5月22日，2024中国房地产及物业上市公司测评成果发布会暨ESG发展高峰论坛在深圳举办。本次发布会由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院主办、北京中房研协技术服务有限公司与克而瑞集团承办，已连续开展了17年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。

  现场，行业专家与大咖齐集，国内头部物企、各领域代表性物企共聚，克而瑞物管重磅发布了2024中国物业管理上市公司研究成果，涵盖了2024中国物业管理上市公司20强以及细分领域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果为行业树立了权威风向标。

  【成果解读】

  资本市场表现：

  行业尚处下行周期，深度调整仍在继续

  （一）板块指数：物业板块走势依旧弱于大盘，与地产板块同频共振，物业股未能走出独立行情

  步入2023年，国内外经济环境呈现出前所未有的复杂性和不确定性。全球经济增长的普遍放缓，叠加持续发酵的贸易摩擦，成为充满挑战的2023年的大背景，对各行各业均产生了深远的影响。在这样的大环境下，物业企业面临着一系列棘手的问题，包括但不限于增长速度的持续放缓、盈利能力的持续承压。这些挑战的根源，部分在于外部宏观经济因素的制约，同时也与内部行业结构调整和转型升级的迫切需求密切相关。

  资本市场上的相关指标也清晰反映了物业行业的困境。恒生物业服务及管理指数的持续下滑，成为了行业现状的一个缩影。尽管恒生指数公司于5月份实施了大规模的成分股调整，意图通过优化指数构成来增强市场的信心和活力，然而，这一努力并未能从根本上扭转物业板块的颓势。截至2023年末，恒生港股通物业服务及管理指数收于1846.6点，与年初相比，累计跌幅高达45.9%。这一数据不仅映射出物业行业独立的困境，也与地产板块的整体走势形成了呼应。

  与恒生指数的对比中，物业板块的弱势表现更加明显。物业行业指数的疲软不仅体现在绝对数值的下降，更在于与大盘指数差距的逐渐拉大，这一现象揭示了物业企业在资本市场上吸引力的减弱以及投资者对其未来前景的不乐观预判。值得注意的是，这种市场情绪的低落也反映出市场对于物业行业能否有效应对内外部挑战、实现可持续发展的疑虑。

  此外，从各上市物企与其关联地产企业年内股价的走势来看，物业企业走势与地产企业同频共振，未能走出独立行情。

  （二）股价走势：整体降幅扩大，央国企稳定性减弱

  从股价涨跌幅变动情况看来，自2021年下半年以来，物业板块持续低迷。2023年完整年内，62家上市物企（不含年内上市的润华服务、众安智慧生活以及年内完成资产置换的珠江股份）平均股价涨跌幅为-36.8%，降幅继续扩大。

  按企业属性来看，央国企背景物企市场抗风险能力强于民营物企。年内民营物企平均股价涨跌幅为-40.8%，降幅较去年同期的-34.2%扩大6.6个百分点；央国资背景物企平均股价涨跌幅为-23.2%，降幅较去年同期的-8.3%扩大14.9个百分点。整体而言，央国企背景物企具有较强的资金实力和资源优势，面对市场波动时更具抗压能力，在下行周期中表现优于民营物企，但整体稳定性已有所减弱。

  （三）每股收益：港股下滑23.4%，沪深同比增长14.2%，但均好于地产开发板块

  从每股收益角度来看，物业板块每股收益大幅下滑，但整体好于地产开发板块。2023年末，港股物业板块每股收益中位数约0.13元，同比下降23.4%；沪深物业板块每股收益中位数约0.70元，同比增长14.2%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高0.25元和0.63元。

  （四）股东回报：分红率、股息率创双高，投资价值凸显

  从股东回报角度来看，2023年上市物企加强分红和派息力度，分红率和股息率创“双高”，物企投资吸引力凸显。分红方面，年内31家企业进行了分红，分红总额约82.9亿元。平均分红率为57.3%（剔除3家归母净利润为负数的企业），同比提升5.6个百分点。

　　股息率是衡量企业每股派发的股息与股票价格之间的比率，反映了投资者持有企业股票所获得的股息收益。投资者可以通过股息率评估判断企业的分红政策稳定性、长期分红能力以及盈利能力。2023年年内31家进行派息的上市物企中7成以上企业股息率超过5%，其中第一服务控股最高，为14.7%。

  （五）估值：市盈率由10.9倍回落至9.6倍，央国企背景企业市场认可度维持在高位

  从估值角度来看，2023年上市物企市盈率持续回落。截至2023年12月31日，上市物企市盈率均值约为9.6，与2022年年末的10.9相比下降了1.3。2022年受制于地产面的下行压力，物业股估值出现大幅下挫，一度降至历史最低值8.4倍。年末房地产政策回暖为物业股带来了一定的回调机会，于2023年4月达到年内最高位12.8倍，后因市场对物业行业的担忧以及经济环境的不确定性对估值形成压制，估值再度下滑。从企业表现来看，央国企背景企业市场认可度更高，平均市盈率为12.7，民营物企市盈率均值为8.5。

  （六）市值：百亿以上企业数量减少3家至6家，企业市值比例呈“二八分布”，30亿以下企业占比超75%

  从市值角度来看，当前上市物企市值均值较去年同期下降约45.5%，几近腰斩，百亿市值以上企业仅剩6家。截至2023年12月31日，市值在30亿以下的物企占比超75%，较2022年年末增加18.2个百分点。百亿市值以上的物企数量较2022年年末减少3家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、中海物业、保利物业和招商积余。

  运营规模分析：

  分化加剧，格局稳定；增速下滑、市拓提质

  （一）营业收入：营收均值与中位数差距进一步扩大，企业分化持续加剧

  2023年63家上市物企营收总额2895.9亿元，同比增长7.5%。营业收入均值和中位数分别为46.0亿元和17.9亿元，同比增长7.5%和5.4%。均值和中位数的差异由2022年的25.7亿元增加至2023年的28.1亿元。

　　在企业披露的业绩数据基础上，为进一步从企业规模、经营质量、成长潜力、资本市场表现及社会责任等维度研究企业，将上述样本企业以营收为标尺，划分四大梯队。其中，营收大于100亿元的9家企业为头部物企，50-100亿元的4家为大型物企，10-50亿元的31家为中型物企，小于10亿元的19家为小型物企。具体梯队划分及对应企业如下所示：

  企业方面，两极分化问题持续加剧，营收最多的碧桂园服务与营收最少的中天服务的差值已达125.4倍。即使以梯队划分，各梯队首尾落差也较高，头部、大型、中型及小型企业营收首位落差值分别为3.4、1.5、4.7和2.8倍。

  （二）市场格局：企业梯队格局继续保持稳定，中型企业梯队内竞争激烈

  从整体格局来看，企业梯队格局稳定，然而，梯队内竞争激烈，头部、中型和小型物企名次均有大幅变动。

  头部物企名次变动率为66.7%，TOP2企业发展稳定且与梯队内其余企业拉开了较大差距，绿城服务、招商积余、中海物业年内增长强劲，名次较去年有所提升。

　　大型物企名次均未发生变动，去年跻身第二梯队的金科服务今年营收同比下降0.5%至49.8亿元，以毫厘之差掉队。

　　中型物企名次变动率为83.9%，近半数企业名次下滑。其中，建发物业、越秀服务、华发物业服务等央国资背景物企、卓越商企服务等专注非住赛道的物企以及滨江服务、银城生活服务等注重区域深耕的物企名次提升。

  小型物企名次变动率为78.9%，近六成企业名次保持持平或有所提升。

  （三）营收增速：整体营收增速同比下滑8.5个百分点至7.5%，大型物企首次呈负增长

  2023年63家上市物企的营收总额由2020年的1605.4亿元增长至2023年的2895.9亿元，四年复合增长率为21.7%；从增速走势来看，年内同比增长7.5%，较去年同期下滑8.5个百分点。

　　分梯队来看，头部物企表现最佳，营收增速为9.8%，但从增长趋势来看并不容乐观，其增速同比下滑了15.7个百分点，是所有梯队中下滑幅度最大的；大型物企对地产的依赖度相对较大，年内地产风险尚未出清，非业主增值服务营收持续下滑，其营收增速减少7.8个百分点至-0.2%；中型和小型物企站稳了脚跟，增速有所回升，同比增长2.9和2.7个百分点至5.3%和6.5%。

  （四）在管规模：整体增速同比下滑5.3个百分点至12.0%，小型物企增速最快，中型物企增速下滑最猛

  2023年，整体经济环境依旧低迷，上市物企整体在管规模增量持续减少，增速再次放缓。具体来看，完整披露相关面积数据的52家上市物企的总在管面积由2020年的40.8亿㎡增长至2023年的76.0亿㎡，四年复合增长率为23.0%；从增速走势来看，年内同比增长12.0%，较去年同期下滑5.3个百分点。

　　分梯队来看，小型物企是唯一一个增速正增长的梯队，增速为15.1%，同比提升1.1个百分点；大型物企增速下滑最为明显，由去年同期的17.1%减少11.0个百分点至6.1%；其次为中型物企，下滑5.6个百分点至8.6%；头部物企的增速为14.7%，增速同比下滑4.4个百分点。

　　（五）合约面积：整体增速同比下滑9.1个百分点至4.3%，合约在管比下滑至1.43，仅头部保持8.0%的较高速度增长，其他梯队后续增长乏力

　　合约面积方面，完整披露相关面积数据的42家上市物企的总合约面积由2020年的54.6亿㎡增长至2023年的84.8亿㎡，四年复合增长率为15.9%；从增速走势来看，年内同比增长4.3%，较去年同期下滑9.1个百分点。

　　分梯队来看，大型物企增速下滑最为明显，由去年同期的10.7%减少12.9个百分点至-2.2%；其次为头部物企，下滑9.4个百分点至8.0%；中型和小型物企的增速分别为1.3%和0.2%，增速同比下滑7.9和5.7个百分点。

　　合约在管比方面，2023年，上市物企的合约在管比集中在1.05-1.95的区间范围内，整体均值为1.43，较去年同期下滑0.10。从比例上看，企业的储备规模仍可支撑其在短期内的规模增长，但从历年变化来看，上市物企的整体合约在管比已从2019年的1.77逐步回落至1.43，其主要原因是期间收并购事件的成交及地产端新开发项目的大幅减少。

　　分梯队来看，大致呈企业规模越大，合约在管比越高的特征。头部、大型、中型和小型物企的合约在管比分别为1.48、1.36、1.39和1.34，分别下滑0.10、0.09、0.10和0.17。

　　（六）地产供给：地产关联方供应量将持续降低，关联方在管面积占比整体小幅增长至48.4%

　　2023年，房地产投资受制于销售疲软、资金短缺等因素并无起色。年内企业投资格局维持“央国企强势、民企弱复苏、城投逐渐退出”的态势。房企投资意愿仍处在近年来低处。

　　根据克而瑞地产研究数据，2023年百强房企拿地销售比为0.21，较去年同期的0.18略有回升但和2021年之前相比已然大幅下降，此外近半数百强企业全年投资处于暂停的状态。2023年百强房企操盘面积和新增土地面积分别约为3.1亿㎡和1.3亿㎡，同比下降24%和3%。

　　从年报数据来看，完整披露相关数据的31家上市物企来自关联方的在管面积占比同比增长0.6个百分点至48.4%。分梯队来看，头部物企关联方面积占比减少3.8个百分点至56.3%；大型、中型和小型物企关联方在管面积占比分别为33.4%、47.6%和47.6%，分别增长3.9、1.6和1.0个百分点。

　　（七）收并购：持续降温、更趋谨慎；“升维服务业态”成为并购重点方向；资产收购式交易反哺地产

　　2023年，企业规模增长诉求降低，有质量的规模成为关注重点，收并购数量及金额也随着大幅下滑。据不完全统计，全年上市物企披露收购事项42起，累计披露交易金额33.7亿元，同比下降71.7%。

　　１.收并购更趋谨慎，部分企业终止收购

　　过往为了谋求规模的快速增长，企业全速迈出并购步伐，在部分尽调环节有所疏漏。2023年年内便有多家企业因并购标的陷入被动的局面，例如康桥悦生活因披露并购标的三笔担保导致预期信用损失合计108.8万元、卓越商企服务非全资附属公司北京环球财富物业管理收到了法院发来的民事起诉状等文件等。

　　企业收购更趋于谨慎，大额并购更是如此。据不完全统计，2023年由上市物企发起的收并购交易中，1亿元以上的交易共8起，10亿元以上交易仅一起，为中骏商管收购中骏集团旗下的北京门头沟奥莱项目，代价为10.9亿元。在2022年，1亿元以上交易共17起，10亿元以上交易共3起，其中交易额最大的事件为碧桂园服务对中梁物业的并购，代价约31.3亿元。

　　2．升维服务业态，打造差异化竞争优势成为企业并购主要方向

　　从并购标的的属性来看，专业服务的比例正逐渐提高。据不完全统计，2023年上市物企收购事项中超半数为专业服务，其中科技服务、环卫服务仍是企业专业服务的并购重点。同时，为打造差异化竞争优势，企业进一步向更细分的领域延伸，如特发服务增资入股四川大金源天鼎物业完成了企业在电站服务、能源物管方面的布局；彩生活收购北京师范大学旗下北京豪城物业65%股权加强了企业在高校服务方面的竞争力。

　　3．资产收购式交易频现，物企反哺地产关联公司

　　2023年，地产行业持续下行，物业企业频现关联交易输血地产公司。据不完全统计，年内含雅生活服务、远洋服务、中骏商管等在内的7家企业发起10起关联方资产收购，总涉及资金约25.7亿元，占全年上市物企交易金额的76.2%。

　　（八）市场拓展：第三方在管面积占比降至51.6%，主动清退外加上游企业“入场”，市拓竞争激烈

　　关联地产业务输送下滑，收并购不达预期甚至触发大额商誉减值，企业规模增长的动力源减少，越来越多的企业开始关注自身拓展能力的提升，华润万象生活、中海物业、招商积余等企业均在加快投拓体系建设。对于优质项目的争夺，部分企业更是不遗余力，2023年多起“带资进场”事件引发行业关注。

　　在竞争优质项目的同时，头部企业也主动退出了大量过往在规模导向下所收购的低盈利或亏损的项目。据公开资料显示，企业退出的项目主要分为四类。第一类，是无利润或低利润的项目；第二类，是只有微利但无现金流的项目；第三类，是管理难度大或不在企业深耕区域的项目；第四类，是管理成本高的项目。从头部企业项目退出规模来看，多家企业年内退出规模高达数千万方，相当于一家中小型物企的体量，企业提升规模质量的决心不可谓不大。

　　从上市企业数据来看，31家披露完整数据的上市物企来自第三方的在管面积占比为51.6%，较去年同期下降0.6个百分点。从企业角度看，共16家企业第三方面积占比高于均值，和泓服务和康桥悦生活该占比高于80%。

  运营质量分析：

  盈利能力回升，经营风险降低

  （一）盈利能力

  1．提质发展初见成效，净利润止跌回升

  2023年，物业行业风险逐步出清，高质量发展成为行业主旋律。物业企业回归服务本质，重回现金流逻辑，开源节流，提质发展。年内上市物企普遍呈现利润及利润率止跌回升的态势。

  2023年63家上市物企毛利润均值9.3亿元，同比增长1.5%；净利润均值2.6亿元，同比增长12.9%。头部、大型、中型和小型物企毛利润和净利润均值分别为37.5亿元、15.0亿元、5.2亿元、1.5亿元和13.3亿元、2.4亿元、0.9亿元、0.3亿元。

  2023年63家上市物企平均毛利率20.3%，同比下降1.2个百分点；净利率5.6%，同比提升0.3个百分点。头部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均净利率分别为18.8%、22.1%、22.8%、24.3%和6.7%、3.5%、3.8%、4.5%。

  2．营业成本率持续攀升至79.7 %，资产减值计提增速较去年的108.6%收窄至11.8%

  2023年63家上市物企平均营业成本率79.7%，同比提升1.2个百分点。头部、大型、中型和小型物企营业成本率分别为81.2%、77.9%、77.2%和75.7%，同比分别提升1.1、0.6、1.3和2.5个百分点。

　　受商誉及其他无形资产、金融及合同资产减值影响，2023年44家上市物企资产减值计提均值为2.91亿元，同比提升11.8%，较去年同期的108.6%增幅大幅缩窄。头部、大型、中型和小型物企资产减值计提均值分别为9.48亿元、4.60亿元、2.24亿元和0.45亿元，其中头部、中型和小型物企分别增长68.9%、11.9%和0.8%，大型物企减少44.5%。

  3．净资产收益率均值回升至7.1%，中型物企提升最为明显

  2023年63家上市物企ROE均值7.1%，较去年同期提升2.9个百分点；房地产企业ROE均值-9.3%，较去年同期提升1.0个百分点。房企ROE均值持续低于物企ROE均值，2023年低于物企16.4个百分点。

　　2023年头部、大型、中型和小型物企ROE均值分别为-2.2%、5.6%、13.0%、2.3%。其中头部和小型物企同比下滑9.7和11.2个百分点，大型和中型物企同比提升3.0和15.4个百分点。

  （二）经营风险

  1．物企资产负债率整体平稳，仅头部物企略有下降

  2023年63家上市物企资产负债率整体平稳，与2022年水平基本持平。物企以轻资产业务发展为主，2023年年内物企收并购更趋谨慎，数字化投入、城市服务等业务发展趋于平稳，对企业造成波动的大笔支出有限。

  2023年63家上市物企资产负债率均值49.2%，较去年同期提升0.5个百分点；房地产企业资产负债率均值63.7%，较去年同期减少1.6个百分点。房企资产负债率均值持续高于物企，2023年高于物企14.5个百分点。

　　2023年头部、大型、中型和小型物企资产负债率均值分别为53.5%、44.4%、49.2%、48.2%。其中头部物企较2022年下降了2.7个百分点，大型、中型和小型物企则分别提升了1.1、0.2和2.3个百分点。

  2．物企应收账款连年走高，应收账款周转天数持续上升至113.9天

  2023年地产对关联物企带来的影响仍在延续，前介业务、案场服务以及车位代销等传统关联业务规模减少，相关费用延期支付、物业费拖欠等状况未能得到有效解决，物企应收账款总额持续走高。

  63家上市物企应收账款总额2020年至2023年分别为391.5亿元、623.8亿元、832.4亿元和953.7亿元；应收账款总额连续四年增长，四年分别同比增长34.9%、59.3%、33.5%和14.6%。

　　2023年63家上市物企应收账款周转天数持续上升，2020年均值为74.9天，2021年均值为76.9天，2022年均值为103.2天，2023年均值为113.9天，同比增长10.4%。

  3．经营现金流量净额增速再次回正至近150%，大型物企营业现金比率提升22.4个百分点

  经营现金流量净额更加真实的反应企业经营质量，通过该指标维度可以看出，物企今年的实际经营状态与去年相比有明显提升。披露相关数据的43家上市物企2021-2023年由经营活动产生的现金流量净额分别为236.6亿元、97.2亿元和239.5亿元，增长率分别为-13.6%、-58.9%和146.3%。

　　2023年头部、大型、中型和小型物企营业现金比率分别为10.1%、11.9%、8.3%和7.8%。四个梯队的营业现金流比率均值均呈现上升的趋势，其中，头部、大型、中型和小型物企分别较2022年提升3.4个百分点、22.4个百分点、2.2个百分点和9.7个百分点。

  （三）经营效率

  1．人均在管面积同比增长14.3%突破8000㎡/人，人均净利润止跌回稳

  近年来，营收增长乏力，营业成本持续走高，加之受地产关联方的流动性危机和市场下行影响，物业企业也不得不过起缩衣节食的日子。年内，上市物企强化企业内部管控，全方位降低成本，最直接有效的员工成本自然难逃“动刀”。

  从数据上看，上市物企中有56家完整披露了近年的雇员人数相关数据，其中24家物企出现了不同程度的减员，占比超四成，总减员人数超6万人。减员比例最大的是第一服务控股，下降比例约39.2%。

　　受此影响，2023年企业员工总数增速大幅度放缓，企业的人均管理面积突破8000㎡/人，人均净利也与去年基本持平。完整披露相关数据的46家上市物企2021-2023年人均管理面积分别为7501.6㎡、7022.7㎡和8029.5㎡，2023年人均管理面积增速为14.3%，较去年同期的-6.4%提升了20.7个百分点。

　　完整披露相关数据的56家上市物企2021-2023年人均净利润分别为2.63万元、1.37万元和1.36万元，2023年人均净利润微降0.4%，较去年同期的-47.9%提升了47.5个百分点。

  2．单城市项目密度较去年提升，但仅有7家企业高于均值，行业依旧分散，企业长尾效应明显

  2023年，上市物企持续推进城市深耕战略，加码布局重点区域和城市，提高其在重点区域的市场占有率以实现品牌效应和运营效益的双重提升。根据披露城市布局相关情况的30家上市物企数据，其平均布局81个城市，单城市在管面积均值为170万平方米，较去年同期的153万平方米增长约11.1%。但大部分企业单城市在管面积依旧较低，仅有7家物企单城市项目密度超过均值。

　　从布局城市和单位城市在管面积关系图来看，仅有雅生活服务、绿城服务、华润万象生活、中海物业、招商积余及永升服务布局城市数和单城市在管面积均超过均值。上市物企单城市布局密度普遍较低，在布局广度和服务深度上尚有较大扩展空间。

  （四）管理能效

  2023年，上市物企通过技能培训、团队打造、科技发展等方式精简人员、提高工作效率，提升管理效能。据统计，2023年62家上市物企整体管理费率（管理费用在总营业收入中的占比）为8.0%，较去年同期下降0.8个百分点。

　　从企业做法来看，管理效能的提升一方面来自于软硬件的应用，例如中海物业通过软硬机器人应用及停车场无人值守等改造，提升服务效率超30%，在低碳节能效率达到50%以上；招商积余开展线上线下交叉检查和客户监管相结合的管控模式，进行业务流程再造，实现内外闭环，巡检效率提升26%；华润万象生活试点停车管理平台，取消纯车行岗人员，缴费效率提升100%。另一方面，敏捷团队的打造、成本的集约化管理等也是企业降低运营成本，提升经营效率的重要方式。

  增长曲线分析：

  基础服务占比增加，城市服务盈利不佳

  （一）基础物管服务：收入占比提升至66.8%，小型企业更依赖收入基本盘

  2023年完整披露相关数据的48家上市物管企业基础物管服务营收总额1693.2亿元，同比增长12.9%。受地产、宏观经济等因素影响，基础物管服务占总营收的比重持续提升，年内同比上升3.2个百分点至66.8%。

　　头部、大型、中型和小型物企基础物管服务收入均值分别为136.2亿元、48.7亿元、14.2亿元和4.8亿元，占各梯队营收的比重分别为66.5%、71.6%、64.6%和72.8%，同比分别提升1.4、7.4、3.1和6.1个百分点。

  （二）社区增值服务：总收入同比增长5.6%，细分赛道各有亮点

  1．营收总额约331.2亿元，收入占比基本企稳

  在过去的一年里，中国经济的回暖进程较为温和，尚未完全达到先前的预期水平。在此背景下，部分企业对未来市场的展望持有审慎态度，而居民的消费意愿也呈现了趋缓的态势。

  2023年完整披露相关数据的48家上市物企社区增值服务营收总额331.2亿元，同比增长5.6%，占营收的比重为13.1%，同比下降0.2个百分点。从企业表现来看其中，社区增值服务营收排名前五的企业分别为：碧桂园服务、绿城服务、保利物业、雅生活服务和恒大物业，对应社区增值服务收入分别为37.5亿元、35.7亿元、28.2亿元、23.4亿元和21.7亿元。

  头部、大型、中型和小型物企社区增值服务收入均值分别为24.0亿元、10.1亿元、3.6亿元和0.8亿元，占各梯队营收的比重分别为11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中头部、大型和小型物企同比分别下降0.5、1.8和0.4个百分点，中型物企提升1.5个百分点。

  2．社区增值服务平均毛利率持续下行，年内下降3.1个百分点至32.7%

  2023年完整披露相关数据的36家上市物企社区增值服务平均毛利率为32.7%，同比下降3.1个百分点。一方面，上市物企社区增值服务收入增长受限，但固定成本难以降低，部分业务的获客成本还在上升，导致盈利能力进一步收窄。另一方面，社区增值服务中毛利率相对较高的社区传媒、租售类业务收入增长受限，而毛利率相对较低的社区零售、硬装类业务收入占比上升，结构性拉低了平均毛利率。

  梯队表现方面，头部、大型、中型和小型物企社区增值服务平均毛利率分别为31.9%、31.0%、36.2%和36.1%，除中型物企与去年同期持平外，其余梯队均有一定幅度的下滑，头部、大型和小型物企平均毛利率分别下降4.6、0.7和3.4个百分点。

　　从企业表现来看，2023年共有10家上市物企社区增值服务毛利率高于40%，金科服务、佳兆业美好和鑫苑服务3家企业高于55%。其中金科服务毛利率最高为58.2%，同比增长30.3个百分点，主要原因是社区传媒和广告等高毛利园区经营业务快速恢复，年内其园区经营服务收入达2.4亿元，同比增长270%。此外，金科服务也主动调整了非核心业务的服务模式和架构，部分业务从自营模式转变为平台模式。

  3．社区增值服务坪效小幅回落，平均坪效跌至6.5元/㎡

  2023年完整披露相关数据的26家上市物企社区增值服务平均坪效为6.5元/㎡，较去年同期降低0.4元/㎡。年内多家上市物企社区增值服务聚焦高附加值、高复购率的可持续性业务，持续提升经营绩效。例如永升服务主动放弃部分低毛利率及可持续性较差的业务；融创服务主攻核心城市，聚焦业主需求与物业有优势的品类，并取得显著成效。

  企业表现方面，2023年共计6家上市物企社区增值服务坪效超10元/㎡，其中建发物业坪效高达24.2元/㎡，同比提升12.9元/㎡。绿城服务、中海物业、中骏商管等多家上市物企社区增值服务坪效也稳步提升，经营质效不断增强。

  4．细分赛道各有亮点，存量房局改、充电桩等新兴业务获突破

  2023年，在物业管理行业高质量发展的大背景下，诸多上市物企主动求变，聚焦可持续性、现金流有保障的业务，缩减增收不增利的业务，并通过调整城市布局、服务品类、组织架构等一系列措施改善社区增值服务经营效能。在美居、到家、社区零售等服务赛道均取得了亮眼的成绩。

  美居服务：2023年，13家上市物企美居服务总收入约27.5亿元，同比增长约52%。年内存量房局改成美居服务重要业务方向，多家上市物企发力存量房局改业务。例如融创服务存量房局改业务试点取得突破，4大主力产品涉及墙面刷新、厨房改造、卫生间改造和阳台改造。在其已交付超10年的重庆奥园住宅试点项目中，4个月内总签约金额达170万元，客单价约1.6万元/单，复购率高达22%；万物云蝶城赋能局装业务，其美居服务品牌“研选家”已在40个蝶城落地局装业务，主推厨房、卫生间和阳台三大核心局装产品，2023年签约金额达3.5亿元，同比增长68%。

  到家服务：到家服务是社区增值服务的优质赛道，相较于家政服务企业，物业企业在获取客源、降低服务成本等方面存在天然竞争优势。年内7家上市物企到家服务总收入约19.8亿元，同比增长44%。万物云、华润万象生活、建发物业等企业到家服务收入持续高增长。例如华润万象生活年内“一呼管家”实现收入2.9亿元，同比增长78%；万物云年内维修家政业务实现收入2.5亿元，同比增长137%；建发物业与优质供方“牛仔很忙”等合作共建，不断提升服务体验，推动社区家政业务深化落地，年内到家服务实现收入0.8亿元，同比增长59%。

  社区零售服务：2023年，社区零售服务主要呈现“抓节庆、优选品”两大趋势。一方面，注重营销节点，主抓春节、端午节、中秋节三大节营销活动，助力节庆礼品消费。另一方面，结合消费趋势，优化选品策略，以“走进原产地”、“甄选好国货”等销售策略谋求产品突围。年内13家上市物企社区零售服务总收入约41.2亿元，同比增长7%。企业方面，新希望服务背靠集团资源优势，其牛奶单价低于电商约38%，月销售量超1万箱；中海物业瞄准酱香型白酒市场，打造“臻知己”高端酱酒品牌，并通过电商平台、社区集市、社区团购等多种渠道销售。

  空间运营服务：2023年，25家上市物企空间运营服务总收入约45.1亿元，与去年同期相比基本持平。年内充电桩业务成为空间运营服务重要业绩增长点。例如雅生活服务完善社区安全充电桩，在管项目累计插口超10万口，并推行项目合伙人机制；融创服务非机动车充电桩覆盖323个项目，同比增长276%；新城悦服务也于年内启动社区充电桩的运营管理业务。

  租售服务：受持续低迷的房地产市场环境影响，租售业务进展受阻，一手房代理收入显著下滑。与此同时，“去地产化”成为众多上市物企的共同选择，以恒大物业为代表的多家上市物企积极扩大租售自营规模，保利物业更将租售服务升级为托房服务，即将传统租售交易延伸至围绕房屋资产为核心的全周期一体化服务，涉及咨询、交易、托管、养护等，打造轻门店、重服务、强社区联动模式。年内16家上市物企租售服务总收入约30.6亿元，同比下降2%。

  （三）非居业务：多元赛道并进，发展潜力强劲

  1．非住业态物管服务：占总在管面积比例均值约37.0%，其中头部企业比例最高，占比近5成

  物业服务企业在依靠多途径扩张规模的同时也不断加强对多元业态的布局，从而扩展服务边界，寻找新的创收和盈利增长点。从32家完整披露了相关数据的上市物企情况来看，多数物企服务的业态目前仍是以住宅为主，2023年住宅物业占总管理面积的63.0%，非住物业占比为37.0%。但从增长速度来看，非住物业表现更佳，2020-2023年，物企非住物业在管面积均值由26.4百万㎡提升至49.0百万㎡，复合增长为22.9%；而同期住宅物业在管面积均值由52.0百万㎡提升至83.4百万㎡，复合增长率为17.0%。

　　分梯队来看，2023年头部物企非住物业在管面积均值为250.4百万㎡，同比增长20.0%，占比为49.2%。大型、中型和小型物企非住物业在管面积均值分别为71.1、18.5和6.5百万㎡，占比分别为28.6%、24.4%和24.3%。

  2．商业运营服务：经营表现各异，盈利能力保持在较高水平

  近年来，在利润增长的业绩指引下，多家物业服务企业加码高收益的商业运营赛道，并在服务过程中逐步将商业物业管理与商业运营深度融合，推行“商业物管+商业运营一体化”的服务模式，通过对商业的有效的运营和管理，为自身开拓更广阔的价值增长空间。服务内容方面，商业运营服务主要包括向租赁开发商或业主自持的物业进行商业经营管理、在物业开发商投资阶段提供物业市场研究及定位服务、在物业开业前的准备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、商业策划咨询、租户招揽及筹备开业服务及在物业运营阶段向业主或租户提供租户招揽、运营及管理服务。

  2023年，共有14家上市物企披露了商业运营服务相关数据，其中宝龙商业、碧桂园服务、星盛商业等8家企业将商业运营服务单独披露，华润万象生活、越秀服务、远洋服务等6家企业将商业运营服务和商业物业管理服务同步披露。因数据无法进行详细拆分，不可避免地存在一定误差。

  从营收表现来看，上述14家上市物企商业运营服务总收入约113.6亿元，同比增长10.4%。其中建发物业、招商积余和新希望服务营收增速最快，分别为188.3%、138.7%和30.1%。利润方面，商业运营服务的毛利率整体维持在较高水平。2023年，11家披露相关数据的上市物企商业运营服务整体毛利率为45.2%，较去年同比提升3.4个百分点。其中新希望服务、华润万象生活和星盛商业毛利率最高，分别为60.2%、58.4%和52.5%。

  3．设施管理服务：未形成规模化发展，现阶段仅有头部物企大力拓展

  在多元业务的探索中，部分上市物企也尝试延伸服务内容至涵盖空间管理、能耗管理、环境管理、综合服务等方面的设施全生命周期解决方案中，通过提升项目管理效率，为企业客户创造最大价值。目前，上市物企在设施管理方面的探索与发展仍处于初级阶段，尚未形成规模化发展。

  业绩方面，仅有万物云、保利物业、招商积余、卓越商企服务等少数物企对相关业务进行阐述，拓展动作也主要集中于头部物企。例如万物云凭借突出的品牌优势及拓展能力，管有综合设施管理服务项目1448个，较去年同期增加366个，实现营收83.0亿元，同比增长10.0%，在总营收的占比达25%；保利物业实现从PM基础物管服务到IFM综合设施设备服务产业布局，年内取得京东集团北京总部大厦、武汉华星光电T3厂区等IFM综合设施设备服务项目；招商积余通过旗下综合设施运营服务公司、楼宇科技公司和南光电梯科技公司，为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户提供设施管理服务。

  4．公建及城市服务：营收增速大幅下降，盈利能力普遍下滑

  公建及城市服务市场容量超万亿，近年来，随着此类需求不断释放，万物云、保利物业、招商积余等上市物企纷纷积极介入。2023年，共有18家上市物企披露了公建及城市服务相关数据，相关业务总营收约171.2亿元，同比增长6.1%，较去年同期近40%的增速大幅放缓。碧桂园服务、保利物业、恒大物业营收占据前三，分别为48.8亿元、26.2亿元和17.3亿元。盈利能力方面，8家披露了相关利润数据的企业该类业务整体毛利率为15.7%，较去年同期下滑了1.2个百分点。其中苏新服务、荣万家和碧桂园服务毛利率最高，分别为21.0%、18.6%和16.8%。

  社会责任分析：

  大力稳岗就业显成效，积极探索可持续发展

  （一）纳税总额：同比下降2.9%至64.7亿元，头部物企贡献税收总额近七成

  物业服务企业积极承担纳税义务。2023年，63家上市物企纳税总额约64.7亿元，同比下降2.9%；纳税均值约1.03亿元，与去年同期基本持平（1.06亿元）。其中，头部物企纳税额占比同比下降0.5个百分点；大型物企纳税额占比同比增长5.3个百分点；中型物企纳税额占比同比下降4.0个百分点，小型物企纳税额占比下降0.8个百分点。

  （二）吸纳就业人数：吸纳就业人数基本保持稳定，四成上市物企容纳近九成人员

  作为劳动密集型行业，物业服务企业一直是落实稳就业的重要力量之一。2023年，披露相关数据的56家上市物企共吸纳就业人数111.6万人，同比下降1.3%；平均每家企业吸纳就业人数约19927人。企业员工总数超过万人的企业有23家，占总人数的比重为87.8%。

  （三）ESG管理：加强探索ESG管理，推动行业可持续发展

  在当今商业环境中，环境、社会及公司治理（ESG）已成为衡量企业可持续发展能力的关键指标。上市物业服务企业作为城市发展的重要组成部分，其ESG管理水平直接关系到企业的长期竞争力和社会形象。

  当前，上市物业服务企业的ESG管理水平整体呈现出积极向上的态势，反映出企业对于可持续发展认识的深化与行动的加速。

  在环境（E）方面，大多数上市物业公司均重视节能减排和绿色运营，普遍实施了能源管理系统，推广使用节能设备和技术，如LED照明、智能温控系统等，以降低能耗和碳排放。同时，垃圾分类管理和绿色供应链管理也成为行业共识，体现了物业企业对环境保护的持续承诺。

　　在社会（S）方面，上市物业公司普遍强化对员工权益的保障，包括提供职业培训、健康安全的工作环境和多元化的职业发展路径。此外，针对社区服务，企业强调了提升服务质量，加强与业主的沟通，以及通过智慧化手段提高居住体验。物业服务企业推出的智慧社区平台，不仅便利了业主生活，还有效提升了社区的安全管理水平。在社会责任方面，各公司普遍参与社区公益，支持教育、扶贫等社会公益活动，展示了良好的企业公民形象。

  在治理（G）方面，上市物业公司在公司治理结构上普遍遵循高标准，强化董事会独立性，提高透明度和信息披露质量。许多企业引入了独立董事制度，加强了内部审计和风险管理体系，通过建立完善的合规体系，有效防范了经营风险，保障了公司和股东的长远利益。

  然而，尽管取得了显著进步，上市物业公司在ESG管理上仍面临挑战，如环境目标的量化与实现路径需进一步明确、社会责任项目的可持续性和影响力评估机制尚待完善、公司治理中的利益相关者参与度有待提升等。未来，物业企业应持续优化ESG战略，深化数字化转型，强化与内外部利益相关者的沟通与合作，以ESG建设为驱动力，推动行业和社会的全面可持续发展。

  研究结论

  随着行业发展的深化，在宏观经济周期的背景下，物业管理行业在资本市场、运营规模、运营质量、增长曲线及社会责任等多个维度的现状与挑战。尽管行业整体增速放缓，但物业服务企业通过提质增效、优化服务结构，正逐步实现从传统物业管理向现代服务业的转型。

  从长期来看，行业利好政策不减过往，市场增长空间仍在。面向未来，首先，物业服务企业应加强风险管理能力，以应对资本市场的不确定性和宏观经济的波动。同时，企业应加强内部控制，提高财务管理水平，确保充足的流动性和偿债能力，以抵御潜在的市场冲击。

  其次，深化服务创新是提升物业服务企业竞争力的关键。企业应紧跟市场需求变化，不断探索和创新服务模式。同时，企业应注重个性化和差异化服务的开发，根据业主的具体需求，提供定制化的服务方案，增强客户粘性，提高市场竞争力。

  数字化转型是物业服务企业实现高质量发展的必由之路。企业应加大在信息技术领域的投入，利用大数据、云计算、物联网等现代信息技术，构建智慧物业管理平台。

  人才是企业发展的核心资源。物业服务企业应重视人才的培养和引进，建立一套科学的人才培养体系。通过与高校、研究机构等合作，开展专业培训和技能提升项目，提高员工的专业技能和服务水平。同时，企业还应建立合理的激励机制，吸引和留住优秀人才，为企业发展提供人力支持。此外，企业还应加强企业文化建设，营造积极向上的工作氛围，提高员工的归属感和忠诚度。

  ESG绩效是衡量企业可持续发展能力的重要指标。物业服务企业应加强环境保护，推动绿色运营，减少能源消耗和碳排放。通过引入节能技术和设备，提高能源利用效率。同时，企业还应加强社会责任建设，保障员工权益，提高服务质量，参与社会公益活动，树立良好的社会形象。在公司治理方面，企业应加强内部控制，提高透明度，保护投资者利益。通过提升ESG绩效，企业不仅可以提高自身的市场竞争力，还可以吸引更多的社会责任投资，实现可持续发展。

  物业服务企业在当前的市场环境下，面临着诸多挑战，但同时也存在着巨大的发展机遇。企业应加强风险管理，深化服务创新，推进数字化转型，强化人才培养，优化资本结构，提升ESG绩效，并加强行业合作。通过这些措施，企业不仅可以提高自身的竞争力，实现可持续发展，还可以为社会创造更大的价值，推动整个行业的健康发展。未来，随着技术的进步和社会的发展，物业服务行业必将迎来更加广阔的发展前景。