每平方米直降5000元?河北廊坊燕郊一楼盘降价一日被叫停

市场彭红侠 2023-10-31 10:18:51 来源:中房报

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  “新地块入市16000元/平方米起,额外赠送3500元/平方米全屋智能精装,现在交2000元意向金,开盘可抵10万元。”近期,燕郊一则新项目开盘大幅降价的消息引发市场广泛关注。

  中房报京津冀了解到,上述网传消息所指楼盘是三湘印象森林海尚城,位于燕郊高楼镇,为三河市湘德房地产开发有限公司(以下简称“湘德房产”)开发建设,销售均价21000元/平方米。

  按其宣传口径来算,三湘印象森林海尚城每平方米直降5000元。

  对于三湘印象森林海尚城大幅降价,项目销售人员解释称,并非所有房源都降价,只有一套16000元/平方米左右的特价房源。

  “不只一套特价,是一个单元。”购房人赵然对记者表示,开盘当天曾去售楼处了解过,一个单元都有优惠活动,不过价格与此前宣传并不相符。“16000元/平方米是噱头,我了解的最低价格近17000元/平方米,稍高一些的楼层18000元/平方米以上。”

  燕郊房产经纪人田雨对记者透露,因项目降幅过大开盘次日就已被叫停。10月22日项目发布的情况声明证实了这一说法。

  声明显示,“自即日起暂停海尚苑东区项目二期6#、7#楼销售,将对两栋楼定价进行深入研究论证,待报批市政府相关部门依规审批后再行销售。”

  再定价需要政府相关部门审批,那此前销售价是否得到相关部门认可?上述销售人员表示已经拿到许可,“卖这个价格肯定要有备案价格(支撑)”。

  对于这一说法,记者联系了三河市住建局房产市场管理部,对方表示“需要请示上级领导”。截至发稿,未收到上述部门回复。

  被叫停背后

  公开资料显示,2011年9月,三湘印象与其他股东合资成立了湘德房产,并出资8.59亿元获得了三河燕郊高新区占地面积36万平方米的地块,折合约542亩地。项目由6个地块组成,建筑面积合计达到117.93万平方米。

  穿透项目公司股权后可见,三湘印象间接持股50.49%是第一大股东,二股东江苏一德持有48.51%,知名导演张艺谋间接持股1%,是湘德房产的第三大股东。

  从三河市住房保障与房屋管理局网站上查询了解到,项目最近一次取证在2023年9月,取证项目为东区(二期)6#、7#楼,建筑面积173979.3平方米。

  “三湘印象新开的这期只卖了1天就封了。”至于封盘原因,周边在售楼盘销售人士认为是项目虚假宣传导致。“16000元/平方米卖的是毛坯价格,但是项目需要捆绑3000元/平方米精装包,折合销售单价超19000元/平方米,比宣传优惠价高出不少。”

  “主要是降价太多,前期购买的业主维权。”赵然表示,此前有朋友购买三湘印象森林海尚城西区项目,成交价格约22000元/平方米,当前新盘销售价远低于业主购买价。

  对于降价原因,赵然认为与楼栋位置有关。“这个单元做特价主要是因为地理位置欠佳,离地铁站最远,且东、北两侧紧挨道路,南侧直面小学教学楼,附近是正在建设的工地,长时间的噪音和灰尘会影响居住体验。”

  田雨则表示,三湘印象降价源于定价偏高,区域发展周期长。“就目前的区域发展和配套来说不值22000元/平方米售价,同样的价格可以选择燕郊配套更成熟的区域。”

  “根本原因可能还是开发商急于回款。”多位经纪人表示,年底开发商要应对大量工程款项的支出需求,当前市场低迷给三湘印象的资金链造成很大的影响,通过降价促销缓解销售紧张。

  “尽管低折扣确实带来了高关注度,但是这种制造噱头的方式不可行,扰乱市场的正常秩序。”燕郊一位销售人士表示,三湘印象降价给本地楼盘带来不小冲击,尤其是燕郊高端项目“御系列”。

  “原本要在下半年入市的御东君著可能要推迟开盘,因为它定价较高且离三湘印象近,受到的冲击更大一些。”上述销售人士补充。

  “卖不动”的森林海尚城

  当前楼市环境下,三湘印象去化周期尚不可知,但此时其产权已缩水12年。

  公开资料显示,2011年10月,三湘印象拿下这个百万平方米的超级大盘后迟迟没有开发,甚至引来深交所发函质询。三湘印象认为,未开发原因在于项目未完成拆迁和“七通一平”,达不到净地交付标准,项目没有赶上2015年开启的房地产上涨周期。

  根据年报,2015年项目的14号地块终于打桩开工,15号地块取得四证可以开工建设,而剩下的16~19号地块尚未有动工迹象。

  森林海尚城最先开工的14号地块是商服项目,而非销售更为容易的住宅项目。在项目开工建设4年后即2019年,森林海尚城的14号地块终于迎来预售,预售面积31663.32平方米,当年销售14025.2平方米。

  截至2023年上半年,项目可售面积10.83万平方米,但累计销售只有19170.56平方米。这也就意味着,4年时间森林海尚城14号地去化不足18%。

  商办项目预售惨淡,住宅项目同样差强人意。

  森林海尚城15号地、16号地,可售建筑面积共计约23.42万平方米,截至2023年上半年,两地块累计预售约13.87万平方米,销售39个月去化不足60%。

  在森林海尚城6宗地块中,除上述已销售的3地块外,18号地仍在建设施工,17号地和19号地尚未开发,待开发建筑面积41.48万平方米。可以预见的是,滞缓的开发节奏将使项目产权进一步缩水。

  年报显示,位于燕郊的森林海尚城是三湘印象唯一在售住宅项目,也是唯一住宅土地储备。2023年上半年,三湘印象营业收入约1.8亿元,其中房地产销售8734.6亿元,占据营业收入48.39%。

  1.8亿元的销售规模在上市房企中明显处于末位,而多年未摘地土地储备告急,将使三湘印象地产业务面临“无米下锅”的窘境。

  (受采访者要求,赵然、田雨等皆为化名)

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

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日期指数环比同比
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2022.121572.1-0.92%-0.11%
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2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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