支持方面，核心举措在于下调最低首付比例、上调最高贷款额度和放宽公积金提取限制等。据不完全统计，二季度在住房公积金政策上进行宽松性调整的城市或地区超100座。典型代表有：青岛将单缴职工贷款最高额度由36万元上调至50万元，将双缴职工家庭贷款最高额度由60万元上调至80万元，将二手房贷款期限与房龄之和最长不超过30年延长至不超过50年，取消房龄与首付款比例挂钩的规定；成都将“认房套数”范围调整为缴存职工在购房所在地的住房，将首套房申请同城化公积金贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房申请同城化公积金贷款最低首付比例由40%下调至30%；杭州将单缴职工贷款最高额度由50万元上调至60万元，将双缴职工家庭贷款最高额度由100万元上调至120万元，将名下无房且无房贷记录家庭购房首套普通住房公积金贷款最高额度上浮20%；合肥将单缴职工贷款最高额度由45万元上调至55万元，将双缴职工家庭贷款最高额度由55万元上调至65万元，将二手房贷款期限加房龄由最长不超过30年延长至不超过40年等。此外，自6月1日珠海率先提出“一人购房全家帮”公积金新政以来，已有包括泉州、邵阳、资阳、赣州、天津、沧州、秦皇岛、池州、六安、咸宁、唐山等十余城跟进。

  在加强购房财税支持方面，核心举措在于发放购房补贴和契税补贴。据不完全统计，二季度超60座城市或地区发布了购房财税支持类政策。其中，高层次人才往往可享受更高的补贴标准。典型代表有：郑州市航空港经济试验区对于高层次人才在区内首次购买新建商品住房的，最高给予300万元购房补贴，优秀教育人才购房最高给予50万元购房补贴，产业人才购房最高给予20万元购房补贴，博士、硕士、本科及专科毕业生购房分别给予10万元、5万元、2万元、1万元购房补贴；无锡根据“太湖人才计划”将人才分为A、B、C、D等4个类别，并对符合标准的人才最高给予1000万元购房补贴；呼和浩特对首次在呼购房的博士、硕士、本科生分别给予10万元、5万元、3万元补贴；武汉市经开区对全日制博士给予最高15万元生活补贴或购房补贴，对全日制硕士、“双一流”本科毕业生分别给予最高6万元、3万元购房补贴，最高6000元、3000元购车补贴；太原对符合条件的人才按照不同层级发放5-20万元的一次性购房补贴。对其他类人才发放2万元临时购房补助；长沙对新引进的国际级产业人才、国家级产业领军人才、省市级产业领军人才，分别给予200万元、150万元、100万元奖励补贴和200平方米、150平方米、100平方米全额购房补贴等。此外，株洲、上饶、黄石、岳阳、无锡、鹤壁、景德镇、钦州、东莞、大冶、淄博等三十余城发布了税费减免类政策。

  此外，上海、杭州、武汉、福州、大连、宜昌、长沙等十余个省市放宽落户限制，南京、常德、达州、南阳、洛阳、银川、六安、太原、驻马店、连云港、钦州、南通等四十余个城市优化商品房预售资金监管办法等，对促进地方房地产市场回暖也有一定助力。

  （2）紧缩性政策聚焦在商品房预售资金监管和房地产市场秩序整治等方面

  紧缩性政策主要围绕商品房预售资金监管和房地产市场秩序整治展开。具体来看：

  在商品房预售资金监管方面，典型代表有：钦州、宝鸡、山西等省市出台商品房预售资金监管办法，对商品房预售资金管理及使用细则进行规范；中山提出严格落实规范人民法院保全执行措施，确保商品房预售资金用于项目建设；漳州加强房地产项目预售资金与开发贷资金联动监管，要求开发贷资金必须按规定用于对应项目工程建设等。

  在房地产市场秩序整治方面，典型代表有：广州从从业主体管理、房源信息管理、租赁资金监管、经营行为等多方面对住房租赁市场做进一步规范；珠海明令房地产广告不得欺骗、误导消费者，不得宣传“学位房”“学区房”等；三亚持续开展房地产秩序整治规范工作，重点整治内容涉及房地产开发建设、房地产买卖、房屋租赁和物业服务4个方面；杭州严厉整治商品住房销售中以“养老”名义虚假宣传涉诈隐患等。