国庆节前夕，广州打开了住房限购的一道口子，10月便成为了检验政策效果的一个重要窗口。

  根据广州中原研究发展部的统计，10月份，广州新房网签6521宗，创近5个月来的新高，环比上升43%，同比增长23%。二手房的活跃度也有所提高，来自广州市房地产中介协会的数据显示，广州的二手住宅在10月份网签了9361宗，环比、同比的增幅分别为9.6%、41.3%。

  从成交结构可以看出限购放松对销售的拉动作用，番禺区新房、二手房成交宗数的环比增幅高达192%、37%。

  也有企业表示需理性看待数据的变化，“10月份我们番禺项目的网签量多了不少，但都是限购放松之前成交的。政策有一定作用，但效果没有想象中那么好。现在依然是任重，道不知有多远。”

  放开限购的区域成交大涨

  9月20日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将黄埔区、番禺区、花都区及白云区的部分区域剔除出限购范围，将非户籍人口在限购区的购房门槛由缴纳5年社保或个人所得税下调至2年，全市二手房增值税免征期也由5年降至2年。

  在这份政策大礼包的刺激下，广州10月份的新房市场热度有所回升，特别是番禺区、黄埔区等非限购区域。广州中原研究发展部的报告显示，作为10月份广州新房的成交焦点，番禺区的促销力度虽然不算大，但整体销售氛围热烈，限购政策放开后吸引了不少深圳、珠海的客户，多个板块推售活跃。

  10月份，广州全市6521宗的新房网签成交中，番禺区、黄埔区分别排在第一、第二的位置，其中番禺区成交了1707套，占了全市总量的26%，黄埔区则网签了882套，环比增长16%。而在10月份广州单盘成交量的TOP10中，番禺区及黄埔区的项目共占了8成。例如，位于番禺区的祈福缤纷汇、越秀和樾府的成交套数分别环比增长了444%、362%，黄埔区的时代印记环比增长了447%。

  二手房市场也从新政中受惠，不少原本处于观望状态的买家开始陆续入市，继9月环比增长4.76%之后，10月广州市二手住宅网签套数环比增幅扩大至9.56%。广州市房地产中介协会认为，成交量上升一方面是因为部分区域优化限购，部分潜在的购房需求得到释放，另一方面则是由于增值税征免年限由原来的5年缩短至2年，大大降低次新房交易相关方的税费负担，次新房流通效率提升。

  分区域来看，番禺区依然是二手房成交宗数最多的区域，10月份网签了1718套，环比增长37%。黄埔区则网签了605套，环比增长39%，其中，万科尚城和实地常春藤的网签宗数环比分别增长267%和189%。

  新房库存超1000万平方米

  虽然10月份的数据有令人欣喜的一面，但广州的库存压力依然不容小觑。截至10月末，广州全市的新房库存量为1191.1万平方米，去化周期19.2个月，仍处于近一年高位。截至11月1日，贝壳外网显示的放盘量为142278套，按照10月份的成交量计算，也要消化15个月。

  “竞争太激烈了。”广州某在售项目的内部人士对中国房地产报记者表示，该项目周边今年新上市了好几个竞品，客户群雷同，几乎是贴身肉搏，为了抢客，有的竞品开出了4个点的佣金费。“我们做不到，只能靠服务、靠交付品质了，没有什么营销手法能用。”

  某房企营销负责人也表示，就企业而言，能用的营销手段早就都拿出来了，但消费者的预期并不是短期内能转变的。“现在广州的外来人口没以前多了，刚需、刚改又倾向于没必要不花钱。我们就算给10个点的佣金，中介也带不来客户。”

  认购数据能够说明问题。根据克而瑞的监控，10月的最后一周，广州全市163个热点项目总计来访12419台，环比下降4%，认购量376套，环比下降11%。国庆节后，全市来访认购数据已经连续三周环比下滑，市场氛围趋于冷静。

  二手房市场的走势同样不容乐观。根据广州市房地产中介协会披露的数据，11月，消费者入市意愿指数下降13.97个百分点至49.12，观望客群仍占据市场主导地位，后市成交可能面临较大下行压力。

  克而瑞发现，自8月底宣布“认房不认贷”后，广州二手房每周新增的挂牌量都超过1000套，“增值税5改2”正式落地后，当天就新增了1775套房源。在供应量大增的背景下，业主们被迫大幅下调价格预期，割肉出售。例如，位于天河区的招商雍华府10月份成交了一套总价816万元的单位，年初的时候，同样的户型，能够卖到1000万元以上。海珠区的愉景南苑，成交价此前一直保持在6万元/平方米左右，但10月份已有一套房源的成交价低至4.9万元/平方米。据一位业主透露，她在白云区的一套房子放盘两年，放盘价460万元，近期刚以400万元的价格成交。

  “二手房成交只能拼谁家的价格更低了，越是这样，买家越不敢出手，最近看二手房的买家也少了。”贝壳的一位中介表示，他们近期把重心转向了新房销售，“佣金高，高的5个点，低的也有1.6%，还不用两边谈价格。”